1月6日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行了2009年第一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)。其發(fā)布會(huì)的內(nèi)容主要是針對(duì)2008年12月20號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)），請(qǐng)各職能部門(mén)的負(fù)責(zé)人給予解釋與說(shuō)明。在這些解釋中，估計(jì)民眾最為關(guān)注是央行負(fù)責(zé)人對(duì)商業(yè)銀行金融支持的理解。
霍穎勵(lì)副司長(zhǎng)就商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的金融支持解釋中，應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。第一，近期房地產(chǎn)金融運(yùn)行的情況，并指出了到目前為止美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融所造成的影響不大。
第二，指出近期房地產(chǎn)信貸新政的內(nèi)容與實(shí)質(zhì)。比如，2008年10月22號(hào)人民銀行發(fā)布的302號(hào)核心思想是：擴(kuò)大貸款利率下浮幅度，調(diào)整首付款最低比例，在這個(gè)基礎(chǔ)上，要求商業(yè)銀行對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善性住房的貸款利率和首付款比例提供優(yōu)惠條件。2008年12月22號(hào)國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了若干意見(jiàn)，在更高層次上提出了加大對(duì)普通自住房和改善性住房的信貸支持力度，進(jìn)一步明確了國(guó)家推動(dòng)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基本態(tài)度。
對(duì)于這兩項(xiàng)政策應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。一是房地產(chǎn)作為拉動(dòng)內(nèi)需的主要方式，商業(yè)銀行加大對(duì)房地產(chǎn)的金融支持力度是應(yīng)盡之責(zé)。而這種金融支持可以表現(xiàn)為信貸規(guī)模擴(kuò)大和及信貸的優(yōu)惠政策。二是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的金融支持要建立防止不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)上，因此對(duì)房地產(chǎn)的金融支持重點(diǎn)是居民的自住性消費(fèi)而不是投資性需求上。而且個(gè)人的自住性住房消費(fèi)還得限定在合理的范圍內(nèi)，超過(guò)了住房合理消費(fèi)同樣不是商業(yè)銀行金融支持的范圍。從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求與消費(fèi)性需求做出嚴(yán)格的區(qū)分。前者是遏制的對(duì)象，后者是優(yōu)惠的對(duì)象。這是與2007年的359號(hào)文件一脈相承的。
第三，最近的房地產(chǎn)金融新政，并非如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)情況下的指令性政策，即各家商業(yè)銀行只能按照這種指令執(zhí)行就是。反之，最近的房地產(chǎn)新政僅是一種指導(dǎo)性政策。各商業(yè)銀行可能以針對(duì)各地不同的情況做出不同的解釋?zhuān)雠_(tái)不同的執(zhí)行細(xì)則。比如說(shuō)，各地土地成本不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖不均；此外各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入狀況、住房習(xí)慣等有較大差異。若干意見(jiàn)賦予商業(yè)銀行更大的自主決策空間，根據(jù)借款人的不同情況提供差異化的服務(wù)。比如對(duì)于不同地方住房貸款，可以由商業(yè)銀行根據(jù)借款人的信用和所購(gòu)買(mǎi)的住房類(lèi)型以及借款人還款能力，合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后確定貸款利率。也就是說(shuō)，個(gè)人住房貸款利率最后決定權(quán)，并不是僅僅由政策文件所規(guī)定的指導(dǎo)意見(jiàn)，而是根據(jù)不同的情況由商業(yè)銀行提供差異性的貸款利率。
在國(guó)內(nèi)銀行的市場(chǎng)化及商業(yè)化的過(guò)程中，利率是銀行對(duì)借款人的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。對(duì)于借款人的風(fēng)險(xiǎn)高低，并非僅是一紙文件就能夠決定的，而且商業(yè)銀行對(duì)借款人的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)審查來(lái)決定。因此，房地產(chǎn)新政給予各商業(yè)銀行更大的自主決策空間，并以此來(lái)提供差異化的服務(wù)是國(guó)內(nèi)銀行市場(chǎng)化的關(guān)鍵一步?？梢哉f(shuō)，在這樣的一種政策背景下，不僅容易形成商業(yè)銀行之間的有效競(jìng)爭(zhēng)，也加強(qiáng)了各商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。
第四，要把商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的金融支持與防范風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)，并在這之間找一個(gè)平衡點(diǎn)。比如，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的最低首付比例及個(gè)人每月按揭還款占收入的最高比例等。其實(shí)，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入，在最早的文件中，都有相關(guān)規(guī)定，而且在2007年的359號(hào)文件中得到進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。但是，這些規(guī)定相對(duì)而言還是比較寬松的。這就出現(xiàn)了早幾年，凡是購(gòu)買(mǎi)住房者沒(méi)有不能從商業(yè)銀行借到錢(qián)的怪現(xiàn)象。也出現(xiàn)了一個(gè)人向商業(yè)銀行借款幾千萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)住房一百多套的怪事。對(duì)于個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入放松的現(xiàn)象，在近年來(lái)有所改進(jìn)，特別是2007年359號(hào)文件中更是強(qiáng)調(diào)了。
最近，銀監(jiān)會(huì)一直在強(qiáng)調(diào)住房按揭貸款者的真實(shí)性收入證明，否則無(wú)法從商業(yè)銀行獲得按揭貸款。在這次解釋中，央行負(fù)責(zé)人同樣指出，商業(yè)銀行要根據(jù)借款人的購(gòu)房實(shí)際情況，借款人的信用記錄，以及借款人的收入、償還能力等風(fēng)險(xiǎn)因素合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例，并讓借款人每月償還貸款的支出不得超過(guò)個(gè)人收入的50%。可以說(shuō)，這些都是商業(yè)銀行防范信貸風(fēng)險(xiǎn)最為基礎(chǔ)的規(guī)定。央行重申這些規(guī)定，就是要防止房地產(chǎn)泡沫重新泛起，防止有房地產(chǎn)投機(jī)者利用銀行金融杠桿大肆炒作房地產(chǎn)。同時(shí)，在這樣的個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入下，以往許多房地產(chǎn)炒作者根本無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資者或炒作者一則無(wú)利可圖不愿進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，二則市場(chǎng)準(zhǔn)入提高，他們也不可輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，三則那些試圖假按揭的人更是會(huì)由于審查嚴(yán)格遠(yuǎn)離這個(gè)市場(chǎng)。
第五，公告要求，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于全面調(diào)整期或價(jià)格理性回歸期，各商業(yè)銀行要密切關(guān)注這種市場(chǎng)之變化，特別是要關(guān)注早些時(shí)候房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方的市場(chǎng)變化。因?yàn)?，這種市場(chǎng)變化加大商業(yè)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行要加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，這樣才能真正的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
總之，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)金融支持是以居民自住消費(fèi)或合理的住房消費(fèi)為基礎(chǔ)，離開(kāi)這個(gè)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的金融支持就失去意義。同時(shí)，居民合理的住房消費(fèi)要以現(xiàn)有政策來(lái)定義，商業(yè)銀行并根據(jù)這種定義來(lái)核定。這樣，才可能在支持居民住房消費(fèi)與商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制上尋求一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。
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