2016年5月1日前
按照主管稅務機關的要求，配合完成增值稅納稅人登記，選擇計稅方法，購置稅控設備，完成增值稅發(fā)票的定量定版和申領工作；
測算和評估房地產業(yè)稅負變化，對房地產老項目計稅方法進行合理選擇；
考慮制定銷售與采購的涉稅調整策略；
對運營模式進行梳理，實現價稅分離；
完成增值稅會計核算改造；
完成供應商信息的收集、分類和整理；
完成合同復核和修改；
對管理人員、財務人員、業(yè)務人員進行培訓。
2016年6月25日前
做好增值稅實務操作和遵從有關的工作，確保能夠按客戶要求開具增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，就取得的增值稅專用發(fā)票完成認證；
實現會計核算平穩(wěn)過渡；
順利完成第一次增值稅申報；
建立并完善增值稅管理手冊；
實施針對性培訓。
2016年6月25日后
結合信息系統(tǒng)改造，建立增值稅管理系統(tǒng)，對增值稅和業(yè)務流程進行系統(tǒng)化管理；
實現業(yè)務流程優(yōu)化，以提高房地產企業(yè)的稅務效益等。
現就上述建議做如下具體說明：
房地產老項目可能存在多種不同狀態(tài)，例如尚未開工，開工進度較為緩慢且預計后續(xù)會取得大量的進項稅額，開工過半但尚可取得較多進項稅額，接近完工狀態(tài)等。房地產企業(yè)應了解各房地產老項目所處階段，判斷后續(xù)可能取得的進項稅額，預計未來銷售情況，從而測算房地產老項目的增值稅稅負變化范圍，對一般計稅方法與5%簡易征收率方法下的稅負結果進行比較，并結合不同計稅方法的管理要求，來選擇合適的計稅方法。
需要提醒的是，對于房地產企業(yè)一般納稅人，發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
基于房地產市場的表現情況，結合房地產交易雙方的市場地位，實施必要的策略，以通過交易雙方的價格談判對不動產銷售或出租價格進行合理調整，實現增值稅稅負的合理轉移與分配。與此同時，在采購環(huán)節(jié)，應結合對房地產老項目計稅方法的選擇，盡可能的取得增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣的進項稅額，從而有效地抵減增值稅銷項稅額，降低增值稅應納稅額。
對業(yè)務鏈逐項梳理，審閱增值稅相關業(yè)務流程和現有運營模式。
銷項端梳理
識別銷售方式和流程，梳理增值稅涉稅業(yè)務類型和涉稅風險，根據適用的計稅方法和各業(yè)務類型的特點，考慮進行歸類或重新分類，或者進行相關的資產重組；
審閱相應業(yè)務流程及核算方法，以便正確進行價稅分離，準確核算收入及銷項稅。
進項端梳理
識別采購方式和流程，梳理相關進項端采購內容和涉稅風險，分析各項成本費用支出對應業(yè)務的增值稅處理，了解相應的業(yè)務流程及核算辦法，以準確核算成本費用及進項稅；
對增值稅應稅/免稅項目/簡易計稅項目的進項稅以及無法區(qū)分用途的進項稅進行清理與歸類，核定進項稅抵扣和轉出的計算口徑；
識別和梳理未來可能出現的進項稅轉出情況。
對運營模式提出優(yōu)化建議，包括但不限于：
銷售方式：出賬及收款流程、交易類型分類及適用稅率選擇、價稅分離、發(fā)票類型、客戶管理模式，以及可能的價格調整方案等；
采購方式：采購環(huán)節(jié)發(fā)票管理、付款報賬流程、預付款項流程、預提費用流程、供應商管理模式等。
根據會計制度中增值稅相關業(yè)務和科目的核算要求，結合目前的會計核算情況，識別財務系統(tǒng)的改造點及新增控制點，包括但不限于會計科目多級設置和調整、固定資產抵扣年限控制和固定資產進項稅額轉入和轉出操作等，就價稅分離進行準確核算，并為后續(xù)稅務申報提供數據支持。
建立增值稅發(fā)票管理體系，復核增值稅相關操作指引手冊、管理辦法及制度規(guī)范清單，識別需要進行修訂或者新增的內容，以完善增值稅操作手冊、增值稅發(fā)票管理手冊等。
根據實際情況，梳理公司客戶及供應商的類型:
客戶梳理：區(qū)分個人客戶和公司客戶目前的納稅人類型（例如增值稅一般納稅人、增值稅小規(guī)模納稅人的狀態(tài)區(qū)分等）；
供應商梳理：識別和梳理各種供應商增值稅納稅身份類型，并進行相關供應商信息收集；
根據梳理結果，分析客戶、供應商對增值稅發(fā)票的開具和取得方面的情況，做好增值稅發(fā)票定版定量的準備工作；
初步測算在不同發(fā)票開具和取得的不同情況下，客戶、供應商的價格談判空間和可能帶來的稅務影響。
選擇有代表性的合同進行梳理，識別受營改增政策實施后影響的條款，包括：
了解業(yè)務、財務、營運、法務等部門的涉稅合同類型，收集相關合同樣本；
識別和梳理涉稅業(yè)務合同模板中的增值稅相關涉稅條款，如：發(fā)票的規(guī)定、含稅/不含稅價格、付款方式、合同金額的確定等，并根據公司在合同簽署的不同主導地位，從稅務角度提出修改建議；
對于跨越營改增過渡期的合同，根據合同執(zhí)行的實際情況，提出相關的過渡建議， 如對原合同未盡涉稅事宜追加補充條款，或在正式實施營改增前按會計收入的核算進行部分結算和開票等。
房地產企業(yè)應盡快面向財稅人員、相關業(yè)務人員和管理人員舉辦有針對性的營改增培訓，重點提示營改增實施后對房地產業(yè)經濟指標的影響，適用增值稅政策的規(guī)定，發(fā)生重大調整的會計核算要求，以及業(yè)務及管理流程（包括但不限于合同訂立、交易對手信息收集、采購管理、發(fā)票管理等方面），以迅速應對營改增的落地實施。
我們了解到，36號文出臺后，相關稅收政策部門后續(xù)可能考慮對一些未盡事宜給予明確。建議房地產企業(yè)從實操層面的具體要求出發(fā)，密切關注主管稅務機關營改增征管動態(tài)，以提高稅務遵從度。
來源：德勤中國
