南京一市民換房成本達到78.48萬元
市民劉先生，正準(zhǔn)備將手上唯一的小房子賣掉，然后換一套大房子。然而，個稅新政一出，他算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)他一買一賣，總交易成本竟然高達78.48萬元，讓他無法承受。
劉先生在龍江的辰龍雅苑，有一套42平方米的精裝修酒店式公寓，是2009年以總價49萬元買的，因為是65年住宅性質(zhì)，所以能落下戶口，而且還是旁邊一所小學(xué)的學(xué)區(qū)房。由于即將結(jié)婚，劉先生想把這套房子賣掉，再買套三室兩廳的大房子，作為婚房。
目前劉先生已經(jīng)把這套房子掛到搜房、365等網(wǎng)站的二手房頻道，掛牌價為82萬元，而且是凈得價。他算了一下，如果按差額20%征個稅，這套房的個稅將達到：(82萬一49萬)X 20%=6.6萬元。比現(xiàn)行政策按總價1%繳8200元個稅，要多5.78萬元。加上總價1%的契稅，5.6%的營業(yè)稅，以及2.4%的中介費，總交易成本達13.98萬元。
這還只是賣房時的總交易成本。劉先生準(zhǔn)備到奧體一家樓盤買套120平米的二手房，房主報出的凈得價為300萬元。由于房主2009年買房時的價格是120萬元左右，差額達180萬元，光個稅就要繳36萬元。劉先生還要繳總價1.5%的契銳，5.6%的營業(yè)稅，以及2.4%的中介費，加起來是28.5萬元?？偨灰壮杀具_到64.5萬元。
劉先生這么一算，賣房的總交易成本13.98萬元，買房的總交易成本達64.5萬元，加起來總成本高達78.48萬元。他對此膛目結(jié)舌：“以小買大的換房成本，跟我賣掉手上這套房子的總價82萬元，差不多了！那我怎么還換得起房？”
郁悶的劉先生，只能放棄換房。
買房故事
準(zhǔn)備買婚房的犯了愁：兒子結(jié)婚成本一下多了20萬
站在房產(chǎn)交易中心附近的報紙閱讀欄前，60歲的市民胡先生緊鎖眉頭，和旁邊駐足的路人，交流著信息。面前的報紙標(biāo)題寫著“房價差額100萬，要交20萬個稅”。“我兒子結(jié)婚的成本，一下多了20萬元?！焙壬嬖V記者。
胡先生說，他前兩天就看到的這條新聞，這讓他有些意外：“我們剛和賣房人談攏價格，合同還沒簽，估計是趕不及在政策執(zhí)行前過戶了。要是這樣，稅費一項就要多交20萬元?！?/p>
胡先生告訴記者，他們看中的是江寧上海明珠花園的一套二手房：“房子100平方米左右，總價大概120萬元，價格也是剛剛才和房主談攏的。”胡先生說，這房子是給兒子做婚房用的：“兒子快30歲了，才結(jié)婚，這是他的首套房。按照之前的計劃，首付3成，也就36萬元?！焙壬f，他和兒子好不容易湊了40萬元，打算做首付和繳稅用的：按舊政策算的話，個稅也就1萬多元，40萬應(yīng)該夠了。
前天胡先生看到出新政的消息，立刻打電話給房主，問房主房屋原價：“房主說當(dāng)時買的時候房子才20萬元左右，差額差不多在100萬元左右。雖然房子已經(jīng)滿5年，但因為不是唯一住房，要是按照新政執(zhí)行按差額的20%征收個稅，光個稅就要交20萬元。”胡先生說。
“價格才剛剛談攏，要是等簽完合同、等貸款發(fā)放，至少要一個月，那時候肯定要趕上按新政收取個稅了?！边@讓胡先生大為煩惱：“賣家不會支付這筆費用的，肯定會把這20萬元轉(zhuǎn)嫁到我們頭上?？墒俏业侥睦锶愡@多出來的20萬元阿！”
還值得投資嗎？
100萬的房子賣120萬虧3.36萬元
3月1日國務(wù)院公布嚴(yán)格按差額20%征個稅的政策，使得整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動。
許多市民都在計算，自己的房子如果出售，需要繳多少個稅及營業(yè)稅、契稅。還有一些計劃投資房產(chǎn)的市民，開始重新計算，在新的稅費政策下，如果現(xiàn)在投資一套房，幾年內(nèi)房價漲多少，自己才賺錢？
金陵晚報地產(chǎn)研究院一位專家，舉例測算，假設(shè)已有一套房，現(xiàn)在再以1萬元/平米，投資一套總價100萬元的新房，假設(shè)3年后房價漲到120萬元再出售，扣除資金成本、利息、稅費，自己還能剩多少純利潤？
首先，買房人需要支付6成首付，即60萬元。另外40萬元，申請商業(yè)貸款，貸30年，貸款利率為基準(zhǔn)利率6.55%的1.1倍，即7.205%，按等額本息法，每月要還房貨2716.51元。前3年的利息成本，約為7萬元。
由于是第二套房，需要繳納房屋總價3%的契稅，即3萬元。帶電梯的房子，維修基金為120 x100=1.2萬元。
根據(jù)以上數(shù)據(jù)，這套房3年后出售時，將要承擔(dān)的總成本(不含出售時的稅費)為7萬十3萬十1.2萬=11.2萬元。
假設(shè)這套房3年后以120萬元(雙方各自付稅)出售，買賣雙方還要繳稅費和中介費。若按差額20%征個稅，個稅=(120萬-100萬)x20% =4萬元。營業(yè)稅=120萬x5.6%=6.72萬元。中介費=120萬x1.2%=1.44萬元。賣家要繳的稅費和中介費一共為12.16萬元。(假設(shè)買家是首套房，買家要繳納契稅120萬x1.5%二1.8萬元，還要繳納中介費120萬x2.4%=2.88萬元，買家一共要支付4.68萬元)
綜上所述，這套房的總投資成本及交易成本，累計為11.2萬+12.16萬=23.36萬元。
而這套房的賬面升值為：120萬-100萬元=20萬元。20萬-23.36萬=-3.36萬元。
算下來，100萬元買下這套房，3年后以120萬元出售，不僅不賺錢還虧了3.36萬元。
如果這60萬元不作為首付投入房地產(chǎn)投資，而拿來存銀行，收益有多少？部分銀行3年定期存款的利率為基準(zhǔn)利率1.1倍，即4.675% ， 60萬元3年定期存款的利息=60萬元x4.675% x 3，約等于8.4萬元。
地產(chǎn)評論
房產(chǎn)投資價值軌道
金陵晚報地產(chǎn)研究院專家測算，現(xiàn)在買100萬元房，3年后120萬賣，扣除利息、稅費和中介費等成本，不僅不賺錢，還虧本3.36萬元。另一機構(gòu)測算，現(xiàn)在首付三成買下總價100萬元房產(chǎn)，5年后的出售價為至少要達到132.06萬元，房價漲幅達32.06%，才不虧本。
這表明，從限購限貨到個稅新政，國務(wù)院打出的這一套“調(diào)控組合拳”，正在有效打擊投資投機型需求。由于高昂的稅費成本和利息成本，短線炒房，正在變得無利可圖。
過去十年房價漲幅較大，部分城市的房價漲了3倍-5倍，許多人閉著眼睛投資，也賺了大錢，大批人因為投資房產(chǎn)成了百萬富翁、千萬富翁甚至億萬富翁，這種發(fā)生在我們身邊的財富神話，使得中國許多城市出現(xiàn)了“全民炒房”熱潮。
然而，自2010年以來，政府實施了一連串的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房價快速上漲態(tài)勢已得到有效遏制，預(yù)計未來的房價也不可能再像前些年那樣猛漲，再加上按差額20%征個稅等政策出臺，房地產(chǎn)的投資屬性已大為消減，炒房的預(yù)期收益已驟然下降。
實際上，2010年以來南京已經(jīng)出現(xiàn)了部分市民投資房產(chǎn)、卻至今仍未解套的案例，買房虧本的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，一些專家甚至給出了“亂買房是傻瓜”的辛辣點評。
未來投資房產(chǎn)正逐漸回歸價值投資軌道，可能要尋找到租售價格比高的房子，以租養(yǎng)貨，長線投資，才是趨勢。（全文完） 
