hi，今天來聊聊片區(qū)開發(fā)項目中如何計算土地出讓金留存比例。
在片區(qū)綜合開發(fā)項目中，資金平衡測算是很重要的一點，那么在資金平衡測算中，有一個重要的參數(shù)—土地出讓金地方留存比例，我們有時候會不太重視，或者是政府方直接給的一個數(shù)字，我們沒有去深究這個比例是如何計算來的。那么今天我們就談談這個比例是如何確定的。
1、與政府留存對應的就是政府提留部分，那么為什么會有提留部分？
根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜【2006】68號文）：土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設支出以及其他支出。
征地拆遷補償和土地開發(fā)支出不必多說，這個一般都是直接的做地成本，不屬于提留的部分。
一般各個地方的提留部分都是包含在支農(nóng)支出、城市建設支出和其他支出里，這些提留都是拿出來作為統(tǒng)籌使用的，在市級土地財政進入?yún)^(qū)級時就已經(jīng)提走了。
支農(nóng)支出：包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出、農(nóng)田水利建設支出以及農(nóng)村基礎設施建設支出。
常見的提留名稱有“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金”、“被征地農(nóng)民社會保障資金”、“農(nóng)田水利建設資金”等。
城市建設支出：包括完善國有土地使用功能的配套設施建設以及城市基礎設施建設支出，具體有城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設施等基礎設施建設支出。如常見的地鐵輕軌城市會有“軌道建設專項資金”。
其他支出：包含土地出讓業(yè)務費、繳納新增建設用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出及支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用等。
這里國有土地收益基金是個大頭，很多地方能夠按土地出讓收入的5%計提。
2、浙江省2011年下發(fā)文件《浙江省人民政府關于進一步加強國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，對土地出讓金提留做了更加明顯的規(guī)定。
①用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金：按土地出讓平均收益的15%計提；
②國有土地收益基金：按國有土地使用權(quán)出讓總成交價款的3-5%計提；
③廉租住房保障資金：按國有土地使用權(quán)出讓收益的10%以上或國有土地使用權(quán)出讓收入總額的2%以上計提；
④農(nóng)田水利建設資金：按國有土地使用權(quán)出讓收益的10%或國有土地使用權(quán)出讓收入總額的2%計提；
⑤教育資金：具體按國家和省政策規(guī)定計提；
⑥社會保障資金：按不低于國有土地使用權(quán)出讓收入總額的5%計提；
⑦國家和省政府規(guī)定應計提的其他專項資金。
這七項中，有的計算基數(shù)為土地出讓收入總額，有的為土地出讓收益，土地出讓收益基本上等于土地出讓收入扣除土地做地成本。
從上面表中看出，在還沒有包括各個地方由于專項建設計提的資金的情況下，計提比例已經(jīng)達到23.5%，即留存比例最高也只能達到76.5%，所以有時候當聽到有人說留存比例能到80-90%的時候，心里應該有個疑問，或許他是不懂、或許他是騙你的。
但也不排除有的地方政府會有很特別的政策。
一般開發(fā)區(qū)或新區(qū)等非完全行政區(qū)的計提比例會更高一點。
下面是我們曾經(jīng)歷的浙江某開發(fā)區(qū)的計提比例表，不同用地類型可能計提比例也不同，經(jīng)營性用地土地出讓金留存比例已經(jīng)不足60%。
3、說完土地出讓金的比例，再說說稅收的事。
很多情況下，政府提出在封閉的區(qū)域內(nèi)增量的財政稅收收入也作為還款來源，你說要不要？
要當然是最好，但實際上有點“雞肋”。
一是因為實際操作比較難。
二是合作期短，合作期內(nèi)能夠產(chǎn)生的稅收有限。
比如很多房地產(chǎn)相關的稅收是需要清算的，一個項目結(jié)束可能要4-5年，很多片區(qū)開發(fā)項目合作期可能都要結(jié)束了；產(chǎn)業(yè)稅收就更不必說了，招商引資稅收優(yōu)惠，三免兩減半，也沒啥新增稅收收入了。
三是區(qū)縣能夠留存的稅收比例比土地出讓金留存比例要低很多，很多地方在30%-40%左右。
下面列舉一下浙江某個區(qū)各種稅收留存的比例，因為稅收很多具有統(tǒng)一性，其他地方也可大致參考。
大頭是增值稅和所得稅，區(qū)縣只能分到百分之三十多，綜合下來整體稅收區(qū)縣留存能夠大約到40%左右。
最后，具體到項目，無論是土地出讓金還是稅收，一定需要收集當?shù)叵嚓P政策文件，同時需要當?shù)刈砸?guī)部門與財政部門對各個計提比例進行確認，畢竟耳聽為虛，眼見為實。
好啦，以上就是關于土地出讓金留存比例的問題，如有想法，歡迎探討
