限購(gòu)令為什么不能長(zhǎng)期執(zhí)行
吳知逢
所謂的“國(guó)八條”再次強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令，由此不難想見(jiàn)最終加入限購(gòu)行列的城市將大幅上升，這一政策的效果會(huì)更加明顯，對(duì)市場(chǎng)的沖擊會(huì)更大，但叫人惋惜的是，這種沖擊依然只是暫時(shí)的。
現(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)限購(gòu)令的解讀有幾種，一種認(rèn)為限購(gòu)的象征意義大于實(shí)際意義，作用不大；一種認(rèn)為限購(gòu)是政府調(diào)控的策略之一，能為政府爭(zhēng)取到更多時(shí)間布局保障房，當(dāng)限購(gòu)令退出保障房便可以接力繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)形成強(qiáng)大的鉗制，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的“長(zhǎng)治久安”。很明顯，大家都不看好限購(gòu)令，原因再清楚不過(guò)了，給定期限的限購(gòu)令無(wú)法讓市場(chǎng)形成穩(wěn)定的房?jī)r(jià)下降預(yù)期，沒(méi)有這個(gè)預(yù)期限購(gòu)注定只會(huì)起到反效果——限期一到被壓抑的需求大量釋放，屆時(shí)形勢(shì)更難掌控。
按上述第二種觀點(diǎn)，政府正在大力推進(jìn)的保障房建設(shè)可以鉗制“后限購(gòu)令”階段的房?jī)r(jià)，果真如此嗎？根據(jù)政府計(jì)劃，今年將開(kāi)建1000萬(wàn)套保障房，加上在建的數(shù)量，供應(yīng)規(guī)模不可謂不大，問(wèn)題是，誰(shuí)會(huì)選擇保障房？今年保障房的構(gòu)成有一個(gè)特點(diǎn)是共公租房占比最大，其目的在于鼓勵(lì)更多人租房而非買(mǎi)房，至少通過(guò)租住保障性租賃房能延緩需方入市的時(shí)間。我認(rèn)為保障性租賃房根本沒(méi)辦法改變公眾買(mǎi)房的傳統(tǒng)，它只會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)有購(gòu)買(mǎi)力的需方買(mǎi)房的意愿，因?yàn)榇罅拷ㄔO(shè)保障房擠占了土地、資金等資源，受此影響商品房?jī)r(jià)格將上升，恐慌性購(gòu)房在所難免。勉強(qiáng)買(mǎi)得起房的人他們會(huì)毫不猶豫地入市，而那些暫時(shí)買(mǎi)不起房的人他們只好屈居保障性租賃房等待時(shí)機(jī)。當(dāng)然，他們可能永遠(yuǎn)也等不來(lái)這樣的時(shí)機(jī)。
講到此再回過(guò)頭去看限購(gòu)令，其真實(shí)可期的效果已經(jīng)很清楚，難怪“國(guó)八條”出來(lái)后開(kāi)發(fā)商對(duì)后市還是充滿了信心。平心而論，開(kāi)發(fā)商及其馬前卒對(duì)調(diào)控政策的一些揶揄、諷刺都很有道理，包括房產(chǎn)稅、限購(gòu)令無(wú)不如此。
事實(shí)上，到目前為止出臺(tái)的許多政策都極富針對(duì)性，如果切實(shí)展開(kāi)肯定能產(chǎn)生非常好的效果，關(guān)鍵是政府從一開(kāi)始就存心給開(kāi)發(fā)商預(yù)留喘息的空間，比如房產(chǎn)稅，為什么不把稅率定高點(diǎn)？再比如限購(gòu)令，為什么不長(zhǎng)期化、制度化？我相信，一旦長(zhǎng)期且不折不扣地執(zhí)行限購(gòu)令房?jī)r(jià)將馬上下沉，像目前這種一個(gè)人十幾乃至數(shù)十套持有的情況都將不復(fù)存在。當(dāng)然，長(zhǎng)期化的代價(jià)不菲，首當(dāng)其沖的是地方政府很可能破產(chǎn)。正因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大，所以許多好政策最終都難逃虎頭蛇尾的結(jié)果，從這一點(diǎn)說(shuō)開(kāi)去，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)十分悲觀。
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