此次“房企欠稅門”，雖然涉事房企、稅務機關紛紛澄清，但也使得20年前制定的土地增值稅政策“有法難執(zhí)”的怪圈曝光。
我國在1993年底出臺了首部土地增值稅暫行條例，目的是為了抑制房企的炒地暴利，但隨即1994年房地產(chǎn)行業(yè)陷入低潮，該條例就一直未被實際執(zhí)行。直到2006年底，房價一路走高，國家稅務總局才首次專門發(fā)文，要求從2007年2月1日起全面清查土地增值稅，并列出7條細則。但隨后2008年金融危機爆發(fā)，清查無疾而終。2010年后，房價數(shù)度高漲，國稅總局連連發(fā)起清查風暴，土地增值稅征收口徑也日漸嚴格。
對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地增值稅可謂是多年來頭頂高懸的“達摩克利斯之劍”，但全國范圍內不斷掀起新一輪土地增值稅清查的風暴，最后似乎都以“雷聲大雨點小”告終。
“去年國稅局又在全國范圍內清查了一次土地增值稅的征收情況。近幾年清查的頻率很高，但很難從根本上解決問題。”王朝暉律師如是說。
■ 第三視角
修改土地增值稅計算規(guī)則呼聲高
記者從國泰君安了解到，該行測算的房地產(chǎn)行業(yè)整體未繳的土地增值稅規(guī)模在3000億元以下，而2008年—2012年房地產(chǎn)上市公司都充分計提了土地增值稅，年均土地增值稅稅率為5.7%，如全國市場占有率最高的行業(yè)龍頭萬科2012年預提的土地增值稅為58億元。
“房企欠稅門”發(fā)生后，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭將矛頭直指稅務機關，稱雖然確有開發(fā)商避稅、逃稅的現(xiàn)象，但土地增值稅設計得太復雜、征稅成本太高，使地方稅務局很難按稅法從嚴清算。
國家稅務總局此前也公開承認，土地增值稅的清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并且容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。
“各界對調整土地增值稅的呼聲很大?！蓖醭瘯熉蓭煴硎?，短期內調整立法層面的可能性較小，確立更合理的土地增值稅會計計算規(guī)則、明確各地區(qū)的土地增值稅計算方法，或許可以起到改善作用。
四級超率累進稅率
土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，但在實際操作中一般并未采用，而以預征收房屋銷售額的1%-5%為主。具體規(guī)定是：
1、增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
■ 名詞解釋
什么是土地增值稅？
土地增值稅是對納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的凈增值額征收的稅種，由各地政府征收，根據(jù)項目增值幅度不同，稅率在30%-60%不等。1993年12月底，我國出臺了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，首次提出土地增值稅這一稅種，背景是為了抑制當時房企的炒地暴利；1995年出臺了條例的實施細則。
