標(biāo)簽： 房產(chǎn) | 分類： 地產(chǎn)評論 |
香河圈地案給三四線城市敲響警鐘
在三四線城市開發(fā)住房的時候，開發(fā)商最怕遇到的是政策性風(fēng)險。這場風(fēng)險來自于地方政府自身違規(guī)，卻讓開發(fā)企業(yè)和購房者深陷其中。香河土地違規(guī)出讓一案，就是一例。
河北省香河縣在土地流轉(zhuǎn)和土地管理使用、征用過程中出現(xiàn)的一些違規(guī)行為。政府在香河土地違規(guī)出讓土地，假借流轉(zhuǎn)以租代征，獲取巨額暴利。占用農(nóng)民的一畝口糧田，當(dāng)?shù)卣o農(nóng)民的補償是什么呢？一年一畝地租金是一千多塊錢，而轉(zhuǎn)手賣給房地產(chǎn)開發(fā)商又是多少錢呢？每畝60多萬，這種擅自轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的做法當(dāng)然是違法的，但是河北香河各級政府卻有能力、有本事，把這種違法打扮成合法。
此案曝光后，縣長免職，國土資源局局長被撤職，但是開發(fā)商與業(yè)主為地方政府埋單。萬科位于河北香河的歡慶城項目被叫停，受此影響的還有不少知名房企，同時停工的還有萬通地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等數(shù)家知名地產(chǎn)商，他們均在河北香河圈地千畝以上開發(fā)大盤。
中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，主要來自于政策市。中國的房地產(chǎn)政策三天兩頭變，甚至一年能夠出臺幾輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，但這些政策許多是幾年前政策的翻版，只是再強化一下而已。在一線二線城市，市場總體上還是比較規(guī)范，中小城市的市場就不是那么規(guī)范了。有的地方政府，甚至為了獲取巨額征地與賣地的差額利潤，違規(guī)改變土地性質(zhì)，照樣按著正常的程序，拍賣給開發(fā)商。一旦東窗事發(fā)，當(dāng)?shù)匦姓L官下臺，給開發(fā)企業(yè)和購房者埋下了隱患。此次香河土地違規(guī)案絕不是處理幾個責(zé)任人那么簡單。涉嫌違規(guī)用地的土地上，數(shù)百名萬科歡慶城首期購房人被套，或?qū)⒚媾R退房或取消購房合約。由于房價已經(jīng)上漲，這些購房者的權(quán)益如何保障，不是行政方面一查到底就能解決的問題。
按著道理來說，開發(fā)企業(yè)和購房者只要按著法律程序的市場行為，都應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，但是，此次香河土地案，屁股打在官員身上，但是“醫(yī)藥費”確實讓開發(fā)商和企業(yè)承擔(dān)。行政執(zhí)法行為出了錯，或者造成了損失，應(yīng)當(dāng)由行政賠償，而不是找個替罪羊了事。
香河圈地案件再次表明，地方政府賣地沖動源自于征地低廉成本與巨額的拍賣土地價格的利差?；诘胤?/span>GDP主義的現(xiàn)實訴求，或者私人利益，或者地方利益，賣地生財制造的違規(guī)事件頻頻爆發(fā)。中國只有給地方更多的財權(quán)，才能遏制地方被迫賣地發(fā)展的現(xiàn)實。如果不改變這一現(xiàn)實，只是曝光或者嚴(yán)懲一些撞上槍口的倒霉蛋項目，并不能真正解決惡性圈地的問題?；鶎诱诎l(fā)展地方經(jīng)濟的資源并不多，很多發(fā)達(dá)地區(qū)土地生財發(fā)展起來的現(xiàn)實經(jīng)驗已經(jīng)成為普遍的經(jīng)驗，現(xiàn)在全國性的縣城擴建如火如荼。
特別是在一線城市實施限購令，將大量的資本和企業(yè)逼向三四線城市，流動性之火，不在這里爆發(fā)，就在那里爆發(fā)。這就客觀上造成三四線城市土地火爆的局面。大規(guī)模的造城鎮(zhèn)運動正是這種客觀現(xiàn)實的反應(yīng)，三四線城市的房價也在迅速飆升。正是因為如此，三四線城市的房價面臨著巨大風(fēng)險，這些風(fēng)險里面有一個就是違規(guī)風(fēng)險，甚至有政府頒發(fā)的證明都可能是違規(guī)的，諸如此類問題，實際上給我們提了個醒：中國房地產(chǎn)市場要想健康發(fā)展，地方政府自身應(yīng)當(dāng)具有權(quán)威性和一致性，唯有如此，其他市場基礎(chǔ)條件才可能健康起來。
香河違規(guī)圈地給三四線城市的房地產(chǎn)市場敲響了警鐘，這需要三四線城市房地產(chǎn)市場逐步走向透明和正規(guī)，更需要保護(hù)農(nóng)民利益，讓農(nóng)民分享高額土地溢價的利益，同時，規(guī)范好土地市場制度，讓企業(yè)和個人不至于因為政府自身的違規(guī)行為，帶來重大的損失。
