說到房地產(chǎn)，大家會(huì)聯(lián)想到什么？房子、土地、金錢、地段、風(fēng)險(xiǎn)？這些都是房地產(chǎn)所包含的內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)是組織房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，從事房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，是在工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化過程中興起和發(fā)展起來的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，與建筑施工、基礎(chǔ)設(shè)施配套、建材、家具、家電、裝修裝飾、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)行業(yè)密切相關(guān)，對拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長有著十分積極的作用。
隨著科技的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)競爭趨勢的日漸激烈，全面推行房地產(chǎn)信息化建設(shè)以支撐當(dāng)前業(yè)務(wù)創(chuàng)新，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的根本手段。數(shù)通暢聯(lián)多年來一直耕耘于企業(yè)IT架構(gòu)、SOA綜合應(yīng)用集成、數(shù)據(jù)治理分析領(lǐng)域，公司近七年的成長過程中積累了大量房地產(chǎn)行業(yè)集成項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。在技術(shù)過硬、產(chǎn)品逐步完善的前提下，想要使解決方案更加靈活合理，勢必要深入了解行業(yè)的開發(fā)流程。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可以理解為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的前提下，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，對獲取的土地進(jìn)行投資、建設(shè)及管理的過程。
房地產(chǎn)開發(fā)包含的類別較多，是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為了便于了解其中的工作內(nèi)容，一般可以分為以下五個(gè)階段：
房地產(chǎn)項(xiàng)目往往是需要巨額投資、建設(shè)周期較長、且對本部門經(jīng)濟(jì)效益有明顯影響的建設(shè)項(xiàng)目。因此對于企業(yè)來說，需要從經(jīng)營機(jī)會(huì)、目標(biāo)市場、地段、產(chǎn)品等多方面、多方案綜合衡量，才能最終決策。
1.開發(fā)設(shè)想
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)往往開始于某一個(gè)設(shè)想，如發(fā)現(xiàn)市場的空白點(diǎn)或不足點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)未來升值潛力巨大的地塊、發(fā)現(xiàn)購買力強(qiáng)大的目標(biāo)顧客群體青睞的房地產(chǎn)產(chǎn)品等，開發(fā)設(shè)想的形成需要大量的信息來源，并要求決策者具有較強(qiáng)的信息敏感性。在開發(fā)設(shè)想形成后，企業(yè)就會(huì)組織專業(yè)人員進(jìn)行分析，以確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，也就是開發(fā)方向，包括項(xiàng)目定位、面向人群、今日市場的時(shí)機(jī)等等。
2.獲取土地
沒有土地，所有的開發(fā)機(jī)會(huì)都是空中樓閣。通過市場機(jī)制獲取土地使用權(quán)的主要方式是通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得，通常情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。拿地與否和拿地價(jià)格還需要考慮多方面的因素，包括市場未來預(yù)期、項(xiàng)目或區(qū)域的發(fā)展預(yù)期、該地塊規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與機(jī)會(huì)成本、競爭對手的情況分析等等。例如想要以住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)、快速銷售、資金快速回籠，就要重點(diǎn)考慮土地位置是否具備快速變現(xiàn)條件。
3.可行研究
項(xiàng)目確定前，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或者避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目的綜合質(zhì)量，還需要對項(xiàng)目相關(guān)的市場、資源、經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)、社會(huì)情況等問題進(jìn)行全面的分析、論證，進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)，輸出可行性研究報(bào)告，從而客觀全面地認(rèn)識(shí)該地塊在城市中的地位和發(fā)展?jié)摿?，考慮經(jīng)濟(jì)上是否合理、是否能給公司帶來相應(yīng)收益等，從多維度判斷項(xiàng)目是否具有可行性。可行性研究是項(xiàng)目前期最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，可以說項(xiàng)目的成功與否、項(xiàng)目決策是否科學(xué)，可行性研究階段至關(guān)重要。
開發(fā)設(shè)想是對房地產(chǎn)市場的預(yù)測，土地是項(xiàng)目開發(fā)的基本單元，可行性研究是做市場分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，分析項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，最后關(guān)注項(xiàng)目的發(fā)展方向、盈利期望、承擔(dān)功能等，做出是否立項(xiàng)的決策。
項(xiàng)目定位清晰，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證可行之后，需要進(jìn)行一系列前期準(zhǔn)備工作，包括資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。
1.資金籌措
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)資料無疑是錢和土地，從實(shí)際情況來看，土地很難降價(jià)，而對于大公司來說融資成本低，對于小公司來說融資成本高，所以小房企的生存受到了極大的擠壓。資金籌措的時(shí)機(jī)很重要，過早會(huì)造成資金閑置，資金也是一種時(shí)間價(jià)值，巨額資金的利息也是一種負(fù)擔(dān)；過晚容易造成資金鏈斷裂，項(xiàng)目進(jìn)度受到影響，從而帶來一系列的損失。我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度很高，開發(fā)資金的籌措一般會(huì)選擇更為安全、經(jīng)濟(jì)、可行的銀行貸款。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)
在充分了解和掌握市場行情的前提下，對開發(fā)項(xiàng)目作出正確的定位，做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的要求不再只是滿足日常住宿，更多會(huì)注意的是園區(qū)的規(guī)劃、周邊的綜合配套以及是否具備升值空間等。從客戶需求出發(fā)，地產(chǎn)企業(yè)所提供的服務(wù)或產(chǎn)品也不再是單一的開發(fā)住宿、辦公類，園區(qū)、養(yǎng)老、銀行、居住、旅游、休閑等，而是配套設(shè)施愈發(fā)完善，形成一系列的配套規(guī)劃與設(shè)計(jì)，為住戶帶來高體驗(yàn)的同時(shí)，打造一個(gè)企業(yè)自主可控的，可以提供多種服務(wù)與內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。
3.總體報(bào)建
在我國，政府對房地產(chǎn)開發(fā)有著嚴(yán)格的管理制度，所有項(xiàng)目必須通過報(bào)建流程，獲取一系列許可證后方能進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。項(xiàng)目報(bào)建是一個(gè)相對繁瑣的過程，涉及諸多政府相關(guān)部門，需要準(zhǔn)備大量的資料。土地證是項(xiàng)目開發(fā)的前提，由國土部門頒發(fā)，是土地的權(quán)屬證明；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途和用地界線的法律依據(jù)；還包括規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)、環(huán)境評估、規(guī)劃總平面審查、管線審查、消防審查等，最后拿到建筑工程施工許可證，才可以開始施工，進(jìn)入到實(shí)施階段。
通俗地理解，前期籌備就是從錢、人、物三方面為項(xiàng)目做好充足的準(zhǔn)備，保證項(xiàng)目后續(xù)的順利、有序、按時(shí)開展，是項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施中的地基階段。
項(xiàng)目建設(shè)階段是建筑產(chǎn)品形成的階段，也是資金密集、技術(shù)含量高的階段，因此從工程的招投標(biāo)、管理模式的確定，到進(jìn)度、質(zhì)量、安全等多方面的管理，再到最后的驗(yàn)收，專業(yè)化水平都很高。
1.工程招標(biāo)
工程招標(biāo)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或代招標(biāo)機(jī)構(gòu)）公開提出交易條件，以征詢施工單位的最佳方案，也是施工單位為了得到工程合同向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的響應(yīng)。（注：房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬元人民幣以上，或者項(xiàng)目總投資在3000萬元人民幣以上的必須進(jìn)行招標(biāo)。）完成招標(biāo)之后，企業(yè)與相關(guān)各方簽訂工程咨詢合同、工程勘察設(shè)計(jì)合同、工程施工合同、工程貨物采購合同、工程監(jiān)理合同等。專業(yè)的工程施工單位是保證項(xiàng)目實(shí)施的重要基礎(chǔ)。
2.建設(shè)管理
建設(shè)管理一般是指企業(yè)將項(xiàng)目建設(shè)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理企業(yè)，由監(jiān)理企業(yè)以進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等措施，確保項(xiàng)目工期目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。進(jìn)度，也就是工期，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為關(guān)心的目標(biāo)之一，能否按時(shí)完成任務(wù)、及時(shí)交工直接影響到企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)和公眾形象。質(zhì)量是項(xiàng)目產(chǎn)品的生命，工程質(zhì)量對后期使用、樹立企業(yè)品牌形象有著至關(guān)重要的作用。
3.施工驗(yàn)收
施工方案是對項(xiàng)目所做的總體安排和設(shè)想，是根據(jù)建設(shè)目標(biāo)和工期要求，對施工技術(shù)與方法以及施工資源配置所進(jìn)行的規(guī)劃統(tǒng)籌，科學(xué)的編制施工方案可以使施工方案有效的指導(dǎo)施工。當(dāng)施工單位完成設(shè)計(jì)圖紙及合同約定的全部內(nèi)容后，可向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理單位提出工程竣工驗(yàn)收申請，由企業(yè)審查竣工報(bào)告，并約定時(shí)間和地點(diǎn)，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的單項(xiàng)工程，連同相關(guān)技術(shù)資料，一并移交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
建設(shè)實(shí)施階段交付的產(chǎn)物是樓盤本身，通過對各項(xiàng)工程進(jìn)行招標(biāo)，同時(shí)委托專業(yè)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)對實(shí)施進(jìn)行規(guī)劃與監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)整個(gè)工程的完整建設(shè)，順利驗(yàn)收。
項(xiàng)目銷售是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)流程，是連接生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁，是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)、資金得以回籠的關(guān)鍵階段。
1.營銷策劃
在市場營銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者，一個(gè)理念、一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。購房者的經(jīng)驗(yàn)越來越多，日趨理性；違規(guī)項(xiàng)目的糾紛問題及房價(jià)問題也使消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)市場情況進(jìn)行合理創(chuàng)新。營銷對于地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售有相當(dāng)重要的影響，對品牌有特別要求的消費(fèi)者受到營銷宣傳影響的可能性相對較小，但是品牌效應(yīng)也是經(jīng)過長期營銷而形成的。
2.房產(chǎn)銷售
與一般產(chǎn)品不同的是，房地產(chǎn)商品銷售交易的是權(quán)屬關(guān)系。銷售渠道所經(jīng)過的中間環(huán)節(jié)較少，一般以直接銷售、委托代理商或房地產(chǎn)經(jīng)銷機(jī)構(gòu)三種方式。按照實(shí)施階段可劃分為預(yù)熱、強(qiáng)銷、持續(xù)銷售、尾盤期；按照工作流程可劃分為接待與談判、收預(yù)付款、簽訂合同。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值高、使用壽命長，單一購買行為的重復(fù)率非常低，銷售也往往是一對一的方式，因此需要銷售人員根據(jù)不同顧客的心理特點(diǎn)進(jìn)行推銷，通過銷售達(dá)到企業(yè)的預(yù)期收益。
3.銀行按揭
就目前市場情況來看，消費(fèi)者和開發(fā)商對銀行的依賴度不相上下，開發(fā)商采用貸款的形式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，消費(fèi)者則依靠貸款形式進(jìn)行消費(fèi)。尤其是商品住房，僅有少部分消費(fèi)者會(huì)選擇全款的形式購買，一般選擇付一定比例的首付，以按揭的方式進(jìn)行購買，通常有公積金的消費(fèi)者會(huì)選擇公積金貸款，其余消費(fèi)者會(huì)選擇商業(yè)貸款，一般售樓處會(huì)有相應(yīng)的銀行機(jī)構(gòu)入駐，幫助消費(fèi)者辦理相應(yīng)貸款手續(xù)，避免到處跑，銷售程序的完善也是為了資金更快的回流。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷是在對市場深刻理解的基礎(chǔ)上完成的一次高智能的策劃，按照市場形勢的變化，進(jìn)行有效的應(yīng)對，直至最后完成項(xiàng)目的銷售、取得預(yù)期收益、達(dá)到既定目標(biāo)。
在經(jīng)過項(xiàng)目決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段和銷售階段之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程就算是結(jié)束了，但還需要加上后續(xù)的交付使用階段才是房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部生命周期。
1.物業(yè)移交
房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)一般分為開發(fā)企業(yè)自帶物業(yè)和合作其它物業(yè)。隨著時(shí)代的發(fā)展，購房者會(huì)對房地產(chǎn)進(jìn)行全方位的考量，物業(yè)也是購房時(shí)的考慮因素之一，因此物業(yè)模式一般在前期就已經(jīng)定好，物業(yè)的移交則是在項(xiàng)目交付之后。一般來說，項(xiàng)目工程部會(huì)在竣工前一個(gè)月發(fā)出物業(yè)公司提前介入的通知。物業(yè)公司會(huì)有相關(guān)人員進(jìn)入施工現(xiàn)場，參與機(jī)電系統(tǒng)安裝、調(diào)試等工作，掌握設(shè)施、設(shè)備的性能、操作方法，熟悉交接驗(yàn)收房屋的各項(xiàng)情況。
2.交房驗(yàn)收
交房驗(yàn)收就是確定房屋是否達(dá)到交付條件，主要是購房者到房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。主要是對以下幾個(gè)方面的驗(yàn)收：門窗是否開關(guān)順暢、有無松動(dòng)或扣不上；水電路是否正常、開關(guān)是否正常；房間地面是否抹平、有無凹凸不平，墻面天花是否抹平、有無開裂或滲水；廚衛(wèi)地面墻面防水是否到位、水管接口是否正常、明管是否正常位置是否合理；此外如果覺得面積不對或者層高不對，可請專業(yè)測量部門測量并出具專業(yè)證明。如果發(fā)現(xiàn)問題，盡快與開發(fā)商聯(lián)系維修，如果沒有問題，則與物業(yè)公司辦理裝修申請手續(xù)。
3.后期評估
站在企業(yè)的角度看，一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)到建設(shè)，再到最后的銷售完成，對其整體的后期評估，不僅是對當(dāng)前項(xiàng)目的整體總結(jié)，更是開展下一個(gè)項(xiàng)目的有效依據(jù)。對建設(shè)條件的評估，分析建設(shè)的必要性，分析項(xiàng)目的發(fā)展前景和對進(jìn)度進(jìn)行整體分析；對項(xiàng)目優(yōu)勢進(jìn)行評估，分析區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢、周邊配套優(yōu)勢、市場需求優(yōu)勢等；包括對項(xiàng)目價(jià)格、銷售預(yù)期、市場情況等進(jìn)行項(xiàng)目的總體評估。
后期的交付使用是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者由開發(fā)商到消費(fèi)者的角色轉(zhuǎn)變，也是一個(gè)項(xiàng)目真實(shí)意義上的收尾階段。形成從決策開發(fā)、前期籌備、建設(shè)實(shí)施、銷售使用、總結(jié)評估的良性閉環(huán)，一直能夠更好的開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)對獲取土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為，具有全面系統(tǒng)性、風(fēng)險(xiǎn)效益并存性、地域性。從開發(fā)設(shè)想、獲取土地、可行研究到前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施，直到最后的銷售、交付，項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)性強(qiáng)，資金密集度高，只有嚴(yán)格規(guī)范、以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為核心，方能達(dá)到企業(yè)預(yù)期的目標(biāo)。
房地產(chǎn)是數(shù)通暢聯(lián)公司有較深耕耘的行業(yè)之一，公司近幾年承接了許多地產(chǎn)行業(yè)SOA綜合集成、數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)分析項(xiàng)目，過程中對地產(chǎn)行業(yè)信息化構(gòu)建、數(shù)據(jù)價(jià)值分析、業(yè)務(wù)回歸走向也有較深的思考。本次從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程進(jìn)行剖析，也是為了通過了解行業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作流程，對自身業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，輔助自身更好的了解業(yè)務(wù)的核心需求。
“工欲善其事，必先利其器”，在IT技術(shù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)信息化是企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略落地的重要支撐。只有了解行業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作流程，才能通過信息化的建設(shè)來倒逼內(nèi)部管控體系或運(yùn)營手段是否合理，并借助于信息化建設(shè)對運(yùn)營流程重新梳理或加以優(yōu)化，從經(jīng)營角度出發(fā)，進(jìn)行縱向、橫向管理，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略到計(jì)劃到執(zhí)行過程的打通，實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的打通。在整體上通過高效的流程、靈活的組織結(jié)構(gòu)、數(shù)字化的平臺(tái)，推進(jìn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營體系運(yùn)轉(zhuǎn)。
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