今天被問及如何辦理土地性質(zhì)變更，比如工業(yè)土地改為商業(yè)用地，商業(yè)性質(zhì)改為工業(yè)性質(zhì)等等，以前還真沒有遇到過了，也沒有考慮過這個問題，到底如何審批，有哪些法律依據(jù)，走什么程序，要哪些部門批準(zhǔn)。
我以前有個概念，就是只要符合當(dāng)前的城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，那么就先收儲，然后在掛牌出讓，然后就一切進入正常程序了。先收儲再掛牌出讓，主要是考慮到土地資源供應(yīng)的公平性。
但有同行的說法是，特別那些已經(jīng)出讓的土地，已經(jīng)有使用單位，已經(jīng)取得了土地使用證，如果符合當(dāng)前相關(guān)規(guī)劃，并提出申請，規(guī)劃管理部門和國土管理部門書面批復(fù)，規(guī)劃局同時按控規(guī)提出新規(guī)劃條件，國土局和建設(shè)單位簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，然后單位憑原有土地使用證和變更合同到規(guī)劃局重新?lián)Q發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，最后重新到國土局變更土地使用證登記。其間一般涉及到調(diào)整、補交土地出讓金的，按照兩種不同使用性質(zhì)土地出讓金的差額繳納。土地出讓金由土地部門指定的土地評估機構(gòu)評估后確定。
1、權(quán)限問題：由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當(dāng)?shù)匾话咽直仨殞Υ耸虏环磳Σ庞锌赡?br>2、原則問題：當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意（主要是規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負(fù)責(zé)變更費用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定），因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更（我也覺得這個原則很重要，除非上述核心政府管理層認(rèn)為有相當(dāng)合理的理由）
3、程序問題：首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請，規(guī)劃審批—國土部門征詢意見—規(guī)劃管理委員會審核–規(guī)劃設(shè)計條件變更—國土部門費用核定—與國土部門簽訂變更合同–換發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證—換發(fā)土地使用證。
這個沒有仔細(xì)研究過，請大家指教！
