2020 年1 月，突如其來的“新型冠狀病毒肺炎”在全國蔓延，此次疫情的發(fā)生不僅對人們的生活造成影響，對經(jīng)濟更是造成沖擊。由于本次疫情的暴發(fā)適逢中國春節(jié)期間，對于商業(yè)地產(chǎn)來講，原本這是一年當中的黃金旺季。受疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)不得不按下“暫停鍵”，全國大部分城市商業(yè)零售、住宿餐飲、購物中心等大面積停業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)在此次疫情中遭遇前所未有的“黑天鵝”。
去年春節(jié)同期，我國商品零售總額為1萬億，同比增速為8%。戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管魏建歷接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示，雖然2020年春節(jié)期間的總體數(shù)據(jù)尚未公布，但從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2020年春節(jié)的消費大概率為負增長。由于零售業(yè)又以中小企業(yè)居多，抗風險能力較差，因此零售物業(yè)有可能會面臨出現(xiàn)退租，空租等現(xiàn)象，對零售物業(yè)全年整體收入將產(chǎn)生影響。
不過在魏建歷看來，危情中勢必也存在機遇和機會，零售物業(yè)本身的精細化運營、對社群的關(guān)注、科技賦能日常的經(jīng)營以及零售物業(yè)的線上經(jīng)營，都是零售物業(yè)的運營商未來應(yīng)該思考的問題。
各地出臺減免租金措施幫扶中小企業(yè)
自新冠肺炎疫情肆虐以來，絕大多數(shù)中小企業(yè)的經(jīng)營及業(yè)績受到了不同程度的沖擊，各級地方政府也密集出臺稅收減免等相關(guān)政策支持企業(yè)渡過難關(guān)，各大房企為商戶減免租金，共克時艱。此次大規(guī)模的租金減免政策解了商戶燃眉之急，消解商戶部分經(jīng)營壓力。
2 月5 日，北京市發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》，共計16 項具體政策措施的全文涉及暫停收費、免租金、貼息、融資、信貸、就業(yè)保障等多個方面。
北京市發(fā)改委表示，鼓勵大型商業(yè)建筑、購物中心和市場運營商在疫情期間對中小租戶給予適度的租金減免，各區(qū)可以對采取租金減免措施的租賃企業(yè)給予適度的財政補貼。
截至2 月18 日，北京發(fā)改委披露數(shù)據(jù)顯示，28 家北京市屬企業(yè)計劃減租約4.3 億元，涉及9700 多家中小微型企業(yè)；已有鋒創(chuàng)科技園、匯龍森下屬3 個園區(qū)、亦莊控股下屬11 個園區(qū)及嘉捷下屬3 個園區(qū)，共計18 個園區(qū)出臺了減免房租的支持政策。
上海市亦出臺減免企業(yè)房屋租金等28 條綜合政策舉措支持企業(yè)抗擊疫情，切實減輕企業(yè)負擔。其中，中小企業(yè)承租上海市國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，免收2 月、3月兩個月租金。
各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，積極推出減免租金政策。萬達商管針對全國各地所有萬達廣場的商戶，對1 月24 日-2月25 日時間內(nèi)的租金及物業(yè)費實行全免政策。華潤置地對全國各商業(yè)項目所有商戶自1 月25 日至2 月9 日時間內(nèi)的租金實行減免政策。萬科減半收取旗下全部自持商業(yè)項目所有商戶2月1 日至2 月29 日期間租金，政策覆蓋萬科商業(yè)在南方區(qū)域所有的項目。龍湖集團旗下商場的所有商戶，1 月25 日至2020 年3 月31 日期間，租金費用( 含物管費、推廣費) 減半等。正大商業(yè)地產(chǎn)為旗下所有商業(yè)項目的租戶全額減免1 月24 日至2 月9 日租金、物業(yè)管理費、市場推廣費，對于在2月10 日至2 月23 日期間不進行營業(yè)的租戶繼續(xù)實行免租。紅星美凱龍家居集團公告稱，免除全國82 家自營商場商戶2020 年度一個月的租金及管理費。
“中小企業(yè)是我國經(jīng)濟的重要中間力量。國家密集出臺一系列相關(guān)政策，目的就是讓在疫情中受影響最大的中小企業(yè)能活下來。各大房企也通過減免租金的方式，與租戶共克時艱，對租戶乃至產(chǎn)業(yè)的保護其實也是對客戶及市場需求的保護?！贝鞯铝盒懈呒壎隆⒅袊鴧^(qū)寫字樓部及華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管沈潔對《中國房地產(chǎn)金融》表示。
寫字樓承壓
2019 年以來，全國多地甲級寫字樓市場在宏觀環(huán)境不佳及供應(yīng)放量等因素的影響下已然走弱，而在疫情影響下，寫字樓市場迎來震蕩。
沈潔認為，尤其是2020 年一季度寫字樓市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)將進一步承壓。短期內(nèi)，市場租賃活躍度將顯著降低，辦公吸納量驟降。相較而言，整體空置率預(yù)計不會受到過多影響。供應(yīng)方面，疫情會對在建項目工程進度造成影響，原本預(yù)計的未來供應(yīng)會出現(xiàn)眾多交付延期的情況。
“從需求端來看，當前企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較為審慎，甚至當營收受到影響時，削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業(yè)將面臨更大的短期財務(wù)流動性風險，或?qū)k公租賃市場造成影響，這些無疑將減少或延遲寫字樓新增需求，各業(yè)主對客戶的爭奪將進一步加劇?！贝鞯铝盒兄袊鴧^(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英告訴《中國房地產(chǎn)金融》，從供應(yīng)層面來看，受到疫情的影響，投資減緩、施工周期延長，市場供應(yīng)也會明顯變緩，這也會從一定程度來緩解寫字樓供應(yīng)壓力。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時也表達相同的看法，他說：“短期內(nèi)，對對中國主要城市的辦公樓市場產(chǎn)生較大不利影響，主要集中于需求端?！?/p>
姚耀表示，影響主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租賃活躍度將顯著降溫。短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑹钟邢?。一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，從而影響市場的凈吸納量。另一方面，市場及經(jīng)濟環(huán)境不確定性的增加，將顯著影響短期內(nèi)的市場信心，企業(yè)將采取更加謹慎的租賃策略。
相比傳統(tǒng)辦公而言的聯(lián)合辦公市場，突如其來的疫情會帶來哪些沖擊？在線辦公的潮流在疫情結(jié)束后還會受到企業(yè)的青睞嗎，特別對于一些小微企業(yè)來說，為了降低辦公成本，是否會繼續(xù)采用移動辦公的形式？
“聯(lián)合辦公的客戶大多為中小型及創(chuàng)業(yè)企業(yè)，他們在此次嚴格的延期復(fù)工措施下，因經(jīng)濟活動受限導(dǎo)致短期內(nèi)財務(wù)流動性風險增大，是受到?jīng)_擊最大的群體，這將影響短期內(nèi)聯(lián)合辦公空間的租賃表現(xiàn)。另一方面，疫情讓遠程工作實踐更受到大家的重視，眾多企業(yè)出于風險考慮選擇居家辦公。在線工具的推廣與普及讓企業(yè)及用戶對遠程交流與在線共享的接受度得以提升。”沈潔說，“數(shù)智化”辦公體驗將影響當前傳統(tǒng)辦公模式發(fā)生變化。
從大宗交易投資市場角度分析，“當前疫情對投資市場的沖擊是無可避免的。2019 年大宗交易總成交額約2855 億元，其中約30% 買家為國際投資者，其余投資者分布全國各地，北上廣深仍最受投資者青睞?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，目前國內(nèi)外投資者均抱觀望態(tài)度，短期部分項目進展或受到影響。對長線投資者而言，疫情帶來的影響只屬暫時，對國際投資者而言，投資中國是考慮到全球布局。對成熟投資者而言，投資是長線的，不會因為短期波動而影響投資策略。
葉國平亦預(yù)測中美貿(mào)易摩擦?xí)徍?，對國?nèi)寫字樓市場會有正面影響。受疫情影響，或出現(xiàn)中小型企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)原因出售資產(chǎn)的可能，企業(yè)以便低價快速回籠資金。葉國平引用股神巴菲特的名言，“別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪＂，表示目前反而是個機會，建議伺機而動。
零售地產(chǎn)影響有多遠
在疫情結(jié)束之前，零售業(yè)中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場空置率將有所推升，同時整體平均租金則面臨下調(diào)。
針對短期宏觀消費市場的變化，姚耀表示，將影響宏觀消費市場和零售地產(chǎn)市場基本面，按行業(yè)受疫情影響程度分為三大類：
第一類，獲益型業(yè)態(tài)（日用品、醫(yī)藥、線上消費等），在疫情中短期內(nèi)受益，在疫情結(jié)束后基本恢復(fù)至常態(tài)水平，全年數(shù)據(jù)有望超出年初預(yù)期。
第二類，補償增長型業(yè)態(tài)（時尚零售、旅游、線下教育、健康等），在疫情中將受到顯著影響，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消費力將集中釋放，短期消費市場或出現(xiàn)補償式增長。第三類，承壓型業(yè)態(tài)（餐飲、娛樂、短途通勤等），同樣在疫情中受到顯著影響。但與補償增長型業(yè)態(tài)不同，因其當期時效性高，消費無法延期釋放，所以相應(yīng)統(tǒng)計指標的全年數(shù)據(jù)將顯著回落，承壓更為明顯。
姚耀指出，對宏觀消費市場的分析衍生到零售地產(chǎn)市場本身，預(yù)計本次疫情對不同業(yè)態(tài)的零售商將帶來不同的影響。其中獲益型業(yè)態(tài)消費更加穩(wěn)健，社區(qū)超市、生鮮超市、便利店等業(yè)態(tài)全年整體需求將保持相對平穩(wěn)；補償增長型業(yè)態(tài)如時尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、線下教育等租戶，雖然短期內(nèi)受到疫情沖擊極大，但疫情結(jié)束后受到消費者購買意愿快速恢復(fù)的推動，相關(guān)業(yè)態(tài)活躍度將會顯著提升；承壓型業(yè)態(tài)消費整體受疫情沖擊更大，餐飲、體驗兩大類租戶整體表現(xiàn)可能相對低迷。
“中國消費市場及零售地產(chǎn)市場仍具韌性，長期仍看好。”姚耀對《中國房地產(chǎn)金融》表示，當疫情結(jié)束后，中長期下消費市場將回歸經(jīng)濟基本面，消費在可預(yù)見的未來仍將是驅(qū)動中國經(jīng)濟增長的核心動力。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)積極調(diào)整轉(zhuǎn)型，從高增長轉(zhuǎn)型為高品質(zhì)，經(jīng)濟增長更具可持續(xù)性。中國高速推進的城市化進程將持續(xù)帶來城鎮(zhèn)人口增長。消費結(jié)構(gòu)亦將發(fā)生改變，中產(chǎn)階層、千禧一代等消費群體的崛起必將重塑消費格局，激發(fā)消費新觸點。主力消費客群規(guī)模在未來的進一步擴張將持續(xù)利好中國內(nèi)需增長。
戴德梁行的《新冠肺炎疫情對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響及應(yīng)對》報告顯示，預(yù)計疫情短期對消費的影響仍將大于對生產(chǎn)率的影響。實體零售的線上渠道或多或少幫助其緩解疫情帶來的壓力。在疫情期間，生鮮超市和外賣的業(yè)績井噴式增長，這既擴大了線上平臺的受眾，也促使運營商進一步思考統(tǒng)籌整合商戶，線上線下相結(jié)合的戰(zhàn)略。零售業(yè)中短期前景依然不明朗，直至疫情結(jié)束，預(yù)計大型購物中心市場空置率將有所推升。
疫情下的新趨勢
受此次疫情影響，人們外出減少，在家辦公、遠程辦公出現(xiàn)新的需求?！按舜我咔閷χ行∑髽I(yè)發(fā)展提出了更高要求。數(shù)字化、互聯(lián)網(wǎng)消費、在線模式需求等等，會催生各類全新業(yè)態(tài)，讓中小企業(yè)煥發(fā)出全新的生機?！鄙驖嵳f。
2 月3 日開工首日，就有超過2億人次啟動遠程辦公，釘釘一度陷入服務(wù)器“崩潰”狀態(tài)，企業(yè)微信、金山辦公、華為云WeLink 這些辦公類軟件，在應(yīng)用程序APP 下載排行榜中躋身前列，釘釘甚至超過微信成為沖上APP Store 免費 App 榜首。根據(jù)天眼查的數(shù)據(jù)顯示，當前國內(nèi)一共有約4500家云辦公企業(yè)，在線上辦公聚焦的視頻會議、文檔協(xié)同、員工管理等領(lǐng)域， 越來越多的科技企業(yè)迅速成長起來。
對于零售商而言，轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上尋求 主動“自救”，以緩和實體零售中的 損失。餓了么數(shù)據(jù)顯示，2 月以來至2 月16 日，全國有近10 萬家門店經(jīng)審 核入駐平臺，通過上線外賣功能恢復(fù) 營業(yè)。美團外賣的數(shù)據(jù)顯示，在近期 通過綠色通道極速入駐平臺的3058 個 商家中，不乏成都希爾頓、西安曲江 銀座這樣的高端星級酒店。
服裝品牌如太平鳥利用微信線上會員專場、微信秒殺、小程序分銷 等形式，通過線上平臺、直播平臺連接消費者，實現(xiàn)了半數(shù)暫停營業(yè)門店有銷售，日均總零售額超800 萬元。361°、安踏除了原有電商平臺外，啟動微商直播渠道進行現(xiàn)時銷售，安踏集團推出“全員零售”項目，超過3萬名員工及經(jīng)銷商伙伴參與。
姚耀表示，零售或餐飲品牌積極打通線上渠道，開展或加大外送外賣服務(wù)，這將保證疫情恢復(fù)后更強的韌性。
疫情的發(fā)生對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會產(chǎn)生哪些潛在影響，市場各方的應(yīng)對及其可能衍生的趨勢如何？戴德梁行研究院副院長張曉端表示：“疫情的發(fā)生對于商業(yè)地產(chǎn)造成不可避免的影響，但無論是寫字樓還是商業(yè)項目的經(jīng)營者、業(yè)主方、租戶、商戶以及設(shè)施管理、物業(yè)服務(wù)公司等市場各方均積極摸索應(yīng)對，在此過程中啟發(fā)的思考與嘗試也往往衍生出行業(yè)發(fā)展的新趨勢?！?/p>
辦公物業(yè)方面，第一，對線上平臺及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，成為辦公物業(yè)運營中的新趨勢。第二，對空氣質(zhì)量關(guān)注度的提升轉(zhuǎn)換為對物業(yè)空調(diào)、新風系統(tǒng)的關(guān)注，更加健康、智能成為物業(yè)發(fā)展趨勢。第三，物業(yè)及設(shè)施的管理水平、專業(yè)系統(tǒng)的防護舉措更易獲得用戶信任，同時也增強客戶黏性。第四，減免租金及靈活調(diào)整租賃政策，以期保護產(chǎn)業(yè)、客戶的良性發(fā)展。未來，智能樓宇管理、健康和安全管理將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。
商業(yè)方面，第一，遠程教育、線上醫(yī)療/ 藥店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業(yè)態(tài)在疫情之下也得以更快速發(fā)展，也將對商業(yè)模式構(gòu)成影響。第二，非核心商業(yè)迎來進一步發(fā)展，隨著職住一體化的推進，非核心商業(yè)，有望以其前瞻性設(shè)計，配合硬件優(yōu)勢的打造，在未來承接一些外溢的消費和一些外溢的商戶。第三，未來商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間。
經(jīng)歷了此次疫情，商業(yè)地產(chǎn)市場未來的挑戰(zhàn)和機遇又將如何？魏建歷認為，由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開零售業(yè)的發(fā)展，在此次疫情下，大家的活動范圍縮小到社區(qū)范圍，給了社區(qū)商業(yè)發(fā)展的契機。因此線下的消費一定離不開社區(qū)，有人的地方就有商業(yè)，未來的商業(yè)不在社區(qū)，就在交通樞紐。未來，社區(qū)商業(yè)會成為行業(yè)另外的一個關(guān)注點，社區(qū)商業(yè)不管提供服務(wù)還是商品，都有著無可比擬的距離優(yōu)勢。
“本次疫情短期內(nèi)對于進出口貿(mào)易、零售、旅游及線下教育培訓(xùn)等行業(yè)的不利影響或?qū)⒆顬轱@著。疫情結(jié)束后，預(yù)期醫(yī)藥健康和保險產(chǎn)業(yè)、線上服務(wù)供應(yīng)商類的TMT 行業(yè)以及環(huán)境保護關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)會保持相對韌性并醞釀出新的機遇?！币σJ為。
從商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展看，姚耀表示，租賃市場，由于商業(yè)地產(chǎn)與基本面非常相關(guān)，宏觀經(jīng)濟導(dǎo)致不同的行業(yè)分化。投資市場，短期內(nèi)受到的影響較為明顯，疫情控制以后，會有一些機會出現(xiàn)。中長期看，大宗交易市場是一個機會，今年年末到明年可能會出現(xiàn)較好的機會。未來是結(jié)構(gòu)化的轉(zhuǎn)型，從高速的增長到高質(zhì)量的增長，進而帶來生產(chǎn)力和土地價值的提升。
