發(fā)表時(shí)間： 2006-02-17 15:25:58
轉(zhuǎn)自：羊城晚報(bào)
美國：房貸靈活操作規(guī)范
住房抵押貸款是美國解決住房問題的最具特色的業(yè)務(wù)，此類貸款已占美國商業(yè)銀行的1/4。目前美國的住房抵押貸款形式已有20多種。一般家庭買房首次只需支付房款總額的5—10%，其余都可申請(qǐng)銀行抵押貸款。償還期限為5—30年不等，每年的還貸額為購房者年收入的8—30%之間。
在住房抵押貸款中，有一種較為普遍實(shí)行的是循環(huán)住房抵押貸款。這是適應(yīng)中低收入階層住房需求的一種抵押貸款形式。對(duì)于償還能力強(qiáng)、信譽(yù)可靠的購買者，在以住房為抵押品后，從一家金融機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)量(如房價(jià)的50—70%)的貸款后，再以同一住房作抵押品，向第二家甚至第三家金融機(jī)構(gòu)貸款。從而使購房者以同一所住房為抵押品，可以從一個(gè)以上金融機(jī)構(gòu)得到貸款。如此循環(huán)抵押貸款，購房者即使當(dāng)時(shí)手頭沒有現(xiàn)款，也能達(dá)到購房的目的，但要有固定收入還本付息。此外還有遞加付款、分享增值和可變利率等多種形式的住房抵押貸款，這對(duì)解決中低收入者購房起到了促進(jìn)作用。
總的來說，美國人購房都申請(qǐng)30年期房屋貸款，因?yàn)橐院竺磕甑姆制诟犊羁梢悦饨凰枚?。但是，買主若籌措不到足夠的首付款或銀行貸款，所簽合同自動(dòng)作廢，定金還給買主。由于房契抵押在銀行，一旦住戶無力償還分期付款，銀行馬上沒收其房地產(chǎn)，擇期拍賣還債。
那么，美國人貸款購房的具體步驟又是如何呢？一般來說有以下一些步驟：1、資信評(píng)估。接受到購房者按揭申請(qǐng)之后，銀行通過信用調(diào)查公司，對(duì)按揭申請(qǐng)人的收入和信用進(jìn)行調(diào)查。信用調(diào)查公司一般在接受銀行委托之后1至2天可以完成有關(guān)調(diào)查。銀行根據(jù)信用公司的信用評(píng)估，決定是否滿足或者在多大程度上滿足申請(qǐng)人的要求。2、信用保險(xiǎn)。當(dāng)銀行認(rèn)為借款人的信用水平不能確保自己貸款安全回收的時(shí)候，他們除了降低貸款水平外，還可以接受按揭申請(qǐng)人的按揭保險(xiǎn)。對(duì)于低收入購房者和軍人，在得到政府按揭信用保險(xiǎn)后，銀行甚至愿意提供與房價(jià)相等的貸款金額。3、房屋抵押。同所有的購房按揭一樣，銀行要求借款人用自己將要購買的房屋，作為貸款的抵押物，并在貸款之前，要對(duì)所抵押房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。如果評(píng)估價(jià)高于購買價(jià)，則按照購買價(jià)提供一定比例的貸款；如果評(píng)估價(jià)低于購買價(jià)，則按照評(píng)估價(jià)提供貸款比例，貸款比例一般可達(dá)到80%左右。如果借款人還不能承受20%的首付款，他就需要有前面講到的信用保險(xiǎn)才能獲得高比例的貸款。4、靈活的按揭方式。按揭方式是否靈活，對(duì)借款人還款信用有很大的關(guān)系。美國銀行提供購房按揭品種比較多，有每月還本付息金額固定的按揭，也有償還金額逐漸增加或減少的按揭；有利率固定的按揭，也有利率浮動(dòng)的按揭。
新加坡：92%成年人有自己住房
新加坡是一個(gè)基本上實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的國家，約92%的新加坡成年人都有自己的住房。每個(gè)新加坡公民的家庭都可以享受一次性的以補(bǔ)貼價(jià)購買政府組屋的權(quán)利。政府組屋房契的有效期為99年。已婚的新加坡公民須兩人聯(lián)名向建屋發(fā)展局申請(qǐng)購買政府組屋，單身男女則要年滿35歲以后，才可以申請(qǐng)購買組屋。
新加坡人首次購買的政府組屋都是新房。申請(qǐng)人可根據(jù)自己的需求和經(jīng)濟(jì)能力選擇購買2房式、3房式甚至5房或6房式組屋。組屋的首期付款和分期付款自申請(qǐng)人認(rèn)購組屋的當(dāng)天開始計(jì)算。一般首期付款占房價(jià)的10%，其余的90%以預(yù)支公積金的貸款方式分期償還。公積金貸款是有利息的，目前的利率為4%。分期付款最長為25年。購房者根據(jù)自己每月公積金數(shù)額的償還能力來決定分期付款的年限。
英國：社會(huì)幫助形式多樣
英國有77%的家庭擁有自己的住房，而房屋協(xié)會(huì)是英國人購房的好幫手。英國房屋協(xié)會(huì)的特點(diǎn)是“兩頭在外，借短貸長”。即通過接收存款和股金的方式，從個(gè)人那里借入短期資金，然后再以可變利率投資于房屋長期抵押貸款。
為吸引股東和儲(chǔ)戶，房屋協(xié)會(huì)的做法是，股金和儲(chǔ)蓄利息往往高于銀行存款，而且股金可以提取和增加。借款人按月償付利息和分期償付本金。在抵押貸款的前幾年，由于貸款數(shù)額比較大，所以只須償還利息。在這以后，直到抵押貸款期滿，則要分期償還本金和利息。
還有一種方式是抵押貸款與借款人的定期人壽保險(xiǎn)相結(jié)合。借款人在整個(gè)抵押期間只是每月償付利息，但要同時(shí)繳納一種特殊形式的人壽保險(xiǎn)費(fèi)。借款人可用到期的人壽保險(xiǎn)收入來償還抵押貸款。這種方式使借款者既購買了房屋，又享受了人壽保險(xiǎn)，可謂一舉兩得。
日本：可以貸款自建住宅
日本政府鼓勵(lì)百姓貸款購房，規(guī)定對(duì)一次性付清購房款的比貸款買房的所繳納的稅要高得多。因此，在日本貸款購房者居多。在日本買房具有較大的靈活性和選擇空間，不僅有期房、現(xiàn)房和二手房出售，還可以貸款在市區(qū)內(nèi)買塊地皮自建住宅。所謂自建住宅，就是由業(yè)主首先向銀行申請(qǐng)貸款，并承諾預(yù)付買地皮和建房用款總額的10%，其余的可在三四十年內(nèi)分期扣還。得到貸款者即可在市區(qū)范圍內(nèi)選擇自己理想的地段，從中購買一塊面積約有百余平方米的地皮，然后自行招標(biāo)，由建筑承包商按業(yè)主對(duì)住房的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，確定使用建材的數(shù)量、品牌和等級(jí)等。經(jīng)過核價(jià)后，決定動(dòng)工和竣工日期，最后簽約施工，一般用三個(gè)月時(shí)間可竣工入住。在整個(gè)的施工過程中，工地負(fù)責(zé)人會(huì)經(jīng)常主動(dòng)與業(yè)主取得聯(lián)系，時(shí)常邀請(qǐng)業(yè)主到工地檢查施工質(zhì)量，征求業(yè)主的意見，也能根據(jù)業(yè)主的新要求作適當(dāng)?shù)男拚敝翗I(yè)主滿意為止。
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