| 3.2 項(xiàng)目接管方案 通過對(duì)【某某】現(xiàn)場(chǎng)踏勘，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，并根據(jù)我司在接管驗(yàn)收方面的經(jīng)驗(yàn)，將對(duì)本項(xiàng)目以現(xiàn)實(shí)交接的方式進(jìn)行接管驗(yàn)收。 3.2.1 規(guī)范物業(yè)交接工作的目的 為規(guī)范本項(xiàng)目物業(yè)驗(yàn)收接管程序，明確各方責(zé)任，確保物業(yè)驗(yàn)收接管工作得到有效進(jìn)行，以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面移交，保證物業(yè)服務(wù)服務(wù)工作順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)家及北京市有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)制定以下接管方案。 3.2.2 接管驗(yàn)收小組的組成形式及驗(yàn)收范圍 組長(zhǎng)：項(xiàng)目經(jīng)理； 副組長(zhǎng)：客服部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員。 A. 設(shè)備項(xiàng)目組，環(huán)境設(shè)施項(xiàng)目組，文件資料組，財(cái)務(wù)組，秩序維護(hù)組，負(fù)責(zé)人 即為組長(zhǎng)。 B. 設(shè)備組主要驗(yàn)收的范圍：各變配電室及設(shè)備、排污泵、地面各管道閥門井、 水泵房及設(shè)備、水箱（池）間及水箱（池）、小區(qū)地面消火栓、小區(qū)路燈、信報(bào)箱、 總水表及閥門等。 C.環(huán)境組主要驗(yàn)收范圍：房屋接管驗(yàn)收、房屋公共部位（樓宇標(biāo)準(zhǔn)層、地下室、 天臺(tái)、樓道等）、小區(qū)道路、小區(qū)沙井、檢查井、化糞池、綠化租擺等。 D. 資料組主要驗(yàn)收范圍：業(yè)主檔案、各種對(duì)外簽訂的合同/協(xié)議、外聯(lián)單位的往 來文件及相應(yīng)的信息、對(duì)業(yè)主發(fā)出的各項(xiàng)通知、業(yè)主二次裝修資料、已收房的驗(yàn)房資 料、其它相關(guān)文件等。 E. 財(cái)務(wù)組主要驗(yàn)收范圍：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、生活裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，預(yù)收或欠付的自 來水、電，應(yīng)退業(yè)主的各項(xiàng)押金，其它各項(xiàng)費(fèi)用記錄。 F. 秩序組主要驗(yàn)收范圍：安防設(shè)備設(shè)施清單，數(shù)量及完好情況，已配備滅火器 數(shù)量及完好情況等。 3.2.3 接管驗(yàn)收工作流程 （略） 3.2.4 物業(yè)驗(yàn)收接管安排 3.2.4.1 制訂接管驗(yàn)收的原則 物業(yè)交接是明確各方責(zé)權(quán)利關(guān)系，實(shí)現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)權(quán)利的標(biāo)志。 為保證物業(yè)交接的順利進(jìn)行，避免因?yàn)榻唤佣绊懍F(xiàn)有業(yè)主的生活，我們將做到： A.以客觀事實(shí)為依據(jù)，實(shí)事求是。在交接的過程中難免會(huì)出現(xiàn)意見不統(tǒng)一的情況，為避免由于意見的不一致而產(chǎn)生各種矛盾，在接管驗(yàn)收的過程中應(yīng)盡量遵守客觀事實(shí)，遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，遵守原設(shè)計(jì)規(guī)劃要求。 B.交接書面化，以文件函件合同的形式界定交接事項(xiàng)。 C.交接項(xiàng)目詳盡明晰，避免日后因交接不清而產(chǎn)生權(quán)責(zé)不明的情況。 通過對(duì)【某某】物業(yè)接管，對(duì)標(biāo)的物業(yè)進(jìn)行全面深入的了解，為即將開始的物業(yè)接管驗(yàn)收掌握第一手原始資料，為將來的物業(yè)服務(wù)工作順利開展打下基礎(chǔ)； 以專業(yè)的物業(yè)服務(wù)視角和立場(chǎng)，并力臻制定出定位準(zhǔn)確、內(nèi)容完善、有效適用的符合【某某】特點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)方案。 3.2.4.2 交接注意的事項(xiàng) A. 【某某】業(yè)委會(huì)、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)、交接之日前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。交接時(shí)間應(yīng)確定具體時(shí)點(diǎn)，時(shí)點(diǎn)前責(zé)任由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，時(shí)點(diǎn)后責(zé)任由新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 B. 業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定做好交接工作。 C. 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤管前，將下列資料移交資料給業(yè)委會(huì)： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程 竣工圖等原竣工驗(yàn)收資料； （2）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件； （4）業(yè)主及房屋面積清冊(cè)； （5）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。 E. 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)前，業(yè)委會(huì)將以上資料移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 F. 資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可，若有未移交部分，由雙方列 出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。 G. 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，制作物業(yè)查驗(yàn)記錄（包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等）與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 查驗(yàn)時(shí)，邀請(qǐng)業(yè)委會(huì)參與，三方對(duì)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等進(jìn)行確認(rèn)，并由查驗(yàn)人簽字。 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的，先在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。 H. 小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤管時(shí)，將預(yù)收的交接之日后的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)、代收的各種能源費(fèi)、押金，以及代管的專項(xiàng)維修資金等移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 I. 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將依法屬于業(yè)主的物業(yè)服務(wù)用房移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 3.2.5 物業(yè)交接前的實(shí)操性工作 3.2.5.1 按規(guī)范實(shí)施交接驗(yàn)收 我司將充分利用取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著“對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)【某某】進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的交接驗(yàn)收，以便日后維修，做好后續(xù)保障。 A. 驗(yàn)收接管小組將依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 B. 在驗(yàn)收過程中，缺陷、遺留問題由我司提出解決方案，共同討論后實(shí)施。 C. 對(duì)在《樓宇接管驗(yàn)收清單》中所列的樓宇、設(shè)施設(shè)備，驗(yàn)收接管小組進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果記錄在《樓宇接管驗(yàn)收清單》中。 D. 樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，應(yīng)注意：房屋的水、電、土建、門窗、電氣等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在《樓宇接管驗(yàn)收清單》中。 E. 設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收，要做到： （a）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)良好； （b）設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在《設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收清單》中。 F. 對(duì)物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單》相應(yīng)的表格內(nèi)。 G. 移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收啟示錄提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在《樓宇資料交接清單》中。 H. 辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，將全部檔案資料存檔，我司正式接管。 物業(yè)接管驗(yàn)收不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化租擺等，同時(shí)還包括檔案、資料的接管驗(yàn)收。本著交接清晰原則精神，接管驗(yàn)收工作應(yīng)從以下幾方面安排： A. 各種資料、檔案的接管驗(yàn)收。 對(duì)于已經(jīng)投入使用的物業(yè)設(shè)備、設(shè)施，各種資料、檔案的接管驗(yàn)收應(yīng)該安排在接管驗(yàn)收工作的第一步，只有詳細(xì)查閱各種資料，才能對(duì)實(shí)物進(jìn)行接管。 B. 建筑本體質(zhì)量及使用功能檢驗(yàn) C. 設(shè)備及配套設(shè)施的質(zhì)量及使用功能檢驗(yàn) （a）設(shè)備及配套設(shè)施檢驗(yàn)包括電氣線路、室內(nèi)外照明、供配電系統(tǒng)、室內(nèi)外給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防避雷系統(tǒng)、采暖、其他智能化系統(tǒng)、娛樂設(shè)施及相關(guān)配套的設(shè)備房等附屬工程； （b）設(shè)備及配套設(shè)施的驗(yàn)收可分項(xiàng)進(jìn)行，根據(jù)情況編制相關(guān)的設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收記錄表，每項(xiàng)驗(yàn)收均須有單獨(dú)驗(yàn)收結(jié)果； （c）每項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)根據(jù)設(shè)計(jì)要求逐一進(jìn)行檢查； （d）檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施功能是否符合規(guī)定要求（可測(cè)試運(yùn)行應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)運(yùn)行情況）； （e）管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活； （f）各類配件、支架、管線是否齊全、完好； （g）相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、精確，裝置是否良好； （h）所有的設(shè)備設(shè)施是否符合國(guó)家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)，是否有相關(guān)的安全防護(hù)裝置； （i）對(duì)于消防等政府許可的專業(yè)部門的驗(yàn)收合格證是否齊全； （j）相關(guān)的附屬設(shè)施如溝、井等是否完好。 D. 環(huán)境工程接管 （a）環(huán)境驗(yàn)收包括道路、圍墻、綠化租擺等； （b）環(huán)境工程驗(yàn)收可分項(xiàng)進(jìn)行，根據(jù)情況編制相關(guān)環(huán)境、綠化租擺驗(yàn)收記錄表，每項(xiàng)驗(yàn)收均須有單獨(dú)驗(yàn)收結(jié)果； （c）每項(xiàng)工程根據(jù)設(shè)計(jì)要求逐一進(jìn)行驗(yàn)收，確定完好及損毀程度； （d）項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、圍墻是否完整，是否與主干道相通完整； （e）項(xiàng)目?jī)?nèi)場(chǎng)地是否清理干凈、是否存在違規(guī)建筑物及構(gòu)筑物； E. 物業(yè)辦公場(chǎng)所及物業(yè)公司自用設(shè)備設(shè)施接管 （a）按照房屋本體接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)檢查辦公場(chǎng)所的完好損壞程度； （b）檢查辦公設(shè)備的使用年限及完好程度，清點(diǎn)數(shù)量登記造冊(cè)； （c）檢查檢測(cè)維修、保潔、秩序員等自用設(shè)備設(shè)施的完好程度，清點(diǎn)數(shù)量登記造冊(cè)。 F. 接管驗(yàn)收記錄 （a）接管驗(yàn)收記錄分為建筑本體質(zhì)量驗(yàn)收記錄、設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄、環(huán)境驗(yàn)收記錄、綠化租擺驗(yàn)收記錄等四大類，可根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況設(shè)計(jì)驗(yàn)收記錄表的內(nèi)容； （b）驗(yàn)收記錄表必須包括：驗(yàn)收項(xiàng)目、驗(yàn)收時(shí)間、驗(yàn)收具體內(nèi)容、驗(yàn)收人簽字、驗(yàn)收結(jié)論、存在問題、整改單位、跟蹤結(jié)果等。 3.2.5.2 交接時(shí)期秩序維護(hù)、保潔管理內(nèi)容和措施 在接管驗(yàn)收過程中，很容易形成多頭管理或無人管理狀態(tài)，導(dǎo)致管理混亂，服務(wù)水平低下，給業(yè)主的生活及工作造成不便，為了避免出現(xiàn)此類現(xiàn)象，必須充分注意在交接時(shí)期秩序維護(hù)、保潔物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及措施： A. 三方擬訂詳細(xì)的物業(yè)交接計(jì)劃并嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行接管驗(yàn)收。 B. 明確物業(yè)交接期間三方工作的分工及職責(zé)，并以書面的形式表現(xiàn)出來，嚴(yán)格按照分工職責(zé)進(jìn)行工作。 C. 如我司中標(biāo)，在接管前兩周將維護(hù)秩序員、保潔員、維修工、客戶服務(wù)人員配備到位，并在交接時(shí)點(diǎn)前維護(hù)秩序員、保潔員進(jìn)場(chǎng)，保障項(xiàng)目平穩(wěn)過渡： （a）在保潔方面，我司應(yīng)以明顯的可識(shí)別的身份負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保潔工作，并按照保潔標(biāo)準(zhǔn)從事保潔工作。 （b）在維修方面，我司的技工應(yīng)以配合的姿態(tài)熟悉項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施情況，初步過渡。 （c）在秩序維護(hù)方面，我司應(yīng)以全新的面貌負(fù)責(zé)起項(xiàng)目的維護(hù)工作，按照新的工作標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理。 只有真誠(chéng)的配合，才能保證項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的順利過渡，在接管驗(yàn)收的過程中，一切工作的中心都應(yīng)該緊緊的為物業(yè)服務(wù)的順利過渡而努力。 |
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