城市更新/三舊改造項目財稅實操手冊
（作者：吳丹）
引言：
住宅用地集中供應(yīng)新規(guī)以來，北京、上海、深圳、廣州等22個熱點城市的招拍掛拿地變得越來越難。伴隨拿地形勢的變化以及國務(wù)院推行城市更新等利好新政，部分房企開始逐步設(shè)立單獨的城市更新集團板塊，調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，逐步將城市更新/三舊改造拿地變?yōu)橹饕哪玫胤绞健＿@樣的形勢下，城市更新/三舊改造在未來一段時間將成為眾多房企拿地的主要途徑，其重要性自然不言而喻。鑒于此，本文整理了相應(yīng)城市更新/三舊改造項目財稅方面的相關(guān)操作經(jīng)驗和案例，簡要分析城市更新/三舊改造項目財稅方面操作實務(wù)及后續(xù)操作要點，梳理本實操手冊，謹供同業(yè)人士參考。
目 錄
第一章 城市更新/三舊改造項目開發(fā)流程（以深圳為例）
一、城市更新/三舊改造項目類型
二、城市更新/三舊改造項目操作流程
三、城市更新/三舊改造項目各階段實操及注意事項
四、舊城中村改造項目涉及集體資產(chǎn)交易流程與注意事項
第二章 城市更新/三舊改造項目稅務(wù)基礎(chǔ)要點與稅籌技巧
一、簽訂搬補協(xié)議及協(xié)議出讓階段稅務(wù)基礎(chǔ)要點
二、回遷階段稅務(wù)基礎(chǔ)要點
三、城市更新/三舊改造項目稅籌實操技巧
第三章 城市更新/三舊改造項目收并購財稅實操技巧
一、城市更新/三舊改造項目的收并購模式
二、收購更新/舊改項目后自行改造的稅籌技巧
三、城市更新/三舊改造項目股權(quán)并購稅籌技巧
四、總結(jié)
第一章 城市更新/三舊改造項目開發(fā)流程（以深圳為例）
一、城市更新/三舊改造項目類型
按《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（深圳市第六屆人大常委會公告第228號）和《深圳市城市更新辦法實施細則》（深府【2012】1號）規(guī)定，深圳城市更新具體分為拆除重建類、綜合整治類兩種類型，開發(fā)商較為關(guān)注的一般為拆除重建類城市更新。
針對拆除重建類城市更新，按具體被改造物業(yè)形態(tài)，又分為舊城中村改造，舊工業(yè)區(qū)改造，舊居住小區(qū)/舊商業(yè)區(qū)改造三種類型。
二、城市更新/三舊改造項目操作流程
雖深圳市各區(qū)城市更新實操辦法對本行政區(qū)具體操作流程規(guī)定不一，不同項目類型略有不同，但城市更新項目一般均需大體經(jīng)過如下10個階段完成項目開發(fā)和建設(shè)：
而實操中較為關(guān)注的主要為前6個階段，即項目前期階段，計劃申報階段，土地、建筑物信息核查階段，規(guī)劃審批階段，拆遷談判階段，實施主體確認階段。
三、城市更新/三舊改造項目各階段實操及注意事項
（一）項目前期階段
項目前期階段，主要需完成項目更新意愿征集，土地、建筑物信息初步核查，合法用地指標導(dǎo)入，土地建筑物信息評估與測繪，更新項目規(guī)劃及概念方案初步設(shè)計等事項。
（二）計劃申報階段
計劃申報階段，主要需按各區(qū)城市更新實施辦法要求，遞交相應(yīng)資料（如申請書、《深圳市更新單元計劃申報表》、《地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表》、拆除范圍圖、現(xiàn)狀權(quán)屬圖、建筑物信息圖、更新意愿證明材料等），并按照政策要求，跟進后續(xù)項目草案公示、項目公告等流程。計劃申報階段實施時間一般為1-2年。
（三）土地、建筑物信息核查階段
土地、建筑物信息核查階段，主要需核查項目拆除范圍內(nèi)全部土地、建筑物信息的權(quán)屬核查，啟動舊屋村認定、歷史用地處置等程序。土地、建筑物信息核查階段實施時間一般為6-12個月。
（四）規(guī)劃審批階段
規(guī)劃審批階段，如項目符合法定圖則強制性內(nèi)容的，報區(qū)更新委員會審議即可；如項目需對法定圖則強制性內(nèi)容進行調(diào)整的，需經(jīng)區(qū)更新委員會審議后報市建環(huán)委審批。并按要求制作相關(guān)規(guī)劃文件，形成相關(guān)專題/專項規(guī)劃報告。規(guī)劃審批階段實施時間一般為1-2年。
（五）拆遷談判階段
拆遷談判階段，主要需未來實施主體提前與拆除范圍內(nèi)項目原權(quán)利人協(xié)商達成一致。具體可通過簽訂《搬遷補償安置協(xié)議》、以不動產(chǎn)出資入股、資產(chǎn)收購等方式實現(xiàn)目標。拆遷談判階段，按項目負責(zé)程度，實施時間略有不同，較為簡單的舊工業(yè)區(qū)改造項目，可在前期階段即啟動拆遷談判，一般1年左右即可完成；較為負責(zé)的舊城中村改造項目、舊住宅小區(qū)改造項目，時間長短不一，長的可達3-5年。
（六）實施主體確認階段
實施主體確認階段，完成項目范圍內(nèi)全部權(quán)利歸一，形成單一主體后，即可啟動實施主體確認流程，亦需按照規(guī)定遞交相關(guān)資料，符合條件后，進行項目實施主體確認公示，公示期間無異議或異議不成立的，即可簽訂《項目實施監(jiān)管協(xié)議》，并核發(fā)實施主體確認書。
四、舊城中村改造項目涉及集體資產(chǎn)交易流程與注意事項
如涉及舊城中村改造項目的，還需按照深圳市及各區(qū)集體資產(chǎn)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，完成“上平臺”的流程。各區(qū)規(guī)定不一，部分區(qū)域，如龍崗區(qū)、光明區(qū)，要求規(guī)劃審批完成之后方可上平臺；另外，龍華、寶安等區(qū)域，按現(xiàn)有政策，即可在前期階段即啟動上平臺流程。
各區(qū)規(guī)定不一，上平臺流程一般需經(jīng)過以下6個流程：
在以上6個階段中，需多次經(jīng)過原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（即村股份合作公司）三會（董事會、監(jiān)事會、集體資產(chǎn)管理委員會）審議，并經(jīng)過股東大會或股東代表大會表決通過（具體經(jīng)過次數(shù)各區(qū)規(guī)定不一，一般整個流程下來約1-3次）。上區(qū)集體資產(chǎn)交易平臺選擇合作方后一般有競爭性談判、招拍掛交易兩種選擇方式（部分區(qū)可選擇單一來源方式）。
集體資產(chǎn)上平臺后確定合作方簽訂合作協(xié)議的，需按照規(guī)定及村股份公司意見，繳納履約保證金，保證金金額各區(qū)規(guī)定不一，如龍崗區(qū)按500萬每1萬平米確定。集體資產(chǎn)上平臺交易過程中，涉及多方（村股份合作公司、政府部門、村民）利益，存在一定溝通協(xié)調(diào)支出費用。
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第二章 城市更新/三舊改造項目稅務(wù)基礎(chǔ)要點與稅籌技巧
