二手房過戶只有三種方式，分別是贈與、買賣和繼承，三種方式都是完成了一次合同行為。在二手房過戶環(huán)節(jié)，各種稅費非常多，但主要的只有三種，分別是增值稅、個稅和契稅。
繼承過戶
繼承過戶實際上是成本最低的，主要費用是繼承權(quán)公證，繼承過戶與買賣和贈與相比，沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局更名。在實際操作中，因為繼承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。
贈與過戶
直系親屬和非直系親屬的“贈與”成本有區(qū)別，具體來看：
直系親屬成本只有契稅；
非直系親屬贈與贈與成本有三個，其中契稅和增值稅的計算方式與買賣完全一致，個稅則是全額的20%。
買賣過戶
由于二手房的性質(zhì)有差異，這里只給一個粗略的計算方式：
個稅=（本次價格-原值價格-交易過程中產(chǎn)生的稅收-其他費用）*20%，一句話：差額的20%。
增值稅也要按照“滿五唯一”分為三種，不滿2年的房子，增值稅為全額的5%；2年以上非普通住宅，增值稅為差額的5%；2年以上的普通住宅免征增值稅。
契稅方面，首套房90平米以下為1%，90平米以上為1.5%。二套房90平米以下為1%，90平米以上為2%。
北上廣深仍執(zhí)行原契稅政策，首套房建面小于90平米的契稅1%計算，90到140平米以下住房契稅1.5%計算，購買140平米以上住房契稅3%計算。二套房契稅統(tǒng)一按3%計算。
結(jié)論
從以上稅費種類可以看出，假如僅考慮本次交易的成本，贈與的確是成本最低的方式。但如果不是真正的贈與，則要考慮違約風(fēng)險。需要注意的是，贈與過戶的房子，其房貸必須還清。
贈與過戶之所以不被接受，其中一個重要的原因在于贈與過戶的房子再次出售時的稅費問題。這里要糾正一個錯誤觀念：“所有的贈與房屋再次交易都必須繳納20%的個稅”。
實際上接受贈與的房屋再次出售時跟普通商品房一樣繳稅，而且直系親屬之間贈與的房屋，其房屋產(chǎn)權(quán)時間還可以從贈與前算起，這在“滿二滿五”的稅費優(yōu)惠方面是有優(yōu)勢的。
贈與房屋再次交易時所要繳納的稅費分為三種：
1、契稅，與買賣計算方式相同；
2、個稅，滿五唯一免征，否則繳納20%的差額個稅；
3、增值稅，滿2年免征，未滿2年需繳納5.6%的增值稅。
