1、剛性需求，以中國2005年人口構(gòu)成分析德陽人口構(gòu)成。按旌陽區(qū)現(xiàn)有人口，綜合中國人口分布，現(xiàn)在剛性需求購房年齡為05年15~19歲人口，男女合計1.1億， 05年人口按12億計算，占9.16%。根據(jù)市政府報告顯示，2010年，中心城市常住人口為73.51萬人。按此比例，德陽市05年15~19歲人口共計6.733萬。按照一對夫妻需求一套住房，并且都未有父母為其購買住房或者無法從父母處滿足住房需求，則平均每年剛性需求為6700套。按照此方法計算，未來三個五年的剛性需求分別為6100套、5810套、4300套，也就是到2020年左右。 2、德陽市區(qū)未來發(fā)展預(yù)測。按照中國一線、二線、三線城市劃分，德陽屬于三線弱。德陽市政府城市規(guī)劃，到2020年德陽規(guī)劃市區(qū)面積為現(xiàn)在已建面積的3倍多。旌陽區(qū)人口為73.51萬，德陽市政府規(guī)劃建100萬人口城市，就需要增加25萬人。由于人口城鎮(zhèn)化發(fā)展水平不平衡，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平、受教育機會和小康實現(xiàn)程度與進程等存在差距。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，流動人口將不斷增加。2009年公安戶籍資料顯示，德陽省內(nèi)外流動人口接近20萬人，比2000年增加5.87萬人，增長47.00%，同時德陽每年至少輸出50萬次勞動大軍，他們大多為青壯年勞動力，流動頻繁、工作不穩(wěn)定、文化程度不高。（來源：http://www.scol.cn/thread-854669-1-1.html）而德陽的經(jīng)濟的三大國企（東電、東汽、二重）為龍頭，每年三家企業(yè)招聘人員總和不超過1000人，而很多都是德陽本地外出人口回流。城市“一三五八”發(fā)展戰(zhàn)略，現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、科技和信息服務(wù)業(yè)、社區(qū)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)（來源;http://www.deyang.gov.cn/dyweb/showinfo.asp?bigclass=市政府函&id=72377）這九大產(chǎn)業(yè)能夠帶來的人口十分有限。并非勞動密集型產(chǎn)業(yè)，且人口流動較大，穩(wěn)定性較差。而德陽整體發(fā)展平衡，綿竹、廣漢、什邡不比旌陽區(qū)差。另一方面，在四川人眼中，除了成都就是綿陽。要向從其他吸納人口困難比較大。一方面，德陽經(jīng)濟容量有限，三大國企稅收屬于國稅，而非地稅；另一方面，德陽對周邊的輻射能力處于弱勢地位，不被成都綿陽搶人口就不錯了。發(fā)展百萬城市人口只是當?shù)卣疄檎冑u地的借口。綜合以上分析，德陽在未來發(fā)展中處于弱勢地位。
3、德陽房價上漲的原因分析，德陽房價08年地震后開始飛速上漲（來源：http://www.dyliving.com/Price.aspx）主要原因：一是由于地震后，東汽從漢旺搬遷八角；本地國企也從國家得到大量資金，為員工修建安置房；更重要的是市政規(guī)劃，新市區(qū)占地非常多。大量占用當?shù)剞r(nóng)民土地，被占地的農(nóng)民有補償，資金充裕，是抬高房價的直接推手。建議工薪階層不要著急貸款投資買房，讓有錢的農(nóng)民先買。其次，成都綿陽及其他地區(qū)炒房團，在全國房價看漲的情況下，炒房抬高房價。其三，當?shù)厝嗽诜績r看漲情況下炒房。其四，地方政府以土地為財政主要收入。其五，在存款利息較低，股市印花稅由千分之一上升到千分之三后，大量資金退出股市轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)。
4、德陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀，德陽現(xiàn)在再售和在建地產(chǎn)項目一共79樓盤。地產(chǎn)項目保守估計按每期500套房計算，近五年房地產(chǎn)市場合計3.95萬套待售，平均每年供應(yīng)7900套。（來源http://data.house.sina.com.cn/de/search/0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-1.html）其中以保利占地面積最大，共380萬㎡，一期翡麗灣占地6.9萬㎡，可容納住戶1792戶。項目整體完成估計能容納1.5萬戶，可供6萬人居住。三大企業(yè)，據(jù)可靠消息稱，二重為了增強對人才吸引力，二重技術(shù)中心與領(lǐng)導(dǎo)層要搬到成都，估計至少有1千多人搬走，將產(chǎn)生空房數(shù)量1千套以上。集資精裝房已經(jīng)建好，只需要首付20萬，搬遷是早晚的事，二重地震后也建有安置房；東汽地震職工安置房一期二期，已經(jīng)解決大部分員工居住。二期3000套房，2700~2850平方米，只要排號了就有資格購房，但還是有300多套房未售出。放棄購房人數(shù)多達7000人左右；東電的情況不甚了解，想必也差不多。2011年1月份房價還穩(wěn)定在4700，雖然由于房屋申報價格不能隨意更改而未出現(xiàn)價格松動，但7月份以來各個樓市都出現(xiàn)的各種贈送面積大約8~20平方米，實則降價10%~20%。11月份 ，新一輪的降價更如火如荼，華庭陽光按揭優(yōu)惠10%；正基首席更是推出了3600~3800特價房，購房再優(yōu)惠1萬，相當于3500平方米。保利傳言一期開業(yè)當天銷售90%，但真實性無可驗證，只有保利自己知道真實售出多少。 5、現(xiàn)有住房情況，注意觀察的人會發(fā)現(xiàn)，傍晚外出觀察德陽各個住宅，你會發(fā)現(xiàn)80%的房屋并沒有燈光，只有20%房屋亮燈，也就說70%的房屋并沒有住人，而是閑置的。（來源：http://hi.baidu.com/abinxiao/blog/item/7bb897ddc31dce3210df9b3f.html）而較高的二手房交易稅，已經(jīng)讓二手房成為燙手的山芋，有價無市?，F(xiàn)在的狀況下還買住宅房屋，除了結(jié)婚剛性需求，找不到更合適的理由。
6、國家政策影響，提高貸款利率、限購、房產(chǎn)稅組合拳一套接著一套，雖然名為控制房價實為增加財政收入。但還是對房地產(chǎn)市場影響非常大。如同幾年前股市牛氣沖天時，國家印花稅從千分之一提高到千分之三，股市一蹶不振一樣，直接從6000點跌入2000點。（股市資金涌入房地產(chǎn)市場，也一方面造成房價高漲。)來著熙熙皆為利來，樓市觀望態(tài)勢嚴重，若現(xiàn)行政策下來，樓市必降無疑。
根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例
文號：國發(fā)[1986]90號發(fā)文單位：國務(wù)院 發(fā)文日期：1986-9-15第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定.沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù).第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。此外，還有契稅、印花稅、 營業(yè)稅（來源：http://baike.baidu.com/view/53744.htm）。限購只是暫時的，房產(chǎn)稅將是永久的，各個國家都征收房產(chǎn)稅。如同個稅，先在幾個地方試點，之后將在全國推廣?，F(xiàn)在重慶扣除免稅部分，180平方米的房子一年交4000元房產(chǎn)稅。 7、市場影響，每個行業(yè)都有市場周期，房地產(chǎn)市場周期為10~20年。美國與日本已經(jīng)經(jīng)歷過房地產(chǎn)崩盤的厄運。中國房地產(chǎn)市場從2000年左右開始已經(jīng)連續(xù)十年高升，有波峰必然有波谷。而一般邊緣城市市場總是跟隨主流城市變化而變化。德陽的房價變化將隨其他一線、二線、三線城市房價變化而變化。而如今樓市寒流愈演愈烈，二三線城市成交最多74%，購房熱情已經(jīng)跌入谷底。
（來源：http://cd.qq.com/a/20120104/000071.htm）全國130城土地出讓金降13% 近900地塊流標流拍，開發(fā)商熱情也跌入谷底。（來源：http://deyang.house.sina.com.cn/news/2012-01-04/09546070.shtml）這個是德陽國土資源局上的，光是2011年11月30日發(fā)布出來的土地出讓結(jié)果七塊土地全部流拍。（http://www.dygtj.cn/Info/ShowClass.asp?ClassID=12）在土地流拍、土地轉(zhuǎn)讓金下降的情況下，香饃饃不再搶手。而根據(jù)國家要求，德陽2012年將建設(shè)公租房6000套 廉租房960套，還將實施棚戶區(qū)改造2640戶，實施農(nóng)村安居工程，改造農(nóng)村D級危房5338戶。（來源：http://cd.focus.cn/news/2012-01-04/1700640.html）德陽購房剛性需求將得到有效釋放。 8、到2015年，外資銀行大批介入中國市場，本土銀行利潤將大大縮水，信貸成本降低，購買房屋借貸利息成本將降低。同時，由于外資銀行金融機構(gòu)的介入，投資的方式將更廣泛。房地產(chǎn)將不再是投資的主要手段。同時，更多公司將中國作為消費品制造基地與銷售市場，而不再是單一的制造基地，實體經(jīng)濟將取得充足發(fā)展。中國經(jīng)濟從依靠教育、股市、房地產(chǎn)刺激轉(zhuǎn)入實體經(jīng)濟。
9、成綿樂城際高鐵開通對德陽房價影響，成綿樂高鐵拉近成都、綿陽、樂山、德陽只見的距離。對德陽人民交通出行帶來極大方便。同時，將帶動部分在成都不能購買房產(chǎn)的人到德陽購房，從而帶動德陽房產(chǎn)市場。但德陽相對有錢者將選擇成都作為自己的生活地點從而拋棄德陽的生活。也就是說，成都的沒錢人可能到德陽來買房，德陽的有錢人可能將到成都或者綿陽購房。為了提高生活質(zhì)量，考慮子女教育、娛樂購物等因素，二重、東電、東汽職工等一批人將選擇到成都安家。而且很多人都是單身在德陽工作，成都能提供的就業(yè)機會較多，對另一半的。對房價最終影響是利大于弊，還是弊大于利，還不得而知。而成都郊區(qū)的房價也只是3500~5000。德陽老城區(qū)的房價已經(jīng)5500。 綜合以上情況，德陽現(xiàn)在每年剛性需求4300~6100套，每年平均7900套待售；德陽市民大量囤積的房屋；國家調(diào)控政策限制；德陽房地產(chǎn)價格走勢上漲空間并不存在，下降趨勢明顯。
購房建議：滿足剛性需求，先做購房能力評估，計算出個人（或家庭）的年收入，得到具體年收入后乘以5，得出根據(jù)自己目前條件下的商品房合理消費值，也就是說5倍于你的年收入的房子是你商品房消費合理數(shù)值。即使樓市崩盤也不會對自身與家庭造成災(zāi)難性影響。預(yù)計房價將回到09年正常水平，之后考慮物價上漲系數(shù)。
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