（2016）閩03民終1247號(hào)
上訴人（原審原告）：吳文溪，男，1964年4月29日出生，漢族，農(nóng)民，住福建省莆田市城廂區(qū)。
法定代表人：林毅，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：林麗香，福建眾益律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。
上訴人吳文溪與上訴人莆田市名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱名成公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服福建省莆田市荔城區(qū)人民法院（2015）荔民初字第2168號(hào)民事判決，均向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2016年7月7日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人吳文溪及其委托訴訟代理人陳新棋、郭少洪、上訴人名成公司的委托訴訟代理人林麗香到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明，名成公司以出讓方式取得位于莆田市荔城區(qū)學(xué)園北路地塊的土地使用權(quán)〔國(guó)有土地使用證號(hào)為莆國(guó)用（2008）第J01937號(hào)〕。經(jīng)批準(zhǔn)，名成公司在該地塊上建設(shè)商品房，名稱為名成佳園，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為建字第******************號(hào)荔，施工許可證號(hào)為荔建管證（2009）093號(hào)，商品房預(yù)售許可證號(hào)為（2011）莆房許字第40號(hào)。
2011年9月6日，吳文溪與名成公司訂立《
商品房買賣合同》一份，約定吳文溪以總價(jià)款人民幣712769元向名成公司購(gòu)買名成佳園第2幢13單元1302號(hào)商品房一套，名成公司應(yīng)在2012年9月30日前向吳文溪交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房。同日，吳文溪、名成公司簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》，該補(bǔ)充協(xié)議第三條約定：“1、出賣人在商品房交付使用后60日內(nèi)向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，由于非出賣人原因造成買受人在商品房交付使用后90日內(nèi)仍未取得房屋權(quán)屬證書的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。2、買受人應(yīng)及時(shí)向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料由出賣人直接交付給房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)。因買受人原因（如購(gòu)房款未交清、資料未提供、費(fèi)用未繳納等）造成買受人未能在商品房交付使用后90天內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。3、買受人委托出賣人代辦申領(lǐng)房屋權(quán)屬證書，并將權(quán)屬證書交由貸款銀行或出賣人保管。4、在買受人所在物業(yè)內(nèi)，全部買受人的房屋所有權(quán)證辦理完畢后90日內(nèi)，出賣人與買受人應(yīng)按土地登記的相關(guān)規(guī)定辦理國(guó)有土地使用證登記手續(xù)。”合同簽訂后，吳文溪按照合同約定向名成公司交納了購(gòu)房款人民幣712769元。之后，吳文溪以名成公司逾期交房為由提起訴訟。2014年4月16日，
莆田市中級(jí)人民法院作出（2014）莆民終字第472號(hào)《民事判決書》，確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋的實(shí)際交房時(shí)間為2013年5月12日。依據(jù)合同約定，名成公司應(yīng)于2013年7月11日前辦理房屋初始登記手續(xù)。2014年6月30日，名成公司辦理訟爭(zhēng)房屋的初始預(yù)登記手續(xù)。2015年3月26日，名成公司發(fā)布《辦證通知》，通知名成佳園小區(qū)業(yè)主于2015年4月15日前攜帶資料委托名成公司辦理房屋所有權(quán)證登記手續(xù)。2015年4月26日，吳文溪等13戶名成佳園業(yè)主向
莆田市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局呈遞《關(guān)于名成佳園開(kāi)發(fā)商拒收業(yè)主辦理房產(chǎn)證、土地證材料的情況反映》。2015年4月30日，
莆田市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局答復(fù)：“經(jīng)我局調(diào)解和督促，名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司同意按《
商品房買賣合同》約定接收您們13戶業(yè)主的辦證材料。由于您們雙方已簽訂《
商品房買賣合同》，可按《
商品房買賣合同》約定進(jìn)行協(xié)商解決；如協(xié)調(diào)不成，您們也可向法院提起訴訟，請(qǐng)求補(bǔ)償損失?！爆F(xiàn)因訟爭(zhēng)房產(chǎn)仍未辦理房屋權(quán)屬證書，致訟。案經(jīng)調(diào)解，因雙方各持己見(jiàn)，致調(diào)解無(wú)效。
一審法院認(rèn)為，吳文溪與名成公司就吳文溪購(gòu)買由名成公司開(kāi)發(fā)的名成佳園樓盤商品房事宜，簽訂了《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，該《商品房買賣合同》也依法進(jìn)行了備案登記，系合法有效合同。本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)“原告吳文溪依約支付購(gòu)房款，以及被告名成公司于2013年5月12日向原告吳文溪交付涉案商品房”等事實(shí)，均沒(méi)有異議，根據(jù)涉案《商品房買賣合同》第十四條及《合同補(bǔ)充協(xié)議》第三條的約定，名成公司負(fù)有在交房后60日內(nèi)辦理訟爭(zhēng)商品房的房屋所有權(quán)初始預(yù)登記的義務(wù)，但名成公司于2014年6月30日才辦理了訟爭(zhēng)商品房的房屋所有權(quán)初始預(yù)登記手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。名成公司辯稱其不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，與事實(shí)不符，不予采納。
由于本案雙方當(dāng)事人在合同中沒(méi)有明確約定逾期辦證的違約金計(jì)算方法，因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，本案應(yīng)當(dāng)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)計(jì)算逾期辦證的違約金金額?，F(xiàn)吳文溪主張要求名成公司自2013年8月12日起以人民幣712769元為基數(shù)按日2.1?6?3支付違約金，符合法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。但吳文溪要求違約金計(jì)至其取得《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》之日，因該部分主張超出法律規(guī)定及合同約定，不予支持。又根據(jù)法律規(guī)定及合同約定，名成公司僅負(fù)有協(xié)助吳文溪辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)，名成公司單方也并不具備辦理房屋權(quán)屬證書的所有條件，現(xiàn)吳文溪主張要求名成公司立即為其辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》，與合同約定及法律規(guī)定不符，故對(duì)吳文溪的該項(xiàng)主張不予支持，但名成公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助吳文溪辦理房屋權(quán)屬證書，提供必要的證明文件，并在訟爭(zhēng)房產(chǎn)所在物業(yè)內(nèi)全部買受人的房屋所有權(quán)證辦理完畢后90日內(nèi)，協(xié)助吳文溪辦理國(guó)有土地使用證登記手續(xù)。吳文溪訴稱名成公司于2015年4月拒絕接收其提交的辦證委托，但該項(xiàng)事實(shí)的成立與否與吳文溪的訴求并無(wú)關(guān)聯(lián)性，即使名成公司拒絕接受吳文溪的委托，吳文溪仍可自行向房管部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬證書。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，判決：一、莆田市名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)在本判決生效之日起10日內(nèi)支付給吳文溪自2013年8月12日起至2015年3月25日止的逾期辦證違約金，違約金的計(jì)算方法為：以人民幣712769元為基數(shù)，每日按2.1?6?3計(jì)算；二、駁回吳文溪的其他訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)人民幣2184元，由莆田市名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2026元，吳文溪負(fù)擔(dān)人民幣158元。
一審宣判后，上訴人吳文溪、上訴人名成公司不服，均向本院提起上訴。
吳文溪上訴稱：一、名成公司負(fù)有辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》并交付給吳文溪的合同義務(wù)。1.2016年1月26日即一審判決之前，吳文溪與名成公司簽訂了《委托辦證協(xié)議書》，名成公司也收取了吳文溪的所有辦證稅、費(fèi)等共計(jì)22234元，根據(jù)《商品房買賣合同》第十四條第二款及《委托辦證協(xié)議書》的約定，名成公司負(fù)有辦證并交付的義務(wù)。2.名成公司向各業(yè)主發(fā)函，通知吳文溪提供所有的辦證材料和繳納辦證費(fèi)用，名成公司的行為也進(jìn)一步證明名成公司負(fù)有辦證義務(wù)。3.同一小區(qū)的其他業(yè)主也由名成公司統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證并交付給業(yè)主，在莆田的實(shí)踐中，商品房的辦證均是由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦證并交付給業(yè)主的。4.如果由吳文溪自己去辦證，也存在因名成公司欠稅、違章建設(shè)等無(wú)法辦證的情形。二、一審法院既已判決名成公司承擔(dān)逾期辦證違約金，又判決駁回吳文溪要求名成公司辦證的訴訟請(qǐng)求，判決自相矛盾。三、因名成公司負(fù)有辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》并交付給吳文溪的合同義務(wù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，逾期辦證的違約金應(yīng)計(jì)算至吳文溪領(lǐng)取到《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》之日止，故一審判決逾期辦證的違約金僅計(jì)算至2015年3月25日止是錯(cuò)誤的。綜上所述，請(qǐng)求：1、撤銷一審判決，改判名成公司立即為吳文溪辦結(jié)登記在吳文溪名下的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》并交付給吳文溪；2、名成公司支付給吳文溪自2013年8月12日起至吳文溪取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》之日止的逾期辦證違約金，違約金的計(jì)算方法為：以購(gòu)房款712769元為基數(shù)，每日按0.021%計(jì)算。
名成公司答辯稱：一、1.吳文溪的上訴請(qǐng)求與其一審訴訟請(qǐng)求不一致，實(shí)際上是對(duì)一審訴訟請(qǐng)求的變更。2.名成公司不具有辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)和合同義務(wù)。吳文溪稱在
莆田的實(shí)踐中沒(méi)有一家商品房是由業(yè)主自己辦證的，但依法有權(quán)申請(qǐng)辦證的申請(qǐng)人是買受人，名成公司僅負(fù)有協(xié)助辦證及提供辦證所需資料的義務(wù)，不具有申請(qǐng)辦證的權(quán)利，也不具有辦證的義務(wù)。3.吳文溪并未向名成公司提供辦證委托材料，也未向名成公司繳納相應(yīng)稅費(fèi)，名成公司不具有代為辦證的約定義務(wù)。4.根據(jù)契稅繳納的相關(guān)規(guī)定，吳文溪在簽訂買賣合同之后應(yīng)當(dāng)自行向稅務(wù)部門繳納契稅，但吳文溪直至2016年1月26日才通過(guò)名成公司代繳相關(guān)契稅，故名成公司也無(wú)法為吳文溪辦理房產(chǎn)的權(quán)屬證書，該責(zé)任應(yīng)由吳文溪自行承擔(dān)。二、吳文溪在上訴狀中稱同一小區(qū)的其他業(yè)主的房屋權(quán)屬證書已經(jīng)辦理，可見(jiàn)名成公司已經(jīng)通知辦證，部分業(yè)主也已經(jīng)按照通知拿到房屋權(quán)屬證書了。三、在2016年1月29日之后，因政府實(shí)施
兩證合一新政，政府部門對(duì)辦證業(yè)務(wù)不熟悉，故導(dǎo)致名成公司代收辦證費(fèi)用后無(wú)法辦證的原因也不在名成公司。四、一審認(rèn)定名成公司有通知義務(wù)是錯(cuò)誤的，認(rèn)定通知的時(shí)間也是錯(cuò)誤的。五、本案雙方并未約定逾期辦證的違約金，按照相關(guān)司法解釋的規(guī)定認(rèn)定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)名成公司顯失公平，即使名成公司要承擔(dān)違約金，也應(yīng)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。
名成公司上訴稱，名成公司依約履行完畢合同義務(wù)，不存在違約。理由如下：1.名成公司在2013年5月12日將房屋交付給吳文溪后，已經(jīng)于2014年5月30日向房管部門申請(qǐng)辦理了涉案房屋的初始登記，完成了《商品房買賣合同》約定的開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，但因房管部門的原因?qū)е碌?014年6月30日才完成訟爭(zhēng)房屋的初始登記，一審法院判決由名成公司來(lái)承擔(dān)遲延辦理初始登記的責(zé)任是不公平的。2.名成公司在完成初始登記后，于2014年7月5日就已通知名成佳園的所有業(yè)主可以辦理房屋所有權(quán)證，如有委托名成公司辦證的業(yè)主需要到名成公司售樓部辦理委托手續(xù)并繳納辦證稅費(fèi)等，后部分業(yè)主委托名成公司代辦房產(chǎn)證，且也于2014年7月份取得了房產(chǎn)證。名成公司在一審已提出2015年3月26日是再次通知業(yè)主如需辦證盡快辦理委托手續(xù)，但一審卻以此認(rèn)定為名成公司第一次通知的時(shí)間，與客觀事實(shí)不符。在二審開(kāi)庭時(shí)，名成公司又補(bǔ)充如下意見(jiàn)：1.名成公司未能取得綜合驗(yàn)收的材料導(dǎo)致無(wú)法申請(qǐng)辦理訟爭(zhēng)房屋的初始登記，其原因主要在于政府部門沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。2.名成公司在完成訟爭(zhēng)房屋的初始登記后就通知吳文溪，名成公司完成初始登記后就完成了合同約定的義務(wù)，合同中也并未約定名成公司有通知的義務(wù)。綜上所述，請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回吳文溪的一審訴訟請(qǐng)求；2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由吳文溪負(fù)擔(dān)。
針對(duì)名成公司的上訴，吳文溪答辯稱：1.名成公司辦理訟爭(zhēng)房屋的初始登記的時(shí)間為2014年6月30日，已經(jīng)嚴(yán)重違反《商品房買賣合同》的約定，構(gòu)成嚴(yán)重違約。名成公司主張因?yàn)檎脑驅(qū)е罗k證延遲，但其沒(méi)有提供證據(jù)予以證實(shí)。事實(shí)上是因?yàn)閰俏南仁龖魳I(yè)主起訴名成公司逾期交房，名成公司就不為該十三戶業(yè)主辦證，名成公司逾期交房構(gòu)成違約，也經(jīng)法院判決并執(zhí)行。2.名成公司在上訴理由中的第2點(diǎn)自己都承認(rèn)其應(yīng)是辦證的主體。名成公司第一次通知吳文溪是在2015年3月26日，通知之后吳文溪等十三戶業(yè)主至少兩次到名成公司提交辦證材料及繳納辦證費(fèi)用，但都遭到名成公司的拒絕。3.根據(jù)雙方合同的約定及相關(guān)法律規(guī)定，作為出售商品房主體的開(kāi)發(fā)商負(fù)有辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)。且根據(jù)雙方委托辦證協(xié)議書約定，名成公司也是辦證義務(wù)人。綜上所述，名成公司的上訴請(qǐng)求沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。
經(jīng)審理查明，吳文溪對(duì)一審查明的事實(shí)沒(méi)有異議，但認(rèn)為一審遺漏認(rèn)定如下事實(shí)：雙方在補(bǔ)充協(xié)議第四條中約定，即對(duì)代辦費(fèi)用由名成公司代收；2015年4月2日、5月5日，吳文溪有向名成公司遞交辦證材料及相關(guān)費(fèi)用，但名成公司拒絕收件；2016年1月26日，雙方有簽訂委托辦證協(xié)議，名成公司也收取吳文溪的辦證費(fèi)用。名成公司對(duì)一審查明的事實(shí)異議如下：1.對(duì)“依據(jù)合同約定，被告名成公司應(yīng)于2013年7月11日前辦理房屋初始登記手續(xù)”有異議，認(rèn)為該事實(shí)系一審法院推定的事實(shí)，法院也未查明名成佳園樓盤的綜合驗(yàn)收時(shí)間，應(yīng)該從政府部門通過(guò)綜合驗(yàn)收的2014年5月22日開(kāi)始計(jì)算初始登記的時(shí)間；2.對(duì)“2015年3月26日，被告發(fā)布《辦證通知》，通知名成佳園小區(qū)業(yè)主于2015年4月15日前攜帶資料委托被告辦理房屋所有權(quán)證登記手續(xù)”有異議，認(rèn)為2015年3月26日實(shí)際上是名成公司第二次通知業(yè)主辦證的時(shí)間。名成公司對(duì)一審查明的其他事實(shí)沒(méi)有異議。對(duì)一審查明的事實(shí)中雙方當(dāng)事人均無(wú)異議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
吳文溪提供《委托辦證協(xié)議書》及交納辦證費(fèi)用的《收款收據(jù)》，用于證明其有委托名成公司辦證，且繳納了相關(guān)辦證費(fèi)用。
名成公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)《委托辦證協(xié)議書》及《收款收據(jù)》的真實(shí)性沒(méi)有異議，認(rèn)為是2016年1月26日才委托名成公司辦證的，但雙方在協(xié)議書中約定具體辦證時(shí)間以行政部門規(guī)定的時(shí)間為準(zhǔn)，實(shí)際在委托之后，也存在因行政機(jī)關(guān)遲延收件的問(wèn)題。也可以證明在沒(méi)有委托辦證之前，名成公司沒(méi)有辦證的義務(wù)，在1月26日雙方已經(jīng)明確約定具體辦證時(shí)間以行政機(jī)關(guān)規(guī)定的時(shí)間為準(zhǔn)，故名成公司也不存在逾期辦證的違約責(zé)任，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，因名成公司對(duì)吳文溪提供的證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)該兩份證據(jù)的真實(shí)性可以確認(rèn)，該兩份證據(jù)可以證實(shí)雙方形成委托辦證關(guān)系的事實(shí)，該兩份證據(jù)可以作為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。
名成公司提供如下證據(jù)：1.《證明》及照片，用于證明名成公司最早通知業(yè)主辦證的時(shí)間是在2014年7月5日，2015年3月26日是再次通知業(yè)主委托辦證。
2.《合同協(xié)議書》及《福建省市政工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，用于證明名成佳園所在的莆田市學(xué)園北路市政道路整治工程建設(shè)延期630日，因市政工程延期造成名成公司建設(shè)項(xiàng)目延誤，進(jìn)而導(dǎo)致驗(yàn)收、辦證延誤。
3.《配電工程竣工驗(yàn)收及接管移交報(bào)告》，用于證明名成公司為配合市政工程施工，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目延期220日。
4.《城市排水許可申請(qǐng)表》，用于證明在市政道路及配電完成后，名成公司便進(jìn)行排水申請(qǐng)，但政府許可的時(shí)間不應(yīng)計(jì)入驗(yàn)收及辦證的遲延時(shí)間內(nèi)。
5.《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書》、《建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收申請(qǐng)》、《建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)書》、《人民防空工程竣工驗(yàn)收備案表》、《關(guān)于莆田市名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名成佳園2#、3#樓工程檔案驗(yàn)收的報(bào)告》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，用于證明因?yàn)檎块T在綜合驗(yàn)收過(guò)程中存在不同程度的遲延，名成公司直至2014年6月30日才完成初始登記并非自身原因?qū)е?，不?yīng)由名成公司承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任。
6.《申請(qǐng)延期施工工期的報(bào)告》、《名成佳園2#、3#樓施工工期順延情況說(shuō)明》，用于證明因地質(zhì)及雨天原因?qū)е鹿こ探ㄔO(shè)延誤，造成辦理初始登記時(shí)間延誤。
7.《房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)查詢單》、《莆田市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局材料收集情況告知單》，用于證明名成公司通過(guò)綜合驗(yàn)收后于2014年6月10日提交辦理初始登記的資料，但登記機(jī)關(guān)在2014年6月30日才完成初始登記。
8.吳文溪于2016年3月20日簽訂的《誠(chéng)信保證》、《房產(chǎn)／土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移涉稅證明》，用于證實(shí)業(yè)主是2016年3月20日才簽訂《誠(chéng)信保證》，名成公司一收到契稅就已轉(zhuǎn)交給稅務(wù)部門，但4月6日完稅后稅務(wù)部門沒(méi)有出具收件證據(jù)給名成公司。
吳文溪質(zhì)證后認(rèn)為，對(duì)名成公司提供的上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均有異議。其中，證據(jù)1是名成公司單方制作的，前期物業(yè)公司與名成公司是同一家的，出具的證明不具有證明力；證據(jù)2.3.4恰恰可以證實(shí)逾期辦證的責(zé)任在名成公司；證據(jù)5，從落款時(shí)間看，2013年8月名成公司才完成消防驗(yàn)收，已經(jīng)嚴(yán)重違反合同約定，該組證據(jù)未經(jīng)有關(guān)部門蓋章確認(rèn)，按照名成公司所述的綜合驗(yàn)收時(shí)間也是嚴(yán)重違約的；證據(jù)6同樣可以證實(shí)逾期辦證的責(zé)任在名成公司，該組材料系名成公司單方制作的。從證據(jù)7中的收件告知單可以看出名成公司申請(qǐng)辦理初始登記的時(shí)間已經(jīng)嚴(yán)重超期，行政部門在收件二十幾天后即完成了初始登記；證據(jù)8可以反證名成公司沒(méi)有及時(shí)上交契稅，其沒(méi)有積極履行辦證義務(wù)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，對(duì)名成公司提供的上述證據(jù)均能提供原件核對(duì)，真實(shí)性可以確認(rèn)。上述證據(jù)的關(guān)聯(lián)性問(wèn)題，對(duì)證據(jù)1，名成公司依法沒(méi)有受委托辦證的義務(wù)，名成公司何時(shí)告知業(yè)主辦理完初始登記，與其是否應(yīng)承擔(dān)逾期辦證責(zé)任無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)2.3.4，該三組證據(jù)不能證實(shí)市政工程與名成公司逾期辦理初始登記存在關(guān)聯(lián)，該3組證據(jù)不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的根據(jù)。對(duì)第5組證據(jù)，該組證據(jù)不能證實(shí)行政部門在綜合驗(yàn)收存在遲延的情況，該組證據(jù)不能證實(shí)名成公司逾期辦理初始登記是因綜合驗(yàn)收遲延造成的。對(duì)證據(jù)6，該組證據(jù)所稱地質(zhì)、雨天原因與辦理初始登記時(shí)間延誤沒(méi)有關(guān)聯(lián)。對(duì)證據(jù)7，可以證實(shí)名成公司報(bào)送訟爭(zhēng)商品房初始登記的時(shí)間，該組證據(jù)可以作為認(rèn)定名成公司辦理初始登記事實(shí)的依據(jù)。對(duì)證據(jù)8，該組證據(jù)可以證實(shí)名成公司在接受委托后辦證的具體情況。
根據(jù)當(dāng)事人陳述及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院另認(rèn)定事實(shí)如下：
2016年1月26日，吳文溪同名成公司簽訂《委托辦證協(xié)議書》，吳文溪于2016年1月29日向名成公司預(yù)付辦證契稅等費(fèi)用22234元。2016年3月20日，吳文溪向名成公司出具《誠(chéng)信保證》用于申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠，2016年4月6日，莆田市荔城區(qū)地方稅務(wù)局出具了訟爭(zhēng)房屋的《房產(chǎn)／土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移涉稅證明》。2016年7月14日，訟爭(zhēng)房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》登記至吳文溪名下，2016年8月1日，吳文溪的委托訴訟代理人代為領(lǐng)取該《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
本院認(rèn)為，吳文溪與名成公司簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，雙方均應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。一審法院在名成公司是否有為吳文溪辦理房屋權(quán)屬證書的問(wèn)題上，對(duì)辦證程序及辦證過(guò)程中各方的權(quán)利義務(wù)等進(jìn)行了較為詳細(xì)恰當(dāng)?shù)姆治稣J(rèn)定，在此不作贅述。名成公司于2013年5月12日交房后，在2014年6月30日才完成訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)初始登記，構(gòu)成違約。名成公司完成訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)的初始登記后，在雙方?jīng)]有形成委托辦證的情形下，應(yīng)視為名成公司完成了初始登記的義務(wù)。完成初始登記后通知業(yè)主僅是名成公司負(fù)有的附隨義務(wù)，不能根據(jù)該附隨義務(wù)完成的時(shí)間來(lái)計(jì)算名成公司承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。故本院認(rèn)為名成公司逾期辦理初始登記的違約期間應(yīng)為2013年7月11日起至2014年6月30日止。因吳文溪主張自2013年8月12日開(kāi)始計(jì)算逾期違約金，故違約金應(yīng)自2013年8月12日開(kāi)始計(jì)算。在一審審理過(guò)程中，雙方又形成了委托辦證關(guān)系，結(jié)合當(dāng)前本轄區(qū)一手商品房辦證仍主要以開(kāi)發(fā)商代為辦證及相關(guān)部門辦證的實(shí)際情況，本院酌情認(rèn)定名成公司應(yīng)在委托辦證后三個(gè)月內(nèi)代為辦理完《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，逾期代為辦證則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故名成公司仍應(yīng)承擔(dān)2016年4月30日起至2016年7月14日止的逾期辦證違約金。我國(guó)《合同法》關(guān)于違約金的規(guī)定，主要體現(xiàn)的是“補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔”的原則，違約金的約定應(yīng)體現(xiàn)公平的原則。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條中對(duì)未約定逾期辦證違約金的，規(guī)定是可以參照該規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但并非必須以此為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案雙方在合同中并未約定逾期辦證的違約金，鑒于吳文溪沒(méi)有舉證證明逾期辦證給其造成損失的具體數(shù)額，而按日2.1?6?3計(jì)算的逾期辦證違約金一個(gè)月高達(dá)人民幣4490.44元，顯然對(duì)名成公司不公平。名成公司在一審審理過(guò)程中對(duì)違約金的承擔(dān)進(jìn)行了抗辯，在本院審理過(guò)程中也要求進(jìn)行調(diào)整，本院酌情認(rèn)定逾期辦證的違約金計(jì)算方式調(diào)整為按照吳文溪已付款的日1?6?3計(jì)算。因《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，原有商品房的《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》統(tǒng)一為《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，故吳文溪上訴請(qǐng)求名成公司辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》與其一審訴求實(shí)質(zhì)上是一致的?，F(xiàn)名成公司已為吳文溪辦理了該《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》并交付給吳文溪，故對(duì)吳文溪要求辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》并交付的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。如交付的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》有不完善的信息，則需雙方配合予以完善。綜上所述，對(duì)雙方各自上訴有理部分，予以支持，無(wú)理部分，不予支持；對(duì)一審判決不當(dāng)之處，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、撤銷福建省莆田市荔城區(qū)人民法院（2015）荔民初字第2168號(hào)民事判決；
二、上訴人莆田市名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)支付給上訴人吳文溪自2013年8月12日起至2014年6月30日止及自2016年4月30日起至2016年7月14日止以購(gòu)房款712769元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之一計(jì)算的逾期辦證違約金；
三、駁回上訴人吳文溪的其他上訴請(qǐng)求；
四、駁回上訴人莆田市名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他上訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)2184元，由上訴人莆田市名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)640元，上訴人吳文溪負(fù)擔(dān)1544元；二審案件受理費(fèi)2184元，由上訴人莆田市名成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)640元，上訴人吳文溪負(fù)擔(dān)1544元。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 陳建華
代理審判員 李 忠
代理審判員 彭趙龍
二〇一六年九月十三日
書 記 員 倪益群
附：一、相關(guān)主要法律條文
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第一百七十條第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判；
（四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴(yán)重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。
原審人民法院對(duì)發(fā)回重審的案件作出判決后，當(dāng)事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審。
二、執(zhí)行申請(qǐng)?zhí)崾荆?/div>
申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時(shí)效中止、中斷的規(guī)定。前款規(guī)定的期間，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。
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