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為了解決城市更新實(shí)踐中的難題，深圳市政府和市規(guī)土委頻出新政。律師作為城市更新項(xiàng)目（通常為拆除重建類）的法律顧問，在拆遷補(bǔ)償階段的工作最為繁重，除協(xié)助開發(fā)商科學(xué)確定拆賠比例、幫助其辨別、確認(rèn)不同種類權(quán)屬人和權(quán)利狀態(tài)外，還要參與搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議（拆賠協(xié)議）的起草、審查、談判和簽署。筆者所在的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)擔(dān)任了多個(gè)城市更新項(xiàng)目的專項(xiàng)顧問，下面將結(jié)合實(shí)踐，闡述起草《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》（下稱“協(xié)議”）應(yīng)注意的五個(gè)法律問題。
一、被搬遷房屋現(xiàn)狀描述
因各自利益和認(rèn)識的不同，業(yè)主往往對更新方案、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)等有不同的觀點(diǎn)，因此被搬遷房屋狀況條款除需詳列房屋的位置、面積、抵押、查封和使用狀況外，尚需設(shè)置多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)情形，有利于將業(yè)主劃分為不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)類型，從而在談判和簽約過程中為業(yè)主做好法律政策解釋和引導(dǎo)工作。
在約定房屋建筑面積確認(rèn)原則時(shí)，有些開發(fā)商為了公平原則，將該條款設(shè)置成“依據(jù)真實(shí)有效的房屋產(chǎn)權(quán)證所記載的建筑面積確定。如無產(chǎn)權(quán)證，以雙方一致同意的測繪單位查丈報(bào)告或雙方共同確認(rèn)的測繪報(bào)告為準(zhǔn)”，這實(shí)際上給下一步工作留下了很大隱患。因?yàn)樵趯?shí)踐操作中，很難與業(yè)主一一就測繪單位或測繪結(jié)果達(dá)成一致意見。為了城市更新搬遷工作的順利進(jìn)行，筆者建議修改為“以開發(fā)商委托的具有資質(zhì)的深圳測繪單位測繪查丈的面積為準(zhǔn)”。
二、被搬遷房屋補(bǔ)償方式
補(bǔ)償方式一般有產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償兩種。曾有開發(fā)商提出，因某更新項(xiàng)目業(yè)主全部選擇回遷安置，沒必要設(shè)置貨幣補(bǔ)償方式。筆者認(rèn)為，即使全部業(yè)主均選擇回遷安置，在實(shí)際操作中仍會因被搬遷房屋現(xiàn)狀和使用狀態(tài)不同而有所不同。例如，被搬遷房屋已被抵押或查封的，原則上由業(yè)主自行清償全部債務(wù)及解除抵押，如業(yè)主不能清償?shù)模砷_發(fā)商代為清償，業(yè)主限期償還，逾期未償還開發(fā)商的，雙方可約定轉(zhuǎn)為貨幣方式補(bǔ)償。
對于由產(chǎn)權(quán)置換轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)償?shù)?，可直接設(shè)置“由開發(fā)商委托專業(yè)評估公司對該搬遷房屋進(jìn)行市場評估，雙方按照評估價(jià)格以貨幣方式補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償?shù)霓k理程序參照本協(xié)議貨幣補(bǔ)償方案的相關(guān)約定執(zhí)行”的指引性條款，雙方無需就補(bǔ)償方式的轉(zhuǎn)變簽訂補(bǔ)充協(xié)議，有利于維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益，推進(jìn)更新工作的開展。
三、過渡期安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
確定過渡期后，開發(fā)商一般向選擇回遷安置方式的業(yè)主支付過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)，由業(yè)主自行解決過渡期居住問題。但城市更新項(xiàng)目涉及的法律關(guān)系及程序十分復(fù)雜，在更新進(jìn)程中非因開發(fā)商主觀原因造成項(xiàng)目開發(fā)停滯不前的情形時(shí)有發(fā)生。為了表現(xiàn)“公平”，開發(fā)商大多會在業(yè)主的要求下設(shè)置逾期交付回遷安置房屋的違約條款，這等于是給開發(fā)商套上了沉重的枷鎖。
筆者建議，將該違約責(zé)任條款修改為過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)用的增加，即“過渡期內(nèi)安置補(bǔ)償費(fèi)不作調(diào)整，逾期6個(gè)月的，按照本協(xié)議約定安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)增加10%；逾期超過12個(gè)月的予以增加30%”，這樣大大減少了因逾期超過合理期限被認(rèn)定為根本違約的風(fēng)險(xiǎn)。
四、面積差異的處理方式
深圳市規(guī)土委制定的《商品房預(yù)售買賣合同》版本中，對于房屋預(yù)售測繪建筑面積和竣工測繪建筑面積的差異處理有明確約定，開發(fā)商可進(jìn)行參照。
協(xié)議中一般會約定業(yè)主選擇回遷房屋的原則，如約定“業(yè)主在回遷房屋可選擇范圍內(nèi)，必須選擇與約定補(bǔ)償面積相等或最為接近的，如沒有，才可選擇回遷房屋面積大于約定補(bǔ)償面積的房屋”。但在實(shí)踐中，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)的回遷房屋建筑面積不可能完全與“約定補(bǔ)償建筑面積”一一對應(yīng)，存在預(yù)售測繪面積與“約定補(bǔ)償建筑面積”的差異。下面是常見差異處理方式:
五、回遷房屋的分配程序
從房屋搬遷到項(xiàng)目竣工后通知業(yè)主回遷，歷時(shí)較久，開發(fā)商除按照協(xié)議中約定的業(yè)主地址書面通知外，需在項(xiàng)目地有影響力的報(bào)紙上刊登回遷公告。對于報(bào)紙的選擇，開發(fā)商往往將當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ膱?bào)紙進(jìn)行簡單羅列。筆者在審查協(xié)議時(shí)，將該條款修改為可供開發(fā)商選擇的權(quán)利，因?yàn)閳?bào)紙不是開發(fā)商創(chuàng)辦的，萬一?？蚯》臧婷婢o張無法刊載呢？豈不是變成了開發(fā)商無法履行在協(xié)議約定的全部報(bào)紙上進(jìn)行一一公告的義務(wù)？
實(shí)踐中，回遷房屋分配常采用同一抽簽組內(nèi)兩輪抽簽方式。筆者建議在業(yè)主抽取回遷房編號后，當(dāng)場簽署《選房確認(rèn)書》，并由公證處或律師參與現(xiàn)場抽簽、選房過程，并公證或見證抽簽結(jié)果。
《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》除具備上述必備條款外，還需考慮到業(yè)主延期交付被搬遷房屋的處理、回遷房屋登記稅費(fèi)承擔(dān)、停車位權(quán)益劃分等問題，這就要求律師不僅需要根據(jù)更新項(xiàng)目的具體特點(diǎn)設(shè)置協(xié)議條款，還需有一定預(yù)見性，為開發(fā)商預(yù)留相應(yīng)的操作空間。返回搜狐，查看更多
