為了解樓市現(xiàn)狀，網易房產小編近日對廣州番禺多個一二手樓盤進行實地探訪。發(fā)現(xiàn)番禺區(qū)一手住宅缺貨明顯，“雙合同”現(xiàn)象依然存在。大石板塊有樓盤明確表示，即便無房無貸，首付門檻也高達六成。市橋板塊有樓盤在開盤前要求購房者提前驗資，驗資門檻高達150萬。
此外，番禺區(qū)華南板塊多個二手樓盤最貴單價超過了4萬/平方米。中介表示，廣州“330”新政后兩個月，還有業(yè)主反價，但5月份之后，房價基本保持穩(wěn)定，市場以觀望心態(tài)為主，目前議價空間在3%-5%左右。
首付門檻高達六成
網易房產實地探訪發(fā)現(xiàn)，臨近2月，廣州樓市將進入春節(jié)淡季，不少樓盤現(xiàn)場人氣不如2017年年底。
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位于番禺大石板塊的華筑翡翠灣目前僅一棟在售，戶型為104-136平方米三至四房單位，此前推出的兩棟73-88平方米的兩至三房單位已經售罄。項目帶裝修均價約3.8-4.2萬/平方米，北向單位可望江景。“最便宜的3.6萬/平方米的也有，要看具體的付款方式?！变N售透露。
銷售表示，即使無房無貸，首付門檻也需要六成起，以目前在售最小的戶型104平方米的三房計算，首付需要200多萬；136平方米的四房，首付更是高達300萬起。另外，雖然項目可以接受公積金貸款，但公積金貸款沒有任何折扣，且總價還要上浮5%。
據(jù)網易房產數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣網簽數(shù)據(jù)，2017年全年，華筑翡翠灣的網簽成交均價約為30646元/平方米，這意味著樓盤網簽價與報價至少有8000元/平方米的價差。
位于市橋板塊的全新盤碧桂園星鉆一期計劃推出1-6棟97-179平方米三至五房帶裝修單位共680多套新貨。項目以番禺本地的改善型客戶以及天河、海珠的剛需客戶為主。
銷售表示，項目去年就已經開始接受客戶驗資，驗資門檻高達150萬，主要是看存款、股票等流動性較強的金融資產。由于項目目前暫未拿到預售證，銷售稱春節(jié)前暫時不會開盤。
“周邊三四公里范圍內無一手樓盤，二手均價在3.4-3.8萬左右，部分地鐵上蓋的樓盤最高甚至賣到了3.9萬/平方米。我們貨量不多，尤其是小戶型。不擔心清盤的問題，就算首次開盤清不了盤，去化七八成沒有問題。主要還是看什么時候能拿到預售證，這是我們目前比較著急的?！变N售表示。
值得注意的是，番禺區(qū)從去年以來就一直比較缺貨。華南板塊基本是零新盤供應，算上市橋和東部的蓮花山板塊，新貨供應也屈指可數(shù)，全靠亞運城這一大盤力撐。
從近兩年番禺區(qū)商住用地出讓情況來看，2016年-2017年，番禺僅5宗宅地出讓。2017年1月，金地集團以總價18.7億元、配建22050平方米拿下位于萬博板塊的番禺官堂村地塊，折合樓面價33660元/平方米，是迄今為止番禺區(qū)最高樓面價。該價格的出現(xiàn)意味著，未來番禺華南板塊一手新房價格可能超過6萬/平方米。
二手樓價突破4萬
從2013年起，番禺區(qū)二手成交占比呈現(xiàn)逐年上漲趨勢。剛剛過去的2017年，番禺區(qū)整體成交活躍，再次問鼎全市二手成交榜首。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2017年二手住宅成交前三名分別為番禺、增城、花都，成交占比分別為21.7%、14.9%、12.3%。
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網易房產小編實地探訪了萬博板塊多個樓盤。目前該板塊附近分布的一手住宅項目極少。但臨近的華南板塊二手住宅市場較為活躍，如華南碧桂園、廣州雅居樂、華南新城，二手房普遍以3字頭為主流，目前最貴的售價已經突破了4萬元/平方米。受垃圾場影響較大，整個萬博板塊最便宜的樓盤自在城市花園，均價也達2.7-2.8萬/平方米。
小編來到華南碧桂園一家中介門店。據(jù)中介介紹，華南碧桂園舊區(qū)2003-2004年60-107平方米的三至四房樓梯樓，均價約為3萬元/平方米。186-208平方米的大戶型樓梯樓還有“二字頭”可選，其中，帶花園價格約2.8萬元/平方米，不帶花園價格2.5萬元/平方米。
此外，華南碧桂園2007年左右樓齡較新的80-140平方米的兩至四房樓梯樓，均價為3.5萬/平方米。而該小區(qū)最靠近地鐵站萬博站的組團翠山藍天2011年的95平方米的小三房房源，均價約為3.7-3.8萬/平方米；101-172平方米的兩至四房電梯樓，均價為3.5萬/平方米。
該中介坦言，目前華南碧桂園的二手樓放盤量不算多，小戶型房源最為稀缺，如舊區(qū)60平方米的樓梯樓、以及95平方米的小面積樓梯樓目前僅有1-2套在放盤。
價格方面，從2016年10月到今年年初約有70%漲幅，從2017年年初到今年年初近一年里漲幅也有60%。
“去年3月'330新政’過后的兩個月，房價還在上漲，5月到去年年末基本保持平穩(wěn)，沒怎么漲。尤其是年末到現(xiàn)在，業(yè)主的心態(tài)沒有之前那么強硬，部分業(yè)主愿意讓價，目前的議價空間最高有5%。另外，該小區(qū)的評估價勉強跟得上成交價，無房無貸的情況下，首付三成即可上車。”中介表示。
華南板塊另一個二手大盤華南新城共分為三期，其中北區(qū)2002-2003年的69-85平方米兩至三房樓梯樓房源均價為3萬/平方米；91-108平方米三房電梯樓均價為2.9-3.2萬/平方米。位置較差的大戶型價格還有“2字頭”，比如144平方米四房均價僅需2.4-2.5萬/平方米。
南區(qū)望湖望泳池的146-190平方米四房樓王單位，以及103-110平方米南向三房望山單位，均價約為3.3萬/平方米。樓齡較新的2009-2011年組團江山帝景大戶型房源，均價為3.3-3.6萬/平方米。
“現(xiàn)在華南新城的二手房銀行評估價跟不上成交價，大概差價在1000元/平方米左右，首付門檻有所提高?！敝薪橥嘎?。
中介表示，去年3月到現(xiàn)在華南新城的房價漲幅約為20%。3、4月還有部分業(yè)主返價，但去年10月到現(xiàn)在，華南新城的房價沒有什么大的波動，基本保持穩(wěn)定?，F(xiàn)在小區(qū)放盤量不多，業(yè)主觀望為主，目前成交的議價空間大概在3%-5%不等。
此外，華南板塊的標桿二手大盤廣州雅居樂花園價格較貴的洋房組團，如上善若水、十年小雅、挪威森林等，均價在3.8-4萬/平方米。中介表示，2017年，該小區(qū)的房價大概漲了3千元/平方米，但如果從2016年3月到現(xiàn)在，以前三房賣180萬，現(xiàn)在同樣的戶型可以賣到390萬。靠近廣州雅居樂花園的另一二手樓盤萬科歐泊，普遍證不過兩年，但目前洋房價格已經接近4萬/平方米。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，目前廣州樓市較為冷清，但過了春節(jié)后會有所回暖。廣州中原研究發(fā)展部預期，3月初將會成為2018年第一波推盤高潮。在貸款利率上調，樓市政策依然收緊的市況下，部分開發(fā)商或會“小幅讓利”試探行情。廣州一手住宅市場回暖有待“3月小陽春”，隨著開發(fā)商推貨加速以及春節(jié)后買家回流，目前市場情況將有所改變。
作者：楊思佳 實習生：馬雪盈
