公司購買，還是個人購買后投資
www.ctaxnews.com.cn 2007.03.05 王大祥，龔厚平
目前，企業(yè)外購房地產作為生產辦公場所的情況越來越多，房地產交易涉及的稅收種類較多，比如契稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、個人所得稅、企業(yè)所得稅等稅種；同時，企業(yè)外購房產的交易方式也有公司購買自用、或者是個人購買后投資于公司或出租給公司使用的選擇，每種方式涉及的稅種不相同，綜合稅負亦不相同。如何在不同的稅收安排中獲得較大的稅后收益，本文通過比較公司購買房地產與個人購買后投資于公司兩種不同方式的綜合稅負，得出了一個相對較優(yōu)方案。
四川省成都市某地有一大型商場，地理位置欠佳，加之商場經營不善，近幾年虧損，商場準備將房地產出售。按目前的市價，公允值大概為售價1000萬元。成都市吉祥商業(yè)零售有限公司是一家個人獨資的有限責任公司，吉祥公司老板獲悉，此商場旁邊將是一年后地鐵的規(guī)劃出口，購買此房地產后的升值空間非常大，如果在商場旁邊建了地鐵出口，因客流量增大的因素，該房地產的公允值應為3000萬元。該公司是采用外購自用方式還是老總以個人名義購買后再進行投資的方式，在稅收安排上對公司更有利？
為方便分析，我們假設該公司購買該房地產前的年應納稅所得額均為300萬元/年，房地產的折舊年限為20年，不考慮殘值因素,折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅適用33%的稅率。
方式一：采用公司購買的方式
稅收負擔分析：公司只負擔印花稅和契稅兩種稅，該方式下房地產的評估增值部分不能在企業(yè)所得稅稅前列支，評估增值的抵稅效應不能實現(xiàn)。
1.印花稅：依據(jù)《印花稅條例》及實施細則規(guī)定：印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定征稅的其他憑證征稅。“產權轉移書據(jù)”稅目中的財產所有權的范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所書立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。所有權轉移所書立的書據(jù)印花稅稅率為0.05%。
依據(jù)：《關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規(guī)定“對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅”。
公司購買的印花稅為1000×0.05%＝0.5（萬元）。
2.契稅：依據(jù)《契稅條例》及實施細則規(guī)定：契稅的征收范圍為以出讓方式取得國有土地使用權；以轉讓方式（買入、受贈、交換等）取得國有土地使用權；房屋的買賣、贈與和交換。承受土地房屋權屬的單位和個人為契稅的納稅人。稅率為3%～5%，契稅的計稅依據(jù)為“成交價格”，即“取得成本”。依據(jù)川財稅函〔1997〕7號的規(guī)定成都市契稅的適用稅率為3%。
公司購買應負擔的契稅為：1000×3%＝30（萬元）。
3.企業(yè)所得稅：依據(jù)《關于企業(yè)資產評估增值有關所得稅處理問題的通知》財稅字〔1997〕77號第四條“企業(yè)進行股份制改造發(fā)生的資產評估增值，應相應調整賬戶，所發(fā)生的固定資產評估增值可以計提折舊，但在計算應納稅所得額時不得扣除”。
企業(yè)評估增值部分不得稅前扣除。
公司第一年的稅后收益為(300－0.5－30－50)×(1－33%)＝147（萬元）
第2年—第20年每年稅后收益為(300－50)×(1－33%)＝167.5（萬元）
總計20年折現(xiàn)的稅后收益為147÷1.1＋167.5×(P/A，10%，19)÷1.1＝1407（萬元）
方式二：采用個人先購買再投資方式
涉及兩道交易的稅收負擔，一道是個人購買負擔的契稅和印花稅，另一次是個人投資時涉及的營業(yè)稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅和個人所得稅。另外，房地產評估增值部分可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。
1.個人購買后投資的稅收負擔
?。?span lang="EN-US">1）印花稅。金額為0.5萬元
?。?span lang="EN-US">2）契稅。金額為30萬元
此環(huán)節(jié)負擔的稅款為30.5萬元。
2.個人投資環(huán)節(jié)的稅收負擔
假設按3000萬元投資過戶涉及的稅收負擔為：
?。?span lang="EN-US">1）印花稅。過戶時雙方皆應繳納金額為3000×0.05%＝1.5（萬元）。
?。?span lang="EN-US">1）契稅。依據(jù)《契稅條例》及實施細則規(guī)定：“土地房屋權屬以下列方式轉移的，視同買賣或贈與，計征契稅：（一）以土地房屋權屬作價投資入股。”
公司購買應負擔的契稅為：3000×3%＝90（萬元）。
3.個人所得稅《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》（國稅函〔2005〕319號）考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其“財產原值”為資產評估前的價值。
因此只要投資者不轉讓股份，評估增值部分不繳納個人所得稅。
值得說明的是，如果公司股東將來轉讓股權，資產隱含增值2000萬元需要考慮投資轉讓所得遞延個人所得稅400萬元。因公司是一人公司，沒有必要轉讓股權，繳納股權轉讓的個人所得稅款！
4.營業(yè)稅及附加《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）第一條“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅”。
5.土地增值稅《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。”
6.企業(yè)所得稅《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》（財法字〔1994〕003號）第三十條“固定資產的計價，按下列原則處理”第七款“接受投資的固定資產，應當按該資產折舊程度，以合同、協(xié)議確定的合理價格或者評估確認的價格確定”。企業(yè)所得稅稅前可扣除的金額為3000萬元。年折舊150萬元。
綜上所述：上述個人負擔稅款為30.5＋1.5＝32（萬元）
上述企業(yè)第一年稅后收益為(300－150－1.5－90)×(1－33%)＋100＝139（萬元）
第2年~第20年每年稅后收益為(300－150)×(1－33%)＋100＝200.5（萬元）
總計20年折現(xiàn)的稅后收益為139÷1.1＋200.5×(P/A，10%，19)÷1.1＝1651（萬元）
綜合考慮企業(yè)和個人稅負后的總收益為1651－32÷1.1＝1622（萬元）
方案二較方案一節(jié)稅為1622－1407＝215（萬元）
綜上所述，該公司采用先個人購買后投資方式可達到最佳節(jié)稅效果。
點評：作者充分利用稅法提出兩套籌劃方案，分別以稅法文件、實務進行分析，對方案的收益進行比較，從而得出正確的選擇。
方案二充分利用國稅函〔2005〕319號、財稅字〔1995〕48號文件對個人房地產投資的優(yōu)惠政策，尤其文中從《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》出發(fā)，以評估后的房產價格計提折舊，從而達到其增值部分在企業(yè)利潤中合法扣除，最終使該方案的總收益達到最佳。
需要注意的是一人有限公司的自然人股東一旦日后將股權轉讓，其隱含房產增值額要一次繳納400萬元個人所得稅。
點評人：中國稅網涉稅風險研究室仲熙
