最近，有網(wǎng)友在網(wǎng)上對(duì)于“選擇高層住宅的原因”進(jìn)行了調(diào)查問卷，結(jié)果顯示有些出人意料，占比最多的既不是“通風(fēng)光照好”，也不是“視野開闊，適合觀景”，而僅僅是為了“電梯”。不少人表示，對(duì)于高層電梯房而言，自己更加喜歡樓梯房，但是出于對(duì)家里的老人和小孩著想，買個(gè)電梯房能保障基本的出行安全，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的話，自己一定會(huì)去買低層帶電梯的小洋房。

高層住宅弊端顯現(xiàn)

事實(shí)上，很多購房者近幾年對(duì)于高層住房的滿意度正在逐漸降低，因?yàn)殡S著時(shí)間的流逝，越來越多的缺點(diǎn)正逐漸顯現(xiàn)出來。

01性價(jià)比低

由于高層需要承載更多的住戶，因此外墻需要更大的厚度，建筑材料也需要承重能力更好的材料，造價(jià)相對(duì)較高，因此一般的電梯房?jī)r(jià)格都會(huì)貴一些。另一方面，由于高層配備了更多的電梯以及樓梯，那么公攤出去的面積也會(huì)更多，可能超過20%。意味著100平米的房子到手只有80平，對(duì)于購房者來說也相當(dāng)于多花了幾十萬。

02噪音大

很多選擇高層的購房者，認(rèn)為高層會(huì)比較安靜，因?yàn)殡x馬路很遠(yuǎn)，聽不到噪音。盡管聽不到馬路上的聲音，但是高層的噪音會(huì)更加大，因?yàn)闃菍舆^高的話，相對(duì)風(fēng)速也會(huì)加快，因此遇到刮風(fēng)天氣的時(shí)候，室內(nèi)會(huì)出現(xiàn)很大的噪音，影響正常居住休息。

03高容積率

容積率指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率，對(duì)于生活居住而言，容積率越高，生活品質(zhì)越差。高層住宅的小區(qū)整體容積率都很高，因此購房者的居住體驗(yàn)也不好。

除此之外，未來各種設(shè)備的維護(hù)都需要花錢，因此高層住房的持房成本也比較高。加上火災(zāi)隱患以及救援困難的問題，因此高層越來越不受歡迎。唯一的優(yōu)勢(shì)可能就是由于電梯的存在，對(duì)于老人和小孩而言出行比較方便了。

新規(guī)下，要求4層以上住房加裝電梯

有專家分析：如果按照每層樓3米來計(jì)算的話，那么截止到2019年，中國(guó)150平米高樓數(shù)量占據(jù)全球的1/3，遙遙領(lǐng)先于其他國(guó)家。此外，2019年，我國(guó)建造了56座200米以上的高層，數(shù)量占據(jù)50%。由此可見，開發(fā)商對(duì)于建造高層房是十分執(zhí)著的。

不過除了居住體驗(yàn)感變差以外，高層建筑本身也造成了一些問題：

• 光污染：由于建筑所需，大部分高層玻璃外墻都是采用的高反射玻璃，這種玻璃能將大部分光線給反射出去，但是這些反射出去的光線對(duì)于路上的行人以及行進(jìn)的車輛都造成了影響，容易造成交通事故。

• 高空拋物：除了人為因素以外，有些年久失修的高層住宅存在很大風(fēng)險(xiǎn)，比如墻皮脫落或者由于雨水沖刷導(dǎo)致其他建筑材料的掉落，對(duì)于路過行人都有很大的安全隱患，十分危險(xiǎn)。

• 居民糾紛：由于高層住房設(shè)備維護(hù)花費(fèi)很大，因此開始由住戶共同繳納的維修金會(huì)很快用光，那么以后的各種設(shè)備維護(hù)就需要小區(qū)的業(yè)主共同掏錢了，但往往這時(shí)候就容易形成糾紛，比如低層住戶認(rèn)為自己不需要使用電梯，或者新搬進(jìn)來的住戶認(rèn)為自己還沒享受到應(yīng)有權(quán)益，也不肯繳納維修金，這種糾紛經(jīng)常出現(xiàn)。

因此，為了避免這種情況的出現(xiàn)，國(guó)家前不久發(fā)布了“限高令”，里面明確規(guī)定了：中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。對(duì)于100米以上的建筑，應(yīng)該充分論證、集中布局，嚴(yán)格執(zhí)行審批制度。由此可見，未來對(duì)于大城市而言，建筑最高達(dá)到33層，也就是99米左右，對(duì)于中小型城市以及縣城而言，未來多層會(huì)成為主流。

值得一提的是，在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中有一條是針對(duì)現(xiàn)在沒有電梯的多層住宅提出的：

四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

這個(gè)提議不僅和舊改中對(duì)于“老舊房源增設(shè)電梯”一項(xiàng)不謀而合。而且新規(guī)中還明確規(guī)定了“新建4層以上多層住房增設(shè)電梯”，這一項(xiàng)。那么由此可見，未來新建4層以上住房會(huì)配置電梯，老舊住房會(huì)增設(shè)電梯。

未來高層會(huì)成為“鳥籠”？

因此，對(duì)于數(shù)量多、密度大的高層住房而言，未來會(huì)面臨這幾個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

01潛在購房者數(shù)量減少

在這種情況下，未來高層住房的處境只會(huì)越來越艱難，對(duì)于問卷占比最大的看中高層“電梯”優(yōu)勢(shì)購房者來說，其優(yōu)勢(shì)已經(jīng)沒有了。那么部分有條件的購房者會(huì)搬離高層，選擇多層房或者老舊房源中的二手房。另一方面，對(duì)于剛需而言，未來也不會(huì)考慮高層住宅，而選擇多層住宅了。

02空置數(shù)量增多

高層住宅的興起，也代表著住房從“第二代住房”向“第三代住房”的過渡，也就是人們居住的房子從平房、低層房向電梯房、高層住房的過渡。正好也對(duì)應(yīng)著炒房客活躍的時(shí)代。由于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)不算特別高，并且也深受購房者喜愛，因此很多炒房客將目標(biāo)放在了高層住房上，也投資了很多高層住宅。

但是隨著房?jī)r(jià)走勢(shì)的穩(wěn)定，現(xiàn)在炒房已經(jīng)不能帶來收益了，因此很多炒房客又將囤積的房源掛在二手房市場(chǎng)出售。但結(jié)果很不理想，很多城市掛牌量激增的同時(shí)，成交量和成交率卻在走下降趨勢(shì)，高層住房賣不出去，因此也只能選擇空置，未來這種趨勢(shì)還會(huì)更加明顯。

03拆遷困難

對(duì)于開發(fā)商而言，如果拆除一棟15層的住房，那么起碼需要重新建一棟30層的新房才能回本。但是現(xiàn)在的高層住宅基本上都在20層以上，開發(fā)商選擇拆遷還有可能會(huì)虧本。加上現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)高層住房數(shù)量多，且每一棟都住著上百個(gè)住戶，那么一旦拆遷起來意味著上萬戶居民的補(bǔ)償，超過了開發(fā)商的承受能力，開發(fā)商也不愿意拆遷。

高層未來何去何從？

目前來看，已經(jīng)有很多地方出現(xiàn)了“黑小區(qū)”，這些小區(qū)白天看起來沒有什么，但是一到晚上，整個(gè)小區(qū)只有零零星星幾家點(diǎn)亮了燈光，整個(gè)小區(qū)漆黑一片，毫無人氣，影響了整座城市的美感。并且對(duì)于這樣的小區(qū)，一般物業(yè)也是隨意配置，因?yàn)榛旧蠜]有多少住戶需要服務(wù)。那么很可能被小偷給盯上，住戶財(cái)產(chǎn)安全得不到保障。

相信對(duì)于大多數(shù)購房者來說，如果身處這種小區(qū)，如果有經(jīng)濟(jì)能力的話，是一定會(huì)選擇搬走的，因?yàn)榫幼◇w驗(yàn)實(shí)在很不好。另一方面對(duì)于未來帶電梯的多層住宅興起，越來越多的高層住戶都會(huì)搬離。對(duì)于開發(fā)商而言，如果高層住房不受歡迎的話，那么未來也會(huì)逐漸減少高層住房的建造數(shù)量。

盡管現(xiàn)在大多數(shù)高層住房還很年輕，但是時(shí)間久了之后，一邊是遍地空置的高層住宅，另一邊是不愿意接盤拆遷的開發(fā)商，那么這些高層住房未來又該如何處理呢？

總結(jié)：一位建筑學(xué)家曾說過，我們二十年前就有了建造摩天大樓的能力，但是要不要蓋摩天大樓或者如何處理摩天大樓，不是工程問題，而是社會(huì)問題。高層住宅越來越不受歡迎注定是一個(gè)大趨勢(shì)，隨著以后多層房新裝電梯，高層住房的優(yōu)點(diǎn)將進(jìn)一步減少。未來房?jī)r(jià)可能不是問題，而是如何處理這些空置的高層住房才是關(guān)鍵。