| 出差到德國，順便前往狼堡探訪朋友。狼堡，也稱沃爾夫斯堡，是個安靜的小城。中國人知道它，恐怕多半是因為它是大眾公司總部所在地，還有足球，它的球隊是2009年德甲的冠軍。小城狼堡有12萬多人口，坐落在德國北部，位于下薩克森州，距離首府漢諾威80公里，距離柏林也不遠(yuǎn)，乘坐ICE高速火車只需要一個多小時。 狼堡只有70年的歷史，是非常年輕的小城。其建設(shè)的初衷就是安置大眾工廠及其員工，因此在住房保障體系中大眾公司扮演了十分重要的角色。狼堡城市小，近一半人在大眾公司工作，因此在德國可算是一個典型的工薪和中產(chǎn)階級城市，月工資收入基本在2500至4000歐元左右，其房價與柏林，慕尼黑，法蘭克福等大城市比，便宜不少。最好地段的公寓房均價1800到2200歐元每平米。自建別墅的話，土地售價在80至100歐元每平米（大城市價格可能要貴上三四倍）。購買的土地規(guī)定只能有25%用來蓋房，建房費用大概在1000歐元每平米（這個價格則是全德國差不多的）。如果租房，狼堡最好的公寓月租金在6到10歐元每平米。60平米的公寓，算下來月租在360到600歐元。和大多數(shù)發(fā)達(dá)國家一樣，德國的住房面積是套內(nèi)使用面積，60平米可以相當(dāng)于國內(nèi)的80平米住房。 和大多數(shù)德國城市一樣，在狼堡工作的年輕人主要選擇租房。朋友租的房子來自大眾公司下屬的房屋租賃公司。這些房源產(chǎn)權(quán)歸大眾公司所有，但服務(wù)對象并不局限于大眾公司員工，而是所有人。房租按照市場價格來定，房產(chǎn)公司是要贏利的。除了大眾公司，新大陸租賃公司也是狼堡主流的租賃公司。而在柏林這樣的大城市租賃公司更多。市面上也有私房出租，價格比租賃公司還要便宜一些。但是租賃公司憑借充沛的房源和售后服務(wù)成為主流。 對于收入更低的困難戶，政府建造了廉租房提供給他們，房租大約為市場價格的一半，但是對于申請人的收入有嚴(yán)格的限制，承租人必須先申請到WBS住房準(zhǔn)入許可，憑許可才能提出租賃申請。WBS不僅僅針對低收入者，學(xué)生也可以申請。但是低收入者還可以額外得到政府的住房補貼，進一步減小房租壓力。和市場上其他出租房屋相比，廉租房的質(zhì)量并不差，但是一般會有一個特殊的區(qū)域劃分出來，雖然地段也不差，但是年深日久形成了“下只角”。德國對于廉租房的管理并不是很嚴(yán)格，即便后來收入增加了不騰退廉租房，被發(fā)現(xiàn)了也就是補交房租差價而已，但是對于大多數(shù)人來說，雖然廉租房房租便宜，但是住戶主要是失業(yè)者或者社會救濟金領(lǐng)取者。出于擇鄰而處的心理，大部分人在收入提高之后都會主動搬離。 和中國人一樣，工作穩(wěn)定收入提高之后，德國人也希望買房子。房產(chǎn)類的電視節(jié)目總是收視率很高。有調(diào)查結(jié)果表明，德國有明顯的所謂“肥褲帶”現(xiàn)象，即大城市周邊地區(qū)的居民大多比市區(qū)居民更富有。有錢人更喜歡在市郊綠地購屋建房，那兒的房價和地價相對便宜，而生活質(zhì)量卻往往比城里要高。狼堡也是如此，大部分新興中產(chǎn)階級社區(qū)都在郊區(qū)，而城區(qū)以公寓為主。 德國的房地產(chǎn)市場也有個人投資者。朋友的同事去年在大眾股票上掙到了錢，一下子在狼堡買了好多套小戶型出租投資。狼堡有不少人周一到周五在大眾工作，周末返回自己在其他城市的家，因此小戶型很受歡迎。但是這樣的投資客并不普遍。一方面，德國是一個比較均貧富的社會，手頭有大量閑錢的人并不多；另一方面，德國人手頭有些閑錢也愿意首先提高生活質(zhì)量，投資于孩子的教育、家人的旅游等方面，而不是投資房產(chǎn)。這其實反映的是國民生活的安全感，不需要依靠積聚大量的個人資產(chǎn)來保障自己的未來。 和中國的房地產(chǎn)市場相比，德國的房地產(chǎn)市場缺少的是經(jīng)濟適用房。而經(jīng)濟適用房正是中國住房市場改革多年以來最失敗的產(chǎn)品。私有住宅、公共租賃房和廉租房構(gòu)成了德國的整體住房保障體系。這個體系經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)完善，高收入購買私有住宅，中等收入租賃市場房屋，低收入住廉租房，各自居有定所。在這個體系中，政府對于廉租房的保障和干預(yù)最多，中等收入者的住房由政府通過房租的限制來調(diào)節(jié)，比如3年之內(nèi)不允許房租漲幅超過20%。對于高收入者購買私有住房，政府也通過限制地價的方式來維持市場價格的平穩(wěn)。購房者可以直接從政府那里買地建房，也可以從開發(fā)商手中購買新房。開發(fā)商購地建房之后，地價必須原價轉(zhuǎn)讓給購房者，他們的利潤只能來自建造房屋的溢價。如果太過暴利，消費者就不會購買，而改成直接去政府那里買地委托建筑公司蓋房。新房價格受限，二手房自然也不會漲太多。 德國房價穩(wěn)定，還有一個重要的原因就是人口分布合理、地區(qū)發(fā)展比較均衡。當(dāng)年東西德分裂之后西德建都波恩就是為了拉動相對落后的波恩地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。這種發(fā)展思路和我們國家喜歡錦上添花的做法截然不同。這種均衡的理念也貫徹到了經(jīng)濟發(fā)展的各個領(lǐng)域。像大眾公司這樣把總部設(shè)在狼堡這些小城市的歐洲大企業(yè)很多，或者將公司分割成很多部分分散到不同的城市。這樣的安排促進了小城市的收入水平和就業(yè)率，大大縮小了地區(qū)之間的經(jīng)濟差異。這就使得城市的房屋需求不那么集中，不會因為供需矛盾而造成房價飆升。在中國的長三角和珠三角地區(qū)，城市帶也已經(jīng)初步形成。但是在其他地區(qū)，城市之間的發(fā)展差距還很大，造成大城市不堪重負(fù)，小城市冷冷清清。均衡發(fā)展對于中國來說是一個比發(fā)展速度更重要的問題，也是平抑房價的關(guān)鍵一步。 作者青青 |
