在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、營銷、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的前期介入（以下簡稱前期介入）在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物管行業(yè)的總體運作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，先天不足，后天難補，并且物業(yè)公司常常來不及作充分準(zhǔn)備，便匆匆“走馬上任”。
由于新接管物業(yè)前期工作時間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗收、入住、裝修等工作，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無法挽回的損失。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業(yè)今后的使用和管理。因此，從理論和實踐兩方面對物業(yè)管理前期介入問題進行探討，對促進房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的有機結(jié)合，有著深遠(yuǎn)和現(xiàn)實的意義。
一、物業(yè)管理前期介入的重要意義
1、 適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展要求。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向階段，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求，成為市場上受消費者歡迎的物業(yè)。
物業(yè)管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20%-30%。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售。可見，物管前期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。
2、 擴充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵。目前的物業(yè)管理大都停留在僅僅作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。傳統(tǒng)的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
物業(yè)管理的立足點是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的積極作用，物業(yè)管理可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學(xué)的建議和有效的方法。通過前期介入，擴充了物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延，真正體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)完善和延伸的本質(zhì)要求，也使物業(yè)管理以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進一步的貫徹，最終使業(yè)主受益。
3、 提升了物業(yè)管理的專業(yè)形象，有利于物管工作的開展。物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費用的角度在規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在前期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。
另一方面，由于通過前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。如果接管與入住同步進行，物管公司即使很努力，往往也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，容易忙中出錯，其后還會出現(xiàn)一段時間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)形象。因此，物業(yè)管理前期介入是非常必要的。
4、 為物業(yè)管理后期管理打下良好基礎(chǔ)。物管企業(yè)通過前期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。
而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴(yán)重缺陷往往難以及時解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)工作帶來嚴(yán)重影響。另一方面，在前期介入中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進行。同時，物管企業(yè)通過前期介入可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。
二、搞好物管前期介入的實踐體會
1、 前期介入好處多。1）保證了物業(yè)的使用功能，提高實用性便利性。在前期介入的實踐中，我們發(fā)現(xiàn)了許多影響物業(yè)使用維護的問題，如施工吊頂時未留必要的檢修孔，或檢修孔過小不便拆卸的問題；閥門安裝位置過高朝向不對的問題等等，這些問題及時通報給建設(shè)單位、監(jiān)理方和施工方進行整改，使問題得到了提前解決；2）便于發(fā)現(xiàn)問題，改進不合理之處。
如我們在前期介入實踐中發(fā)現(xiàn)，有些會所或公共設(shè)施、設(shè)備的安排很不合理；有的物業(yè)設(shè)備安裝中，出現(xiàn)動力電表和照明電表混裝的情況，結(jié)果造成照明用電按動力用電收費的不合理情形，增加了業(yè)主的支出等等，這些問題經(jīng)我們提出后，很快就在施工中得到了調(diào)整和解決。3）參與竣工驗收保證了接管驗收的質(zhì)量。由于前期介入中，可以會同開發(fā)商或建設(shè)單位、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計方、政府有關(guān)部門一起進行竣工驗收，便于全面掌握物業(yè)情況，對于存在問題可以協(xié)同整改，彌補了接管驗收時只和委托方接觸的不足，保證了接管驗收的質(zhì)量。4）有利于物管企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。
前期介入過程中需要較多的工程技術(shù)人才，我們注意新老搭配，發(fā)揮老同志設(shè)備管理和施工現(xiàn)場經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，發(fā)揮年輕人電腦、網(wǎng)絡(luò)、智能化等新技術(shù)掌握較快的特點，同時實行各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚團隊精神，使物管企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展。5）消滅了“接管介入”中常見的磨合期現(xiàn)象。通過前期介入，可以使物管企業(yè)全面掌握物業(yè)的情況并熟悉使用有關(guān)的設(shè)施設(shè)備，使后期管理可以順利進行。
2、 分階段組織前期介入。1）規(guī)劃設(shè)計階段，物管企業(yè)應(yīng)挑選知識面廣、經(jīng)驗豐富的物管專家和技術(shù)全面的工程技術(shù)人員組成精干的顧問班子，從物業(yè)管理的角度和業(yè)主的角度，從設(shè)施設(shè)備的合理選擇配置、從水電供應(yīng)容量的科學(xué)核定、從垃圾收集處理方式、從會所的大小和內(nèi)容、從綠化的設(shè)計配置等等方面當(dāng)好顧問，共同把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)。2）施工建設(shè)階段，應(yīng)將有關(guān)技術(shù)人員組織到位，成立技術(shù)服務(wù)組，關(guān)鍵是要物色主持過大工程的技術(shù)全面過硬的專家擔(dān)任負(fù)責(zé)人，協(xié)調(diào)使用好各類技術(shù)人員，督促施工單位把好質(zhì)量關(guān)；掌握新物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、管線布置、房間大小等方面的全部情況；參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)解決，對工程質(zhì)量增加一份保證。3）竣工驗收和接管驗收階段，物管公司在這時開始進入“管家”角色，針對目標(biāo)物業(yè)的管理需要搭好人員“班子”，重點把好驗收關(guān)，開展好保潔、安保、工程維修等各工種新員工的培訓(xùn)，并定崗到位，保證物業(yè)管理處正式成立后順利進入后期管理階段。
3、 分步驟實施前期介入。前期介入的主要步驟有：1）了解圖紙，向有關(guān)方面提供《讀圖報告》，提出改進意見；2）熟悉跟蹤現(xiàn)場；3）了解開發(fā)商或建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系；4）從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案；5）參與設(shè)備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統(tǒng)驗收和全局驗收的整個過程；6）完善驗交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單；7）參與竣工驗收；8）主持接管驗收。
4、 內(nèi)部管理到位，確保前期介入達到預(yù)期效果。物管公司的前期介入機構(gòu)有自身的工作特點，應(yīng)按照公司的各項管理制度進行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。我們的做法是每周用工作聯(lián)系函和建議書的方式與開發(fā)商或建設(shè)單位保持溝通和聯(lián)系，做到每周有本周工作實施情況，有下一周的工作計劃，有改進建議書，并定期對工作計劃和改進建議的落實情況進行回顧和小結(jié)，同開發(fā)建設(shè)方、監(jiān)理方及施工方都保持緊密合作。通過規(guī)范的工作制度和扎扎實實的辛勤付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預(yù)期效果。
三、問題與建議
1、 開發(fā)商或建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等對前期介入的認(rèn)識有待提高。在前期介入與以上單位的工作接觸中發(fā)現(xiàn)，他們對物業(yè)管理及其前期介入作用的認(rèn)識有一個發(fā)展過程，開始時開發(fā)商或建設(shè)單位有人認(rèn)為物管介入過早使他們多花錢，沒必要；監(jiān)理方認(rèn)為與他們的職能是否重疊；施工方認(rèn)為物管前期介入是來對他們進行監(jiān)督，找麻煩！對前期介入的認(rèn)識程度不夠，使他們有所顧慮，也無形中增加了前期介入工作的難度。建議在這方面新聞界要加強輿論的導(dǎo)向工作，多做宣傳和引導(dǎo)，物業(yè)公司也要認(rèn)真做好準(zhǔn)備，提供一流的管理服務(wù)，與有關(guān)方面加強溝通與聯(lián)系，使各方都能體會到物管前期介入帶來的好處。
2、 政府對前期介入要給予政府支持。前期介入是一件功在物管利在開發(fā)商和業(yè)主的好事情。通過前期介入，開發(fā)商完善了物業(yè)，保證了營銷的順利進行，業(yè)主最終保障了自己的利益，物管公司方便了后期管理，因此從理論上來講三者的利益是統(tǒng)一的，但實際運作中三方對前期介入要求的迫切程度并不相同，業(yè)主對物管前期介入的要求最高，但往往因為房產(chǎn)銷售還未開始，他們的身份還未確定，因而無法對開發(fā)商施加壓力，只能通過買與不買來行使自己的發(fā)言權(quán)；開發(fā)商往往急功近利，片面追求利潤，雖知道物管前期介入的好處，但不肯投入必要的費用，這成為前期介入中的主要制約因素；物管公司雖然主動要求高，但投入大收益少，往往勉為其難。這就需要政府出面協(xié)調(diào)各方關(guān)系，制定有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度，對前期介入提供充分完善的政策支持。
目前雖然深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，但還不具備普遍性，對于合理收費問題的政策還不完善，并且還未制定出全國性的關(guān)于物管前期介入的法律法規(guī)。因此建議政府職能部門加大管理力度，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。如沒有實行物業(yè)管理前期介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作，使物業(yè)管理前期介入的合理收費問題得到相應(yīng)解決。
物業(yè)管理在我國作為一個迅速發(fā)展的朝陽行業(yè)，還有許多重要的理論和實踐問題需要全體行業(yè)同仁共同探討。我們認(rèn)為，物管前期介入是今后行業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，應(yīng)給予高度重視，并在理論研討和實踐探索的基礎(chǔ)上，達成共識，將前期介入作為物管服務(wù)的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道。
