在日前召開(kāi)的全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)2002年度年會(huì)暨住宅產(chǎn)業(yè)CEO圓桌論壇上，剛從美國(guó)、加拿大考察回來(lái)的馮侖提出一個(gè)新觀點(diǎn)：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司要盡快從香港模式轉(zhuǎn)到美國(guó)模式上來(lái)。
馮侖指出，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，大家都在講商業(yè)模式問(wèn)題，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域很少講商業(yè)模式，而房地產(chǎn)行業(yè)里面有很多問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)做了將近20年，IT、PC做了10年，PC在這10年的成長(zhǎng)當(dāng)中，培養(yǎng)了像聯(lián)想這樣世界級(jí)的企業(yè)，家電企業(yè)最大也已經(jīng)做到600億元，房地產(chǎn)業(yè)最大的企業(yè)才做到50億元，規(guī)模不大數(shù)量不少，目前工商登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有28000多家。同時(shí)，房地產(chǎn)公司的銀行信用普遍不是太好。人們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)就是挖坑、蓋房、炒作、賴賬、逃跑。
馮侖認(rèn)為，大陸房地產(chǎn)是典型的香港模式。為什么會(huì)采取香港模式？這是因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是從深圳引進(jìn)來(lái)的，然后經(jīng)過(guò)海南炒作，再進(jìn)入內(nèi)陸，香港的模式主導(dǎo)了國(guó)內(nèi)所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從總體來(lái)說(shuō)，美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期投資型的，它投資的來(lái)源與我們不同，整個(gè)行業(yè)非常專業(yè)化。既然是長(zhǎng)期投資，就要追求股東權(quán)益的最大化。我們應(yīng)該重視并研究美國(guó)的房地產(chǎn)模式。香港的模式產(chǎn)生于香港特殊的背景，就是香港政府高度壟斷土地，大開(kāi)發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)。政府不斷以土地收購(gòu)來(lái)維持它的財(cái)政；開(kāi)發(fā)商壟斷市場(chǎng)，于是就把房?jī)r(jià)提高，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。大陸為什么不能再這樣發(fā)展下去呢？因?yàn)橄愀?、日本、新加坡和中?guó)臺(tái)灣，這些地方土地都特別有限，所以政府對(duì)土地的敏感成為財(cái)政第一重要的事情。而我們與美國(guó)、澳大利亞等大國(guó)，土地相對(duì)而言是無(wú)限供應(yīng)的。但中國(guó)目前卻在盲目圈地、盲目圈錢。
在中國(guó)，除了少數(shù)城區(qū)地價(jià)高外，還有著廣大的土地資源。在多數(shù)的郊區(qū)，土地價(jià)格從3萬(wàn)元到40萬(wàn)元都有。交通發(fā)展會(huì)帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，修一條馬路基本上要在周圍蓋10年房，再修一條外環(huán)路最起碼要蓋20年房。在這個(gè)過(guò)程中，土地的價(jià)格在抬高，而且每一條馬路貸款時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，在這種情況下，房地產(chǎn)商如果按香港模式，用所有的經(jīng)費(fèi)買地，這樣簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)模式會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。
在資金來(lái)源方面，美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15％左右是銀行資金，70％是社會(huì)大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動(dòng)產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人投資。而我們的房地產(chǎn)投資80％都與銀行有關(guān)系，如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款、還有開(kāi)發(fā)貸款。中國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴度太大，而銀行只會(huì)錦上添花，不會(huì)雪中送炭。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過(guò)高是房地產(chǎn)面臨的危機(jī)之一。
馮侖又談到，目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)。以北京來(lái)看，30萬(wàn)平方米的社區(qū)，做得慢一點(diǎn)就需要10年，也就是說(shuō)你任何時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，都要經(jīng)過(guò)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期高價(jià)買的地，只能在另一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期高價(jià)賣出去?？鐑蓚€(gè)經(jīng)濟(jì)周期又要把寶押在預(yù)售上，這樣企業(yè)財(cái)務(wù)是特別差的。如果哪天預(yù)售不動(dòng)了，所有的鏈條就斷了———消費(fèi)者不買了，銀行就不敢按揭了，也不敢貸款了，就開(kāi)始找你要錢了，廣告就不敢打了，反過(guò)來(lái)廣告不打消費(fèi)者就不買了，形成一個(gè)惡性循環(huán)，所以過(guò)分依賴銀行是非常嚴(yán)重的。
馮侖還說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃性都很弱，在操作的制度環(huán)境和法制環(huán)境還不是很健全的情況下，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)是很難控制的。
為此，馮侖呼吁現(xiàn)在應(yīng)該重點(diǎn)研究怎么樣使公司為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值，怎么改善房地產(chǎn)的商業(yè)模式，進(jìn)一步研究美國(guó)模式，找到一條使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新路來(lái)。
聯(lián)系客服
