武漢有多大，許多長(zhǎng)期生活在武漢的人也講不請(qǐng)楚。
武漢簡(jiǎn)稱“漢”，是湖北省省會(huì)、副省級(jí)市與國(guó)家中心城市，是全國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐，2018年常住人口超過一千萬，已邁入中國(guó)超大城市之列。
武漢是由三鎮(zhèn)組成，市區(qū)內(nèi)有兩條大江、三條河、一百六十六個(gè)湖，市區(qū)面積雖然大，但是被各種河流湖泊 分割得曲里拐彎，所以造就了武漢城建與其他城市的別樣不同。
武漢有七個(gè)中心城區(qū)，三個(gè)功能區(qū)，四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)
一、七個(gè)主城區(qū)
一）武昌
整個(gè)武昌是古楚國(guó)文化的傳承之地，惟楚有才在武昌表現(xiàn)得特別突出，武昌整體上文化氛圍重，風(fēng)景優(yōu)美，美女如云，這里一個(gè)不經(jīng)意就能遇見歷史的古典，又一個(gè)不經(jīng)意撞見充滿前衛(wèi)的未來感，傳統(tǒng)又科技，就像黃鶴樓和光谷并列的感覺，這是武漢之魂：
武昌區(qū)：文昌武不昌的武昌是省府所在地，屬于權(quán)力集中區(qū)域，加上還有厚重的歷史與鐵血的武昌首義，因此武昌在武漢是知識(shí)淵博，一身正氣的地方，這個(gè)區(qū)基本包括了大部分的東湖，水氣即是財(cái)氣，所以它的GDP目前在全市所有十四個(gè)下轄區(qū)中排第四位，十一個(gè)城區(qū)中排第二位，是個(gè)實(shí)力強(qiáng)大到不用多說的城區(qū)。
觀賞武昌江灘夜景
洪山區(qū)：面積龐大，土地分散，幾個(gè)主城區(qū)里最鄉(xiāng)土也是它，轄區(qū)內(nèi)還有第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)林牧漁，最文化也是它，區(qū)域內(nèi)有近四十所大學(xué)，全國(guó)都沒幾個(gè)大城市比它牛掰，改革開放后這里開始迅猛發(fā)展，GDP實(shí)力在武漢十四個(gè)下轄區(qū)排名前六位，在十一個(gè)城區(qū)中排第四位。
青山區(qū)：青山區(qū)是建國(guó)后，新中國(guó)舉全國(guó)之力在極短的時(shí)間內(nèi)突然建起的城區(qū)，本質(zhì)上就像深圳一樣，國(guó)家大手筆投入，然后全國(guó)調(diào)人進(jìn)入，但最終它被武漢人徹底同化，以前它的GDP全市第一，現(xiàn)由于寶鋼兼并武鋼迅速減產(chǎn)能，GDP排名在十四個(gè)下轄區(qū)倒數(shù)第二，但最近各區(qū)進(jìn)出口排名它排在第六位，招商引資落實(shí)率排在第七位，估計(jì)在憋大招，實(shí)力仍不可小覷。早年的青山區(qū)城建由蘇聯(lián)專家規(guī)劃，因其城市化最早，區(qū)域內(nèi)城建基礎(chǔ)較好，綠化率最高，現(xiàn)在其城建在不斷改進(jìn)更新，反而沒有其他城區(qū)的某些缺陷。
二）漢口
雖然這里把大漢口放在第二位來講，但其實(shí)它始終都很牛，這里在近代史上發(fā)展得較早，現(xiàn)在也是武漢最繁華又最有民國(guó)風(fēng)的地方，不僅有最地道的武漢美食，還出產(chǎn)外表洋氣個(gè)性大氣的武漢美女，這里始終有一種精干無畏、勇往直前的氣質(zhì)，從它的歷史到現(xiàn)在都體現(xiàn)得淋漓盡致，這是武漢之骨。
江漢區(qū)：其轄區(qū)面積最小，卻創(chuàng)造出了排在全市所有下轄區(qū)第三位的GDP，在所有城區(qū)中排第一，其金融和貿(mào)易占比大，讓其余十二個(gè)面積都比它大的行政城區(qū)皆望其項(xiàng)背，其余遠(yuǎn)城區(qū)就更不用談了，武漢四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)的面積都相當(dāng)?shù)拇?，用武漢話說那是十分的苕大，最大一個(gè)的面積接近江漢區(qū)的八十倍，但是發(fā)展上確實(shí)存在相當(dāng)差距。
武漢關(guān)夜景
江岸區(qū)：這個(gè)區(qū)屬于武漢市沿江的核心地段，市府和很多大企業(yè)也在這里，沿江地帶的租界區(qū)是規(guī)模僅次于上海和天津的第三大租界區(qū)，曾是華中地區(qū)對(duì)外開放的高地。這個(gè)區(qū)還是二七大罷工發(fā)源地，中共中央機(jī)關(guān)、八七會(huì)議、八路軍辦事處和新石軍軍部舊址都在這里，現(xiàn)有大量晚清租界和民國(guó)時(shí)期的老建筑，在視覺上與現(xiàn)代風(fēng)格的高樓大廈形成強(qiáng)烈沖擊，多種西方宗教文化曾在這里留下痕跡，又在漢派文化中湮滅。武漢2018年經(jīng)濟(jì)總量近1.5萬億，有七個(gè)下轄區(qū)GDP過千億，江岸區(qū)排在其中第五位，在十一個(gè)城區(qū)中排第三，也是個(gè)實(shí)力很強(qiáng)的區(qū)。
硚口區(qū)：硚口區(qū)曾經(jīng)是老漢口民族工業(yè)的重心之地，解放后也有很多國(guó)字頭的企業(yè)集中在這里，硚口人最擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)，它的經(jīng)營(yíng)故事簡(jiǎn)直可以寫出厚厚的傳奇，所以有了名震天下的漢正街，但是由于種種原因，漢正街沒有將輝煌一直延續(xù)，從而給了義務(wù)小商品街的興起的機(jī)會(huì)。雖然現(xiàn)在的硚口區(qū)GDP只比青山區(qū)強(qiáng)一點(diǎn)，但也在努力尋求突破，畢竟這是有商業(yè)和工業(yè)底蘊(yùn)的老城區(qū)。
三）漢陽
漢陽區(qū)：晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡洲，漢陽歷史既悠久又優(yōu)美，隱隱還有古琴臺(tái)高山流水的琴聲在時(shí)空中回響。漢陽是近代史上武漢重工業(yè)的發(fā)祥地，著名的漢陽造不僅在抗日戰(zhàn)爭(zhēng)中發(fā)揮了巨大作用，而且有的鐵路發(fā)現(xiàn)至今還在用著漢陽造的鋼軌，為其質(zhì)量立下了無字的豐碑，所以漢陽猶如武漢之血。
轄11 個(gè)街道和漢陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、四新地區(qū)，擁有月湖、龜山、晴川閣、古琴臺(tái)、歸元禪寺、武漢動(dòng)物園、漢陽江灘公園等景點(diǎn)。改革開放后漢陽區(qū)有很長(zhǎng)時(shí)間是停滯不動(dòng)的，被漢口和武昌人鄙視，但是近年來也開始發(fā)力，去年GDP過千億，進(jìn)入武漢前七排名，在十一個(gè)城區(qū)里排第五。
二、四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)
江夏、黃陂、新洲、蔡甸四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)剛劃歸武漢的時(shí)候還比較老實(shí)，都站在原地看武漢扳命，現(xiàn)在跳起來你追我趕，誓要超過主城區(qū)，尤其是江夏區(qū)憑借自己靠近光谷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)一騎絕塵，一下就沖到了四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)之首，去年GDP排在武漢十四個(gè)轄區(qū)中的第九位，在十一個(gè)城區(qū)中排第六位，黃陂區(qū)和新洲區(qū)緊隨其后，力壓兩個(gè)主城區(qū)；黃陂區(qū)2019年進(jìn)出口總額增長(zhǎng)幅度巨大，令人驚嘆；新洲區(qū)的國(guó)家航天調(diào)度中心一期工程馬上就要起用，新洲向光谷靠攏的兩座跨江大橋也正式納入規(guī)劃；蔡甸區(qū)雖然暫時(shí)屈居末尾，但是中法生態(tài)新城等一系列大項(xiàng)目也在逐步落實(shí)，幾個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)也非常努力，有的遠(yuǎn)城區(qū)地鐵線路甚至比主城區(qū)還多，不得不說武漢這些遠(yuǎn)城區(qū)沒有一個(gè)省油的燈。
三、三個(gè)功能區(qū)
武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱經(jīng)開區(qū)）：全市最牛掰的區(qū)，人口最少，GDP排第一。原來還有個(gè)發(fā)展最艱難的漢南區(qū)，武漢準(zhǔn)備將其并入另一個(gè)區(qū)，但漢南區(qū)又是哭又是喊的，堅(jiān)決要求并入武漢經(jīng)開區(qū)，果然是慧眼識(shí)英雄，從此進(jìn)入了新時(shí)代，過上了好日子，漢南人民滿意得不得了。但是在地域概念上，經(jīng)開區(qū)還是屬于漢陽片的范疇，如果經(jīng)開區(qū)的數(shù)字算入漢陽，那么漢陽就是妥妥的第三了。
東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：這個(gè)就是赫赫有名的宇宙大光谷了，到處都充斥它的傳說，就不用多談了，總之大學(xué)生與高科技產(chǎn)業(yè)云集的區(qū)域，是武漢腦力最強(qiáng)大、青春最飛揚(yáng)的一個(gè)區(qū)，GDP目前僅次于武漢經(jīng)開區(qū)。因?yàn)樵缙诘臇|湖高新區(qū)大部分使用的是武昌的土地，所以雖然現(xiàn)在東湖高新區(qū)是獨(dú)立的功能區(qū)，但是在地理地域概念上，它其實(shí)還是屬于大武昌的范疇，如果光谷的數(shù)字算入武昌，那么武昌就是妥妥的第一了。
武漢光谷世界城一隅
臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：2011年，東西湖區(qū)晉升為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，當(dāng)時(shí)的GDP不到經(jīng)開區(qū)或光谷的一半以下，但是作為武漢第三增長(zhǎng)極，臨空港經(jīng)開區(qū)近年發(fā)展迅猛，在項(xiàng)目簽約數(shù)、投資強(qiáng)度、開工數(shù)量等方面均創(chuàng)造出令人矚目的“臨空港速度”，未來可期。
四、關(guān)于價(jià)值洼地的分析
談到價(jià)值洼地因?yàn)椴皇菍I(yè)評(píng)估，所以請(qǐng)包涵這里的瞎分析，只能說看從哪一方面來看吧，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，武漢有十四個(gè)超級(jí)葫蘆娃，現(xiàn)已有七個(gè)變成了年GDP過千億的金娃娃，其他七個(gè)也在加速蛻變中，從購(gòu)房角度看，光谷片區(qū)人口眾多，平均年齡青春化，官方統(tǒng)計(jì)常住人口六十多萬，民間估計(jì)是一百八十多萬，這說明有相當(dāng)部分是在光谷就業(yè)，可能并不住在光谷，所以比較光谷周邊房?jī)r(jià)，武漢市內(nèi)的青山區(qū)與洪山區(qū)邊緣，與光谷距離近，房?jī)r(jià)較低，配套較齊全的位置，就屬于相對(duì)的價(jià)值洼地。
而武漢經(jīng)開區(qū)人均GDP高，消費(fèi)能力可能較強(qiáng)，但該區(qū)人口實(shí)在是少，所以也相對(duì)存在某種價(jià)值洼地。
1、江岸后湖片區(qū)
武漢市后湖居住新區(qū)泛指位于江岸區(qū)西北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨金橋大道，北接中環(huán)線的地區(qū)，總面積18.56平方公里，規(guī)劃人口為30萬人。從無人問津的城中村，到剛需熱土，再到如今的無房可賣，也不過是短短幾年的光景。
其實(shí)說到后湖的崛起，離不開它靠近漢口中心的位置。當(dāng)年漢口中心外溢，后湖作為距離中心區(qū)最近的價(jià)值洼地，眾多房企入駐，新房供應(yīng)集中爆發(fā)，大批剛需入主后湖。現(xiàn)在來看后湖的發(fā)展可以說是十分迅速，地鐵3、8、陽邏線，以及在建的12號(hào)線，四條地鐵貫穿區(qū)域；同時(shí)漢口城市廣場(chǎng)、中美大都會(huì)、石橋永旺等大型商業(yè)的逐漸補(bǔ)充，讓片區(qū)生活配套越來越充足。后湖如今已經(jīng)發(fā)展成為非常成熟的一個(gè)生活宜居區(qū)，但是隨之而來的就是水漲船高的房?jī)r(jià)。
目前后湖片區(qū)的新房均價(jià)大約在1.7萬/平左右，二手房均價(jià)在1.8萬/平左右（數(shù)據(jù)來源房天下），進(jìn)入這個(gè)片區(qū)的成本對(duì)很多剛需來講壓力很大。同時(shí)在售的新房供應(yīng)不多，老盤也基本上處于即將賣完的狀態(tài)，包括片區(qū)內(nèi)星悅城5期棠頌12日開盤帶裝修均價(jià)1.8萬/平，匯悅天地三期帶裝修均價(jià)17100元/平，銀泰御華園三期帶精裝21100元/平。待開的純新盤有首地云夢(mèng)臺(tái)、仁恒公園世紀(jì)、星河2049等，價(jià)格可以參考目前片區(qū)的均價(jià)，預(yù)計(jì)星河2049將于下月首開，推出88-171平房源。
2、漢陽四新片區(qū)
曾經(jīng)的漢陽四新片區(qū)也跟后湖一樣，是剛需矚目的熱門板塊。與后湖的現(xiàn)狀相差無幾，近年來隨著新房供應(yīng)不斷減少，低價(jià)剛需盤變成了稀缺品，反而是高端盤逐漸增加，片區(qū)整體均價(jià)有了明顯提高。
四新的發(fā)展也離不開地鐵的通車，目前有6號(hào)線以及12號(hào)線（在建）兩條地鐵，再加上楊泗港快速通道的規(guī)劃建設(shè)，不斷提升的出行速度，讓片區(qū)成為三環(huán)內(nèi)的潛力板塊。諸多品牌開發(fā)商云集，越秀、華發(fā)、新城、綠地、恒大、平安、保利、電建等，不斷開發(fā)建設(shè)，片區(qū)面貌也是在不斷更新，宜居性也在不斷加強(qiáng)。
四新是漢陽片區(qū)一個(gè)價(jià)值洼地，二手房倒掛比較嚴(yán)重，均價(jià)在1.8萬/平（數(shù)據(jù)來源房天下），目前在售的片區(qū)新房?jī)r(jià)格比較低，毛坯產(chǎn)品均價(jià)在1.25萬左右：城投四新之光，近日開盤價(jià)格在12700元/平（毛坯），而恒大翡翠華庭的均價(jià)在12500元/平左右。帶裝修樓盤均價(jià)基本在1.5萬/平左右：武漢國(guó)博新城、廣電蘭亭盛薈前期開盤帶裝修均價(jià)都在1.5萬/平左右。
3、東湖高新光谷東片區(qū)
說起光谷東，大多數(shù)武漢人都不會(huì)感到陌生。光谷東是武漢樓市近年來首屈一指的置業(yè)熱門，政務(wù)中心東遷，為光谷東插上騰飛的翅膀，近期地鐵11號(hào)線的通車更是為光谷東賺足了眼球。
雖然目前光谷東的配套還不夠完善，但是從規(guī)劃上來看，未來配套很豐富，武漢首個(gè)泛體育休閑小鎮(zhèn)、奧特萊斯、瑞安光谷創(chuàng)新天地、綠地400米高樓、龍湖天街、光谷地下城等商業(yè)規(guī)劃或已經(jīng)開業(yè)或已經(jīng)動(dòng)工，光谷東的商業(yè)配套正急速推進(jìn)，新的商圈正在生長(zhǎng)形成。
目前光谷東的二手房均價(jià)在1.6萬/平左右（數(shù)據(jù)來源房天下），片區(qū)內(nèi)前期開盤的樓盤均價(jià)在1.7萬/平左右。龍湖新壹城均價(jià)17500元/平、光谷188國(guó)際社區(qū)均價(jià)17000元/平、奧山光谷世紀(jì)城均價(jià)16000元/平。片區(qū)的供應(yīng)相對(duì)還比較多，基本集中在11號(hào)線東段地鐵沿線光谷五路至光谷七路之間。
4、洪山白沙洲片區(qū)
位于楊泗港大橋另一端的白沙洲片區(qū)，同樣是一塊剛需愛不釋手的價(jià)值洼地。不過白沙洲除了價(jià)格比較低的優(yōu)勢(shì)之外，匱乏的配套以及灰塵滿天的環(huán)境一直以來都使得這個(gè)片區(qū)很有爭(zhēng)議。
從外部環(huán)境來說，連接四新和白沙洲的楊泗港快速通道對(duì)連接白沙洲與漢陽、漢口提供了一定的便利，不再依賴白沙洲大道作為唯一的進(jìn)出口，將大大節(jié)省進(jìn)出時(shí)間。另外，軌道交通5號(hào)線、11號(hào)線和12號(hào)線通車后會(huì)打通白沙洲與外部的經(jīng)絡(luò)，只是修地鐵的這幾年恐怕還是白沙洲居民難逃的厄運(yùn)。
白沙洲的二手房均價(jià)在1.6萬/平左右（數(shù)據(jù)來源房天下），新房均價(jià)在1.3萬/平左右。目前在售的樓盤也比較多，新盤老盤都有，其中美好長(zhǎng)江首璽前期開盤的均價(jià)是12500元/平，隔壁的新城閱璟臺(tái)均價(jià)在13000元/平，楚天都市沁園均價(jià)則稍高一些，在14500元/平，都是精裝產(chǎn)品。從供應(yīng)和價(jià)格來看，白沙洲依舊是剛需入主主城區(qū)的突破口。
5、東西湖常青片區(qū)
常青片區(qū)雖然位于東西湖這個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)，但是很有些漢口老城區(qū)的味道，20多年來不斷的成長(zhǎng)發(fā)展，已形成非常成熟的大型社區(qū)集群，再加上地鐵2號(hào)線的通車、金銀潭永旺夢(mèng)樂城的建成開業(yè)，生活氛圍已經(jīng)十分濃厚。
不同于其他的剛需版塊的是，這里并不是新興的年輕片區(qū)，而是早在多年之前就已經(jīng)形成了常青花園居住組團(tuán)，人口、配套都已經(jīng)比較飽滿，可供開發(fā)的地塊少之又少，剛需進(jìn)入片區(qū)的難度比較大。
常青片區(qū)的二手房均價(jià)在1.8萬/平左右（數(shù)據(jù)來源房天下），片區(qū)內(nèi)的新房數(shù)量非常少，只剩幾個(gè)老盤，也都是比較搶手的項(xiàng)目。百步亭長(zhǎng)青壹號(hào)南區(qū)所有房源被團(tuán)購(gòu)，目前已經(jīng)清盤。常青花園恒大御景預(yù)計(jì)本月將會(huì)加推，均價(jià)預(yù)計(jì)15800元/平，帶2500元/平裝修。美聯(lián)奧林匹克花園預(yù)計(jì)也會(huì)于近期推出六期產(chǎn)品，均價(jià)約1.6萬/平，帶2500元/平裝修。兩個(gè)純新盤金地北辰閱風(fēng)華、越秀逸府都預(yù)計(jì)將于本月首開，其中金地北辰閱風(fēng)華的參考均價(jià)大約在1.8萬/平（含精裝）。
6、蔡甸區(qū)
近年來，在中法生態(tài)城、中國(guó)知音城等多重利好的助力下，蔡甸在幾個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)中發(fā)展勢(shì)頭迅猛，不僅僅在土拍市場(chǎng)上展露鋒芒，成為房企大鱷必爭(zhēng)之地，片區(qū)樓市更是供不應(yīng)求，長(zhǎng)期處于斷供狀態(tài)。
現(xiàn)階段，蔡甸整體的生活配套雖談不上優(yōu)質(zhì)，但勝在齊全。醫(yī)療方面如濟(jì)和醫(yī)院、蔡甸區(qū)中醫(yī)院、蔡甸人民醫(yī)院、蔡甸同濟(jì)醫(yī)院等；教育方面如蔡甸一小、二小三小、蓮花湖中學(xué)、漢陽一中等；地鐵還未有開通的線路，不過4號(hào)線延長(zhǎng)線（蔡甸線）已于2019年通車，已大大推動(dòng)片區(qū)發(fā)展。
蔡甸二手房掛牌均價(jià)9795元/平（數(shù)據(jù)來源房天下），片區(qū)內(nèi)以恒大綠洲為代表的部分小區(qū)二手房掛牌價(jià)達(dá)到1.3萬元/平左右（數(shù)據(jù)來源房天下）。新房?jī)r(jià)格基本以8千-9千為主，區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)相較幾個(gè)板塊來講比較充足，不管是價(jià)格還是供應(yīng)對(duì)于剛需來講購(gòu)房的門檻都比較低。
這6個(gè)百分百剛需優(yōu)先選房片區(qū)都是比較火熱的剛需版塊，供應(yīng)比較多的當(dāng)屬白沙洲、光谷東、蔡甸幾個(gè)片區(qū)，而更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的則是蔡甸區(qū)、白沙洲和四新片區(qū)。從配套來看，更為成熟的是后湖、常青兩個(gè)片區(qū)，當(dāng)然相對(duì)來講置業(yè)門檻也比較高。
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