按照使用功能可以分成以下幾類：住宅、商鋪、購物廣場、寫字樓、酒店、工業(yè)地產(chǎn)，從實現(xiàn)財務(wù)自由的角度來說，只投資住宅。
住宅可分成以下幾類：普通住宅、公寓 、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅。
普通住宅——產(chǎn)權(quán)70年，面積小于140平，市場需求量大。
商業(yè)公寓——產(chǎn)權(quán)40、50年，商住兩用，貸款稅費(fèi)水電費(fèi)偏高。
別墅——產(chǎn)權(quán)70年，分為聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。
普通住宅和其他幾種類型的住宅相比：1、是最容易出租和出售的；2、交易和持有稅費(fèi)是最低的；3、貸款比例是最高的；4、貸款利率是最低的。
綜合來看，普通住宅的投資風(fēng)險相對是最小的，只選擇普通住宅作為投資工具。
1、 投資金額較大
2、 稅費(fèi)成本較高：由于各種稅費(fèi)成本較高，一旦買入，就意味著已經(jīng)虧損20%左右。
3、 投資期限長：如果不打算持有房產(chǎn)10年以上，就不要進(jìn)行房地產(chǎn)投資。
4、 融資能力強(qiáng)：按揭貸款，普通住宅可貸70%-80%，期限在20-30年。
5、 交易流程復(fù)雜：幾個月的時間。
1、 市場風(fēng)險
2、 政策風(fēng)險
3、 社會風(fēng)險
4、 變現(xiàn)風(fēng)險：需要1-6個月的時間
5、 利率風(fēng)險
6、 匯率風(fēng)險
7、 自然風(fēng)險
1、 租金收益
2、 資本利得：房價增值收益。
選擇好城市→選擇好房子→等待好價格→買入→長期持有→賣出。
北、上、深、廣，不方便的同學(xué)可以選擇自己所在省會或地級城市。
實操：調(diào)查自己所在的城市人口是呈流入還是流出
http://data.stats.gov.cn/【地區(qū)數(shù)據(jù)】→【主要城市年度數(shù)據(jù)】
好房子是指最容易出租和出售的房子
條件：1、好地段；2、好環(huán)境；3、好物管；4、好戶型；5、房齡??；6、空置低。
1市中心是好地段，但是好地段滿足以下3個條件即可：交通便利；吃飯便利；購物便利；娛樂便利；上學(xué)便利；看要便利。
房子離地鐵站的距離步行小于10分鐘，就符合交通便利的標(biāo)準(zhǔn)。
房子周圍步行15分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)有超市、高、中、低檔餐館，就符合吃飯做飯便利的標(biāo)準(zhǔn)。
房子周圍步行30分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)有大型商場，大型超市，電影院，娛樂設(shè)施就符合購物便利、娛樂便利的標(biāo)準(zhǔn)。
房子是好學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，就符合上學(xué)便利的標(biāo)準(zhǔn)。房子離醫(yī)院的距離在5公里以內(nèi)，就符合看病便利的標(biāo)準(zhǔn)。
2、 好環(huán)境：小區(qū)外部環(huán)境，是指環(huán)境沒有污染。
主要包括：1、噪音污染；2、空氣污染；3、電磁污染；4、水污染。房子要遠(yuǎn)離火車站、鐵道、高架橋、垃圾站、高壓線、變電站、電視塔、臭水坑等產(chǎn)生污染的源頭，距離至少要大于1000米。
3、 好物管：指小區(qū)的物業(yè)管理好，能讓房子增值。
小區(qū)內(nèi)房子的老化程度、衛(wèi)生情況、綠化情況、車輛擺放情況，只要小區(qū)的房子看起來像新的一樣，地面干凈，小區(qū)內(nèi)環(huán)境看作順眼，就可以認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理做的好。
4、 好戶型 ：好戶型指最容易出租和出售的戶型
城鎮(zhèn)居民二居室單元房占比為44.7%，最好投資兩居室的房子，面積在55-75平，首選。5、 房齡?。?span style="background-color: rgb(255, 255, 255); text-indent: 56px;">指自房屋竣工驗收合格交付之日起到現(xiàn)在的年限。不是房產(chǎn)證上的日期。
從投資的角度考慮，投資精裝修的二手房，價格比新房要便宜，直接出租產(chǎn)生現(xiàn)金流。銀行一般對于房齡超過20-25年的房子就不提供貸款了，能貸款的房子要比不能貸款的房子更容易出售。房齡最好不要超過10年，如果房子其他條件特別好的，可以適當(dāng)延長幾年，但是不能超過15年。
6、 空置低：是指沒有人居住的房屋比例低。
空置低指的是這個小區(qū)的房子空置的比率，空置越低，說明該小區(qū)的房子越容易出租和出售，投資價值越大，在中國，10%以內(nèi)的空置率，就是表示空置低，房子比較搶手，10%-20%的空置率，就是合理空置率，25%以上的空置率，就表示房子比較難出租，我們不能投資這個小區(qū)的房子。
想了解小區(qū)的空置率，自己去調(diào)研，晚上9點(diǎn)的時候去數(shù)一下小區(qū)有多少家亮燈，多跑幾趟，心里有個大概數(shù)據(jù)就行。
房地產(chǎn)市場和股票市場一樣，都有很強(qiáng)的周期性。
著名的哈里森房地產(chǎn)18年周期模型：房地產(chǎn)的周期是18年左右，通常前14年房價是上漲的，后4年房價是下跌的。
在前14年的上漲過程中，通常又分為3個階段。
第一階段是緩慢上漲階段，這個時間通常在7年左右。在第7年左右可能會有一個短暫的下跌過程，短暫的下跌過程結(jié)束之后，房價會進(jìn)入到第二個階段，快速上漲階段。這個時間通常在5年左右。快速上漲階段之后，房價會進(jìn)入到第三個階段，瘋狂上漲階段。這個時間通常在2年左右。 瘋狂上漲階段結(jié)束之后，房價進(jìn)入崩潰式下跌階段，這個時間通常在4年左右。在下跌階段結(jié)束之后，房地產(chǎn)會進(jìn)入新的上漲階段。
投資房子的收益來自兩部分： 凈租金收益和資本利得。資本利得是多少要在賣房子的時候才能知道，具有很大的不確定性，所以我們投資房子的時候不考慮。
用凈租金收益率來衡量
凈租金收益率=年租金凈額÷初始投資現(xiàn)金總額×100%=（年租金總額-年物業(yè)費(fèi)-年房屋保險費(fèi)-年房產(chǎn)稅-年租金相關(guān)稅-年房屋維護(hù)費(fèi)-年房屋出租托管費(fèi)-年按揭貸款本息-其他費(fèi)用）÷（首付+購房產(chǎn)生的稅費(fèi)）×100%
因為要長期持有，把10期國債收益率或者銀行3年定期利率看作機(jī)會成本。當(dāng)凈租金收益率大于10年期國債收益的中位數(shù)時，此時買入房子沒有風(fēng)險，就是好價格。
在中國，持有房子的成本一般為租金5%-15%，我們按10%估算。房貸月還款額，我們可以用房貸計算器計算得出。
房貸計算器的網(wǎng)址為：https://www.rong360.com/calculator/fangdai.html
打開網(wǎng)址，輸入數(shù)字，我們可以看到這個房子每月需要還款xx元。
其實價格是能計算出來的。下面我們來計算一下。
舉例：如果買這套房子，首付為140萬，購買稅費(fèi)主要是契稅和中介傭金，因為是二套房，契稅為3%，購買稅費(fèi)我們按5%估算。我們假設(shè)房價等于X元時為“好價格”。
則：（4500×12×0.9-60%×70X×（4.9%+2%））÷（40%×70X+5%×70X）=3.8%
這里說一下60%×70X×（4.9%+2%）為每年房貸還本付息金額，2%為估算值，與實際相差不大。在貸款利率為4.9%時，每年還本付息的金額大約為貸款額的6.9%。
以上等式求解，可以算出X=11853元。所以小白看上的這套房子，好價格為11853元。當(dāng)房價小于等于11853元時，投資這套房子沒有風(fēng)險。如果后期租金從4500漲到了6000，“好價格”也會由11853元上移到15804元。如果后期租金從4500漲到了20000呢，好價格”就會由11853元上移到52682元。50000元/平的價格就是“好價格”，值得投資。
買房注意事項：
1、 產(chǎn)權(quán)有問題的房子不買：只考慮70年產(chǎn)權(quán)的商品房
2、 房齡大于15年不買
3、 不是精裝修不買
4、 貸款比例低于50%不買
5、 空置率大于20%不買
6、 感覺不好不買
看售租比。
售租比=房價÷月租金
售租比大于700，賣出
比如，售價300萬，月租金4000元，售租比=300萬÷4000=750＞700
