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疫情對(duì)零售物業(yè)影響

1）消費(fèi)的巨大沖擊導(dǎo)致零售物業(yè)受到影響

根據(jù)萬(wàn)商俱樂(lè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為了防止人群在商業(yè)場(chǎng)所聚集，春節(jié)以來(lái)各大商業(yè)體開(kāi)業(yè)情況大幅下降：全國(guó)商場(chǎng)總體開(kāi)業(yè)率在40%-50%之間，開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)也大多縮短了營(yíng)業(yè)時(shí)間，根據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有65%的零售物業(yè)業(yè)主認(rèn)為疫情造成商場(chǎng)客流下降85%或以上，其中近三成業(yè)主的商場(chǎng)已暫停營(yíng)業(yè)，即使是尚在營(yíng)業(yè)中零售物業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)間亦大幅縮減，除超市外，多數(shù)于下午5點(diǎn)-7點(diǎn)即結(jié)束營(yíng)業(yè)。部分城市的商戶(hù)開(kāi)業(yè)需要政府嚴(yán)格審批。

資料來(lái)源：高力國(guó)際

2）核心城市零售物業(yè)空置率可能短暫提升

受影響最大的當(dāng)屬商業(yè)地產(chǎn)密集的核心城市，那么我們來(lái)看一下北上廣深的空置率情況。北京、廣州、深圳截止去年末數(shù)據(jù)，零售物業(yè)空置率均在5%附近，不超過(guò)6%，而上海位于較高水平8.4%左右（數(shù)據(jù)來(lái)源：wind）。受到疫情的影響，消費(fèi)行業(yè)短期內(nèi)受到重創(chuàng)，也導(dǎo)致了商業(yè)零售物業(yè)板塊的空置率將短暫上行。

從下圖可以看出，在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，北上廣深的零售物業(yè)空置率出現(xiàn)了短暫上行，各城市最高點(diǎn)在9%-12%區(qū)間震蕩，而短期上行結(jié)束后，轉(zhuǎn)而下滑到合理區(qū)間。由于本次疫情影響損失最嚴(yán)重的就是消費(fèi)領(lǐng)域，預(yù)計(jì)在疫情結(jié)束之后，消費(fèi)積累的大量需求將會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，同理零售物業(yè)的空置率也將隨之回到正常水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

3）租金減免政策，以期保護(hù)產(chǎn)業(yè)、客戶(hù)的良性發(fā)展

突如其來(lái)的疫情再次讓很多中小企業(yè)深陷水深火熱，擺在面前高昂的租金和人力成本讓不少中小企業(yè)主一籌莫展。往年人滿(mǎn)為患的購(gòu)物中心如今門(mén)可羅雀，商場(chǎng)紛紛把開(kāi)始營(yíng)業(yè)的時(shí)間推后，不少商鋪已經(jīng)關(guān)門(mén)。行業(yè)協(xié)會(huì)、基層政府發(fā)起減租倡議，為中小企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，減輕此次新型冠狀病毒給中小企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力。一些大型商戶(hù)特別是頭部房企積極響應(yīng)號(hào)召，主動(dòng)采取各種租金減免、延期等活動(dòng)，幫助入駐商戶(hù)能夠熬過(guò)這段艱難的時(shí)期。

靈活主動(dòng)的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)舉措將一定程度減緩租戶(hù)的損失，對(duì)租戶(hù)乃至產(chǎn)業(yè)的保護(hù)也是對(duì)客戶(hù)及市場(chǎng)需求的保護(hù)?？梢灶A(yù)見(jiàn)未來(lái)地方政府也將有所行動(dòng)，針對(duì)中小企業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域采取減稅降費(fèi)相關(guān)措施，給予財(cái)政方面的支持，幫助商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)回歸正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

辦公樓市場(chǎng)分析

1）疫情或?qū)е罗k公物業(yè)租金出現(xiàn)調(diào)整

受疫情影響，一季度辦公物業(yè)帶看、成交數(shù)量將出現(xiàn)下滑；另外，由于復(fù)工延遲，中小企業(yè)現(xiàn)金流壓力過(guò)大，也導(dǎo)致很多租賃客戶(hù)延緩換租，也有部分客戶(hù)為了節(jié)約成本，大面積換小面積，高檔辦公物業(yè)換中低檔辦公物業(yè)。根據(jù)《財(cái)經(jīng)》新媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2019年四季度至今，不少辦公樓成交租金下滑20％-40%。目前受疫情影響，不少辦公樓繼續(xù)降價(jià)，并推出更優(yōu)惠的免租政策。

其實(shí)在去年以來(lái)，北京的辦公樓租金就出現(xiàn)了明顯的下滑。這主要是由于在經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)持續(xù)加碼、需求走弱以及疫情因素的疊加，預(yù)計(jì)未來(lái)，辦公樓租賃市場(chǎng)將延續(xù)供過(guò)于求的租戶(hù)市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)租金下行趨勢(shì)不變。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

2）核心城市辦公物業(yè)空置率情況

從辦公物業(yè)板塊來(lái)看，雖然受到此次疫情影響不及消費(fèi)，但根據(jù)截至去年末數(shù)據(jù)，上海和深圳優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)空置率水平到達(dá)了歷史較高位置，接近20%，其次是北京高于10%，而表現(xiàn)較好的是廣州，其辦公物業(yè)空置率僅為5%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：wind）

對(duì)比2008年金融危機(jī)時(shí)期的情況，北京的空置率甚至攀升到了23%的高點(diǎn)，但隨著流動(dòng)性的釋放，經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)，需求回升，各大一線城市的空置率大幅下滑至低點(diǎn)。

一線城市的辦公物業(yè)空置率從2018年開(kāi)始逐漸攀升，其背后是一線城市新供應(yīng)量增加、需求疲軟。一線城市辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)龐大，市場(chǎng)壓力巨大，可以說(shuō)2019年是辦公物業(yè)行業(yè)的寒冬。而受疫情影響全國(guó)企業(yè)復(fù)工延遲，特別是中小企業(yè)承擔(dān)了較大壓力，不得不退租或轉(zhuǎn)租到更加便宜的辦公樓，這也導(dǎo)致辦公物業(yè)市場(chǎng)冷淡的氛圍加劇，預(yù)計(jì)空置率高企的趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變，未來(lái)辦公物業(yè)行業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。