所謂資產(chǎn)泡沫：是指資產(chǎn)價格虛高；
所謂價格虛高：是指價格高得違反了經(jīng)濟(jì)規(guī)律；
所謂經(jīng)濟(jì)規(guī)律：是指價值決定價格；
所謂資產(chǎn)價值：是指附加在商品上的無差別的人類勞動；
也就是說，在手工作坊年代，打造一支鋼筆需要15個人工，假設(shè)15個人工一天的生計至少需要750元，那么這只鋼筆的價值起碼值750元。而如果這15個人出去裝修一天可以賺1500元，那么這只鋼筆的價值也應(yīng)該是1500元。如果價格和價值偏離太多，比如過高，賣到15000元，那么會引發(fā)更多人做鋼筆，會將價格拉回到合理。所以，當(dāng)鋼筆賣到15000元時，我們就可以說，出現(xiàn)了泡沫。
后來，技術(shù)大發(fā)展，出現(xiàn)了現(xiàn)代工業(yè)，有了流水線，一個鋼筆生產(chǎn)廠每年可以生產(chǎn)100萬只鋼筆，一年成本費(fèi)用合計1000萬，這時，鋼筆的價值就下降了，只有10元多，這時如果價格100元同樣出現(xiàn)了泡沫，會吸引很多人開廠生產(chǎn)鋼筆，供需規(guī)律會刺破泡沫。
類似的，郁金香為什么是泡沫？因?yàn)楦郊拥接艚鹣闵系膭趧映杀具h(yuǎn)遠(yuǎn)低于一直郁金香的售價，會導(dǎo)致更多人培養(yǎng)郁金香，只不過需要時間，時間差是泡沫得以存續(xù)的空間。情人節(jié)的玫瑰、以前的豆你玩、蒜你狠、姜你軍，也無不符合這種規(guī)律，只能是脈沖，無法持續(xù)。
股票也有泡沫，當(dāng)一個公司每年盈利只有100萬，且看不出未來有多大發(fā)展空間時，很多人不會愿意花超過1000萬來買這個公司，因?yàn)橥瑯拥?000萬，開幾個理發(fā)店可能盈利更高。考慮到一半上市公司并不能將所有盈利拿來分紅，10倍市盈率應(yīng)該是相對比較合理的估值水平。
住房本來也應(yīng)該符合同樣的規(guī)律，除去土地，開發(fā)商建一座樓，假設(shè)每平方米成本2500元，那么2500元+合理利潤500元+土地成本應(yīng)該就是房屋價格。高出太多，應(yīng)該就屬于泡沫。不過，房屋的成本要素并非全市場化的，其中的土地是政府壟斷，王府井的地皮可以按樓板價每平5000元賣，也可以按5萬賣，甚至可以賣15萬，關(guān)鍵看有沒有人買。所以，在生產(chǎn)要素并沒有完全市場化的條件下，研究是否存在泡沫，其實(shí)已經(jīng)是一個偽命題。
不過，泡沫似乎還可以從性價比的角度來考察。海淀的房子是可以賣10萬一平，只要覺得值得的人比供應(yīng)量高，就不存在泡沫。但隨著時間推移，很多人可能覺得學(xué)區(qū)并沒有那么重要，他們發(fā)現(xiàn)孩子能否考上清華北大，和義務(wù)教育水平的相關(guān)度并不特別高，或者發(fā)現(xiàn)其實(shí)名校和幸福相關(guān)度并不太強(qiáng)，如果這種意識占據(jù)了主導(dǎo)，可能會打破10萬元這個平衡，泡沫就開始存在了。
現(xiàn)在的一線房產(chǎn)，從性價比方面看，我個人覺得還是存在泡沫的，因?yàn)樵滦?萬本來可以在二線城市生活得非常滋潤，到了帝都卻只能做一輩子房奴。不過有些人就是喜歡配套設(shè)施帶來的方便感，說到底，還是取決于不同參與主體對性價比有不同標(biāo)準(zhǔn)。至于要不要投資，我覺得還是得問自己，如果按你的標(biāo)準(zhǔn)覺得這個房子還便宜，投資帝都房產(chǎn)也未嘗不可，但如果你覺得性價比不好，只不過猜想別人未來會給你更高兌價，那么最好還是冷靜。己所不欲勿施于人，中國古訓(xùn)還是要牢記。我一直強(qiáng)調(diào)投資要不忘初心，要買自己喜歡的，而不是預(yù)期別人喜歡的，因?yàn)橹挥羞@樣，你才能承擔(dān)下跌，你才能賣在高點(diǎn)。如果你買了房子就天天睡不著，總想著會不會跌，那么你肯定賺不到多少錢。
最后，我覺得投資房地產(chǎn)不如投資股票，投資股票，我覺得10年5倍是可能的，但投資房地產(chǎn)，我不敢想象現(xiàn)在10萬一平的房子十年后能賣到50萬一平?？赡苣銜f投資房地產(chǎn)可以上杠桿，不過萬一十年后還是10萬，你這個杠桿可是上得有點(diǎn)慘。何況，股票也可以上杠桿。還有，買股票最大的好處是流動性，可以隨時兌現(xiàn)，這一點(diǎn)要比投資房地產(chǎn)好多了，有價無市，我體會了5、6年。甚至散戶也有資格嘲笑大股東。大股東雖然可以控制上市公司，不過一旦行業(yè)轉(zhuǎn)壞，他們的套牢很難擺脫，而我們只要看到苗頭不對，立馬拍屁股走人。
