導(dǎo)語(yǔ)：面對(duì)波詭云譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，唯一不變的就是變。房企組織架構(gòu)，決定了他們?cè)趶?fù)雜環(huán)境中的應(yīng)對(duì)姿態(tài)。這就要求企業(yè)具備排兵布陣的能力。
當(dāng)今時(shí)代，沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的當(dāng)下，房企們似乎都存在著一種共識(shí)：若不積極選擇去使用新眼光、新技術(shù)、新的管理架構(gòu)去看待市場(chǎng)，就會(huì)在時(shí)代飛速變化中被超越、被甩下、被淘汰。房企的組織架構(gòu)，就好比軍隊(duì)打仗里的“陣型”。有的房企采用的聚變、整合的辦法，有的采取裂變成大區(qū)域集團(tuán)或區(qū)域公司的辦法，還有的房企則由于發(fā)展新業(yè)務(wù)而成立新的業(yè)務(wù)公司。壓力之下，“宇宙第一房企”碧桂園，對(duì)其組織結(jié)構(gòu)的關(guān)注仍在繼續(xù)。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地產(chǎn)觀
深耕一到六線市場(chǎng)
碧桂園區(qū)域裂變至104個(gè)
即便是行業(yè)巨頭，日子也不是那么好過(guò)。許多龍頭房企為走出困境，開(kāi)始了新一輪的變革創(chuàng)新。今年3月，碧桂園經(jīng)歷了一場(chǎng)人事與組織架構(gòu)的大調(diào)整，而那次調(diào)整卻主要以“合”為主旋律。
5月，在區(qū)域架構(gòu)方面，“鳳廠”碧桂園最近選擇了“拆”。對(duì)滬蘇、安徽、湖南、湖北等規(guī)模較大的區(qū)域進(jìn)行了拆分，調(diào)整后，碧桂園下轄區(qū)域數(shù)量由47個(gè)增至73個(gè)。碧桂園方面表示，區(qū)域架構(gòu)調(diào)整的目的，始終圍繞提高管理效能，調(diào)整依據(jù)主要是根據(jù)所在區(qū)域市場(chǎng)容量、業(yè)績(jī)規(guī)模、管理半徑、區(qū)域運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的綜合能力水平等方面的實(shí)際情況，“讓瘦子增肌”或“讓胖子瘦身”，從而使區(qū)域達(dá)到相對(duì)均衡的“體態(tài)。有拆有合，“鳳廠”的每次操作都看似很有道理，卻讓普通人捉摸不透。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2019年到最近一次調(diào)整后，碧桂園已經(jīng)前前后后實(shí)施了6次比較大的組織架構(gòu)調(diào)整。據(jù)“2020年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100”榜單，碧桂園前九月錄得全口徑銷售金額為6153億元，位居全行業(yè)第一位。但，碧桂園又開(kāi)始了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整。10月11日，碧桂園（HK.02007）內(nèi)部發(fā)文新成立29個(gè)區(qū)域，此輪調(diào)整后碧桂園下轄區(qū)域增加至104個(gè)。據(jù)內(nèi)部人士消息，碧桂園新成立的區(qū)域既覆蓋了長(zhǎng)三角（如蘇南）、環(huán)渤海（如遼西、冀東）、長(zhǎng)江中游（湘中、鄂東、鄂南）、成渝（如川中、川西）等五大城市群區(qū)域，也有中原地區(qū)（如豫中、豫西、豫西北、南陽(yáng)）、西北地區(qū)（如陜南、陜北、甘北、南疆）。碧桂園方面稱，此次區(qū)域裂變有利于聚焦深耕各線市場(chǎng)，以及區(qū)域持續(xù)提升產(chǎn)品力和服務(wù)力，及時(shí)專注響應(yīng)市場(chǎng)和客戶的需求。自2019年以來(lái)，碧桂園一直在主動(dòng)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。今年5月份，碧桂園將下轄的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)區(qū)域總數(shù)由47個(gè)增至73個(gè)。本次區(qū)域調(diào)整，也是碧桂園繼今年2月合并29個(gè)區(qū)域，3月調(diào)整廣東、貴州等區(qū)域，5月拆分15個(gè)區(qū)域以來(lái)，年內(nèi)進(jìn)行的第四次大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整。在此之前，自被稱為“地產(chǎn)寒冬”的2019年至今，碧桂園在相關(guān)領(lǐng)域已前后實(shí)施了7次比較大的調(diào)整。次數(shù)之多實(shí)屬罕見(jiàn)。房企集中架構(gòu)大調(diào)整
變革時(shí)代帶來(lái)的啟示
隨著地產(chǎn)存量博弈的大幕漸漸拉開(kāi)，這次“黑天鵝”疫情，也壓出了很多房企風(fēng)光背后的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)和瓶頸：戰(zhàn)略不清晰，布局不合理，資金使用效率低，團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力弱等。另外，行業(yè)格局的超級(jí)分化與微利時(shí)代的到來(lái)，也倒逼中小房企變革管理模式，否則難逃被“大魚(yú)”吞噬的境地。為了適應(yīng)新環(huán)境、新布局戰(zhàn)略、提高執(zhí)行效率，房企們紛紛“變陣”。各大房企已紛紛啟動(dòng)變革。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，涉及調(diào)整組織架構(gòu)的房企至少有10家。其中除了萬(wàn)科、碧桂園、保利等龍頭房企之外，還包含了旭輝、陽(yáng)光城、中梁、融信、藍(lán)光發(fā)展、正榮、和昌等不同規(guī)模梯隊(duì)的企業(yè)。他們?yōu)樽约毫可矶ㄗ龅恼{(diào)整方案，能呈現(xiàn)出怎樣的效果，還要待時(shí)間驗(yàn)證。2019年，正榮地產(chǎn)將工程、成本、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等生產(chǎn)條線權(quán)限合理下放至區(qū)域平臺(tái)，同時(shí)把商開(kāi)公司拆分出來(lái)，成立三大中心。祥生地產(chǎn)也在2019年首次進(jìn)行了區(qū)域化調(diào)整，建立了“集團(tuán)總部—區(qū)域平臺(tái)—項(xiàng)目集群（含事業(yè)部及直管項(xiàng)目）”為主體的2.5級(jí)組織管控架構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“精總部、強(qiáng)一線、快集群”。為了將總部減少層級(jí)，管理更加扁平化，萬(wàn)科內(nèi)部架構(gòu)從五層變成兩層，減少壁壘，提升決策效率。根據(jù)房企的組織變革情況，大致分為三類： 第一，集團(tuán)總部層面變革。主要以新增/迭代業(yè)務(wù)板塊為主，目的在于開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)方向和近一步促進(jìn)銷售。第二，區(qū)域?qū)用鏀U(kuò)張變革，主要為設(shè)立新區(qū)域。第三，區(qū)域?qū)用媸湛s變革，進(jìn)行區(qū)域合并。據(jù)相關(guān)研究表明，企業(yè)變革的成功率總體上是偏低的，只有30%的企業(yè)的變革能獲得成功，但如果是主動(dòng)變革，成功率可以提升到50%，與被動(dòng)變革相比，主動(dòng)變革具有更高的成功率。主動(dòng)擁抱變化謀發(fā)展
變革背后的神秘推手
現(xiàn)代管理學(xué)之父彼得·德魯克曾說(shuō)，“在一日千里的結(jié)構(gòu)性調(diào)整中，唯一能幸免于難的只有變革的引領(lǐng)者，我們無(wú)法左右變革，只有走在它前面?！?/span>
面對(duì)考驗(yàn)，不同企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略不同。有畏懼并心灰意冷的收縮者，也有理性的變革者，還有智勇兼?zhèn)涞哪嫦蚧蚰嬷芷诓僮鞫鴱澋莱嚮蛞煌鶡o(wú)前者。由此，變革這把寶劍是否鋒利就至關(guān)重要了！
根據(jù)房企規(guī)模分為，小型企業(yè)（100億以下）、中小型企業(yè)（100億-500億）、中型企業(yè)（500億-1000億）、大型企業(yè)（1000億以上）四種，處于不同階段的房企，其戰(zhàn)略意圖、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、角色定位、關(guān)鍵策略、保障措施及風(fēng)險(xiǎn)管控有不同的特點(diǎn)。基本上，房企到了多大的規(guī)模，就要匹配相應(yīng)的組織架構(gòu)。房企組織架構(gòu)變動(dòng)的背后，一個(gè)很明顯的原因就是規(guī)模。房企也是企業(yè)，隨著規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)的管控模式也就發(fā)生一些變化。2017年，旭輝地產(chǎn)董事長(zhǎng)林中指出，旭輝為了沖千億做好組織準(zhǔn)備，集團(tuán)總部要變成大的平臺(tái)，它是戰(zhàn)略平臺(tái)，為集團(tuán)的戰(zhàn)略制定實(shí)施以及戰(zhàn)略的分析做準(zhǔn)備，確保走的方向是對(duì)的，確保做對(duì)的事情。除了規(guī)模是房企進(jìn)行調(diào)整的重要因素，另外，業(yè)績(jī)及人才儲(chǔ)備也是影響企業(yè)組織架構(gòu)調(diào)整的原因。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，房企加速分化，競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)之下求變是唯一的出路。業(yè)績(jī)治百病，變現(xiàn)是王道。一方面通過(guò)拓展新業(yè)務(wù)、新的區(qū)域占領(lǐng)更多的市場(chǎng)份額，另一方面，通過(guò)組織精簡(jiǎn)、控制成本來(lái)“節(jié)流”。 同樣，區(qū)域公司的整合或拆分，必然帶來(lái)人員崗位變化，很多高管個(gè)人所發(fā)揮的價(jià)值不復(fù)以往，這也成為房企人事動(dòng)蕩的誘因。碧桂園目前的確面臨中層人員充裕的情況，區(qū)域的拆分，給他們中層提供了更多的需求。區(qū)域合并與取消之后，原區(qū)域員工除調(diào)崗之外，更有部分高管直接選擇跳槽。一些區(qū)域性房企在全國(guó)化過(guò)程中，以往的組織結(jié)構(gòu)和管理模式不足以支撐戰(zhàn)略發(fā)展，不同階段對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的需求不同，也會(huì)導(dǎo)致房企人事或主動(dòng)或被動(dòng)換防。學(xué)習(xí)型組織之父，當(dāng)代最杰出的新管理大師之一彼得·圣吉曾說(shuō)：“人們抗拒的不是變革而是被變革”。
變革難，難于上青天，但是變革也是有方法可尋的，無(wú)論是應(yīng)變、控變還是創(chuàng)變。最重要的是是需要理清企業(yè)戰(zhàn)略變革的前提條件，以此來(lái)作為戰(zhàn)略變革的出發(fā)點(diǎn)，最終目的一定是對(duì)業(yè)績(jī)目標(biāo)負(fù)責(zé)。
第一，研究行業(yè)大環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景如何?企業(yè)面臨著什么樣的挑戰(zhàn)與機(jī)遇?都需要我們?nèi)ゼ?xì)細(xì)斟酌研究。戰(zhàn)略變革前，應(yīng)通過(guò)研究環(huán)境，去識(shí)別、把握未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的趨勢(shì)和節(jié)奏。
第二，復(fù)盤(pán)尋找自身問(wèn)題。在項(xiàng)目竣工交付后進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估、復(fù)盤(pán)等總結(jié)和反思，對(duì)大多數(shù)規(guī)范化管理的房企而言是一個(gè)基本的例行動(dòng)作。通過(guò)對(duì)以往項(xiàng)目復(fù)盤(pán)，能準(zhǔn)確識(shí)別企業(yè)過(guò)往所存在的問(wèn)題與瓶頸，為變革打好基礎(chǔ)。
第三，對(duì)標(biāo)尋找自身差距。對(duì)標(biāo)不是簡(jiǎn)單地對(duì)標(biāo)桿房企的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行模仿和抄襲，而是通過(guò)對(duì)標(biāo)，學(xué)習(xí)標(biāo)桿房企的成功經(jīng)驗(yàn)，找到自身差距，以變革來(lái)提升。
第四，分析對(duì)手明白自身劣勢(shì)。知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)分析工具，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比，認(rèn)清企業(yè)自身劣勢(shì)與短板并加以改進(jìn)，才能不斷進(jìn)步。
第五，分析客戶需求找到自身不足。根據(jù)客戶需求做出變化，從產(chǎn)品的角度做出調(diào)整與優(yōu)化，都需要以完備的客戶需求分析為前提。通過(guò)需求分析方法，分析客戶需求、購(gòu)房習(xí)慣、敏感點(diǎn)的變化，以方便在變革中做出精準(zhǔn)調(diào)整。
第六，清楚企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源驅(qū)動(dòng)的類金融行業(yè)，不發(fā)展就是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，變革前也一定要站企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制角度，進(jìn)一步理順自身經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是異常激烈的，也是異常殘酷的，只有變革才能適應(yīng)市場(chǎng)的變化。
部分參考資料：
[1]《行業(yè)透視 | 恒、碧、萬(wàn)等房企組織變革背后有何深意？》，克而瑞地產(chǎn)研究
[2]《房企集中架構(gòu)大調(diào)整》，微事件V
[3]《高管換血、區(qū)域瘦身 規(guī)模房企頻繁“動(dòng)刀”組織架構(gòu)》，新浪財(cái)經(jīng)
[4]《碧桂園組織架構(gòu)調(diào)整的終極目的》，地產(chǎn)人言
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