在房屋拆遷的過程中，對于產(chǎn)權(quán)置換這種補償方式，老百姓們往往傾向于關(guān)注給的安置房的面積和區(qū)位，卻忽略了安置房的非常重要的因素，那就是安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。事實上，安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對于您的權(quán)益會產(chǎn)生很大的影響。
安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的重要性體現(xiàn)在什么地方？
通常來說，安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分為以經(jīng)濟(jì)適用房為代表的保障性住房和一般商品房。地方政策普遍規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的利用限制。以北京市為例，《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十一條第一款明文規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易?！?/span>
這也就意味著在拆遷中分到了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房的安置房的情況下。如果您住的不舒服，在短時間內(nèi)沒有辦法賣給別人換一套自己心滿意足的房子；也不能出借給親戚，朋友居住。如果您原來在老房子做點小生意，不能直接在新房子里開展經(jīng)營，只能出去租房。雖然《辦法》第二十一條給五年內(nèi)不得買賣這種規(guī)定開了一個口子，規(guī)定：“對于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，可向購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購”。但是回購價格并不理想：“按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定”。在現(xiàn)在以及可預(yù)見的未來，這樣確定的價格基本是不能和一般商品房價格并駕齊驅(qū)的。即便您已經(jīng)取得安置房滿五年，按照《辦法》第二十一條第二款的規(guī)定，在賣出房屋的時候，也需要上交經(jīng)濟(jì)適用房價格和商品房市場價格之間的差價的一定比例。所以，總的來說，如果安置房最后產(chǎn)權(quán)性質(zhì)定為經(jīng)濟(jì)適用房的，比起普通的商品房來說要吃虧不小。農(nóng)民住宅拆遷一比一置換經(jīng)濟(jì)適用房相對還可接受，畢竟宅基地按照我國法律也是不得買賣；國有土地上房屋拆遷如果按照一比一的比例置換經(jīng)濟(jì)適用房，對于被拆遷人來說顯然是不利的。如果到交房之后發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題再提起異議，基本是為時已晚。那么在這種情況下，能不能直接通過法定應(yīng)予公開的補償方案，直接了解安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)呢？
規(guī)范城市房屋拆遷的《國有土地上房屋征收補償條例》并沒有規(guī)定補償方案需要包含的內(nèi)容。地方上的規(guī)定對安置房產(chǎn)權(quán)是否要寫在補償方案中也比較含糊。有的像《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》一樣，僅僅是簡單地規(guī)定補償方案應(yīng)包含“用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況”。安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)算不算“用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況”？沒有規(guī)定，就字面意義上來講，似乎寫進(jìn)去可以，不寫也不會明確違法。有的像《深圳市房屋征收與補償實施辦法》，規(guī)定補償方案應(yīng)當(dāng)包含“作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房的區(qū)位、數(shù)量、安置房調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)、套型面積和結(jié)算基本價格、過渡方式、臨時安置用房標(biāo)準(zhǔn)等”。安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)顯然不在列明的范圍內(nèi)，但是是在前面所說的等里頭嗎？似乎也是兩可之間?？梢哉f，無論是國家規(guī)定還是地方的具體政策都沒有強制要求在補償方案中寫明安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，這也就意味著很多時候不能直接通過查閱補償方案從而確定安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。
這是否意味著，您作為被拆遷人，在拿到房屋所有權(quán)證之前，您沒有可行的途徑確定安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)呢？并不是。我們完全可以通過政府信息公開的辦法來確定自己未來分到的安置房的性質(zhì)。具體信息公開的一些注意事項大家可以參看我們過去的文章，我這邊就不做贅述。這里主要講的是政府信息公開中關(guān)鍵的兩個點：向誰公開，公開什么？
因為只有建設(shè)完畢的房屋才能夠在不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行物權(quán)登記，而拆遷安置房期房居多，所以說想要向不動產(chǎn)登記部門直接查詢安置房產(chǎn)權(quán)狀況是不可行的。雖然說不能夠直接查詢安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，但是我們可以通過查詢建設(shè)住宅房屋的前置程序來確定其性質(zhì)。按照地方性法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房需要辦理經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售許可證，和而不是一般的商品房預(yù)售許可證。因此可以向房屋建設(shè)主管部門申請公開對應(yīng)的安置房的預(yù)售許可證狀況來確定安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。同時，通常來說建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房取得劃撥土地使用權(quán)就可以了，而建設(shè)一般商品房需要取得出讓土地使用權(quán)。所以說也可以向不動產(chǎn)登記部門查詢向安置房建設(shè)單位頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證，從而間接地確定產(chǎn)權(quán)狀況。
總的來說，安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對您的權(quán)益影響絕不能低估，目前來說，安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并不在法律明文規(guī)定的主動公開范疇之內(nèi)，但是您完全可以通過信息公開的辦法確定安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，避免因此帶來的損失。
