認(rèn)購書發(fā)生在購房合同簽定之前，是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。通過認(rèn)購書的簽署，購房者承諾按約定的條件購買該房產(chǎn)，并交付一定數(shù)額的定金，而開發(fā)商則保證為購房者預(yù)留該房產(chǎn)。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定將來訂立正式的合同，而并非最終達(dá)到簽約。
購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議并交付定金后，雙方最終未能簽訂正式合同，購房者是否可以向開發(fā)商要回定金?
關(guān)于定金是否應(yīng)當(dāng)返還的問題，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》及其他法律規(guī)定，應(yīng)作如下具體分析：
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。簽署認(rèn)購書時開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的，與購房者簽訂了認(rèn)購書并收取定金的，該認(rèn)購書無效，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。但是如果在起訴前開發(fā)商取得預(yù)售許可證，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定認(rèn)購書有效，定金不予返還。
認(rèn)購書中明確約定如果認(rèn)購人不按認(rèn)購書的條件簽訂正式合同，開發(fā)商不返還定金。對此，作以下具體分析：
?、僬J(rèn)購書約定模糊，權(quán)利義務(wù)不明確，未明確約定商品房的價格、面積、等具體條件的，而是把這些條件完全留待將來去協(xié)商，但后來雙方未能就上述條件協(xié)商一致，從而未能簽訂正式合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返給購房者。因為，此時購房者已經(jīng)按照認(rèn)購書履行了合同的義務(wù)，并不存在違約行為。正式合同之所以未能簽訂是因為雙方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見，而不是購房者單方存在某種違約行為。按照認(rèn)購書，購房者僅僅負(fù)有依雙方約定的條件與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同的義務(wù)而不負(fù)有按開發(fā)商單方提出的條件簽訂正式合同的義務(wù)，否則違背了合同自愿與公平的原則。
②如果認(rèn)購書已經(jīng)將將來要簽訂的正式合同的條件中作了明確的約定，而購房者不同意按認(rèn)購書的條件去簽訂正式合同，則購房者承擔(dān)認(rèn)購書的違約責(zé)任，開發(fā)商有權(quán)拒絕向購房者返還定金。
③如果開發(fā)商在簽訂正式合同時，提出與認(rèn)購書約定不同的條件而導(dǎo)致正式合同不能簽訂的，或者開發(fā)商已經(jīng)將認(rèn)購人認(rèn)購的房屋銷售給他人等開發(fā)商的原因?qū)е抡胶贤荒芎炗喌?，根?jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)向購房者雙倍返還定金。
