利率越來(lái)越高 全球地產(chǎn)熱集體降溫
文章來(lái)源：華爾街見(jiàn)聞
風(fēng)險(xiǎn)在于，各國(guó)央行加息過(guò)于激進(jìn)，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩，最終使泡沫破裂，并產(chǎn)生不可預(yù)知的影響。一些央行可能會(huì)因此放緩加息步伐，甚至可能暫停加息或轉(zhuǎn)向降息。
疫情初期的大放水令全球泡沫騰飛，在全球地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一場(chǎng)繁榮；然而，今年以來(lái)全球60多家央行，多次加息50個(gè)基點(diǎn)或以上，正給這場(chǎng)地產(chǎn)熱畫上句號(hào)。
從歐洲到亞洲，再到拉丁美洲，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速降溫，隨著各國(guó)央行積極提高借貸成本來(lái)抑制物價(jià)飆升，房?jī)r(jià)也在下跌。
對(duì)于全球各國(guó)央行來(lái)說(shuō)，從泡沫不斷的地產(chǎn)市場(chǎng)擠出泡沫是控制高通(141.69, -2.68, -1.86%)脹的一部分。房?jī)r(jià)下跌通常會(huì)導(dǎo)致家庭支出減少，隨著建筑業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)放緩，銀行發(fā)放貸款減少，房地產(chǎn)銷售下滑，整體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都將放緩，從而緩解通脹上行壓力。
加拿大央行行長(zhǎng)Tiff Macklem上個(gè)月曾指出，其預(yù)計(jì)住房活動(dòng)會(huì)有所放緩。坦率地說(shuō)，這將是健康的，因?yàn)楫?dāng)前經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。但經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)在于，各國(guó)央行加息過(guò)于激進(jìn)，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩，最終使泡沫破裂，并產(chǎn)生不可預(yù)知的影響。
利率快速上升 房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷
據(jù)媒體最新報(bào)道，基于房地產(chǎn)在其經(jīng)濟(jì)中所占份額、最近的繁榮程度以及購(gòu)房者對(duì)利率快速上升的敏感程度等指標(biāo)，加拿大、新西蘭、澳大利亞和瑞典等國(guó)家的地產(chǎn)市場(chǎng)看起來(lái)尤其脆弱。
加拿大6月經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的平均房?jī)r(jià)較今年早些時(shí)候的高點(diǎn)下跌了近8%，新西蘭6月房?jī)r(jià)較21年20底的峰值也下跌了8%，瑞典5月房?jī)r(jià)環(huán)比下降了1.6%，為疫情開(kāi)始以來(lái)最大的月度降幅。
房地產(chǎn)咨詢公司萊坊全球房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，年2020第一季度至今年第一季度，全球房?jī)r(jià)上漲19%，經(jīng)通脹調(diào)整后為10%。2022年前三個(gè)月，經(jīng)通脹調(diào)整的全球房?jī)r(jià)同比增速放緩至3.9%，巴西、智利、西班牙、芬蘭、南非和印度等國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑。
經(jīng)濟(jì)放緩的同時(shí)，許多國(guó)家仍在進(jìn)一步收緊貨幣政策，預(yù)計(jì)房貸利率也會(huì)跟隨上行。
上周三，加拿大央行加息100個(gè)基點(diǎn)，將政策利率調(diào)整為2.5%，并警告稱未來(lái)還會(huì)有更多加息。加拿大央行行長(zhǎng)Tiff Macklem表示，冷卻住房對(duì)于降低通脹至關(guān)重要。
在加拿大央行的暴力加息下，加拿大抵押貸款利率升至2009年以來(lái)的最高水平，地產(chǎn)交易活動(dòng)從之前的火熱狀態(tài)迅速降溫。根據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，6月份的房屋銷售同比下降了24%。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Realosophy表示，多倫多5月房屋銷售同比下降40%，目前處于20年來(lái)的最低點(diǎn)。多倫多房屋（不包括公寓）的中間價(jià)較2月份的峰值下跌了近20%。
不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)或影響央行加息步伐
一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，各國(guó)央行加息過(guò)于激進(jìn)，可能導(dǎo)致全球房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)放緩，最終使泡沫破裂，并產(chǎn)生不可預(yù)知的影響。
野村控股(3.73, 0.03, 0.81%)全球市場(chǎng)研究主管Rob Subbaraman表示，危險(xiǎn)在于房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)同時(shí)處于下行周期，可能導(dǎo)致更持久的衰退。十多年來(lái)的量化寬松政策催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，但由于償債率大幅上升、可負(fù)擔(dān)能力下滑，現(xiàn)在很快就會(huì)轉(zhuǎn)向另一面（泡沫破裂）。
高盛(301.26, 7.39, 2.51%)則指出，住房?jī)r(jià)承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個(gè)真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。
但也有分析師持不同的觀點(diǎn)，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為應(yīng)該持樂(lè)觀態(tài)度，房?jī)r(jià)上漲的主要原因是低利率和購(gòu)房者對(duì)地區(qū)偏好的變化，而不是在2008年危機(jī)中寬松的貸款標(biāo)準(zhǔn)。目前房屋供應(yīng)依然緊張，健康的勞動(dòng)力市場(chǎng)和大規(guī)模刺激計(jì)劃意味著許多家庭的財(cái)務(wù)狀況良好，發(fā)生像2008次貸危機(jī)那種規(guī)模的地產(chǎn)泡沫破滅的可能性微乎其微。
盡管如此，比預(yù)期更嚴(yán)重的房地產(chǎn)低迷可能意味著經(jīng)濟(jì)放緩程度超出了央行的預(yù)期。
房地產(chǎn)活動(dòng)放緩可能導(dǎo)致建筑工人下崗，對(duì)鋼鐵和其他商品的需求減弱。房?jī)r(jià)下跌還將影響家庭和銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，這往往又會(huì)給經(jīng)濟(jì)的其他部分帶來(lái)壓力。面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，一些央行可能會(huì)決定放緩加息步伐，甚至可能暫停加息或轉(zhuǎn)向降息，來(lái)防止房地產(chǎn)泡沫蔓延。
凱投宏觀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Neil Shearing表示，央行將容忍溫和的房地產(chǎn)衰退，但如果出現(xiàn)更嚴(yán)重的衰退，可能迫使其改變政策。
目前，澳洲聯(lián)儲(chǔ)正以近30年來(lái)最快的速度提高利率，房?jī)r(jià)的回落將緩解住房負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，任何市場(chǎng)即將崩潰的跡象都將導(dǎo)致澳聯(lián)儲(chǔ)暫停收緊政策。
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責(zé)任編輯：李園
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