來源：西部城事
城市競爭力在重塑，樓市在分化，房地產(chǎn)行業(yè)也在加速洗牌。
放眼川渝地區(qū)，在中迪禾邦被曝裁員后，又有房企出現(xiàn)了資金鏈危機(jī)。這一次，主角是重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司。
3月9日晚間，重慶建工發(fā)布公告，關(guān)聯(lián)方重慶建工房地產(chǎn)開發(fā)公司不具備現(xiàn)金償還欠款的能力，以其持有的評價(jià)值約2.81億元的84宗物業(yè)資產(chǎn)，抵償對公司的工程欠款。
建工房地產(chǎn)是重慶的老牌地產(chǎn)國企，為何也到了還不上錢，只能以物抵債的地步？這次的警報(bào)拉響有何信號(hào)意義？
01
相對于重慶建工集團(tuán)，建工地產(chǎn)的知名度要小一些。從關(guān)系上來講，建工地產(chǎn)是重慶建工投資控股的企業(yè)，有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)。
2003年成立后，建工地產(chǎn)穩(wěn)扎穩(wěn)打，在競爭激烈的渝派房企中站穩(wěn)了腳跟。由于不是上市公司，所以業(yè)績沒有查到，而重慶建工2019年?duì)I收是496億，2020年目標(biāo)530億。
像建工·悅城、錦繡華城、李子湖畔、依山郡、建工·重慶城等等，都是建工地產(chǎn)的項(xiàng)目。當(dāng)然作為重慶國企，建工地產(chǎn)的業(yè)務(wù)并不局限于重慶。
根據(jù)官網(wǎng)信息，四川、貴州、安徽、遼寧、黑龍江、海南，建工地產(chǎn)都有業(yè)務(wù)涉及。其中知名度較高的，當(dāng)屬海南儋州的“重慶城”，一二期的房源基本售罄，成為外地市場的標(biāo)桿。
和龍湖、金科、華宇、協(xié)信等高歌猛進(jìn)的渝派頭部房企相比，建工地產(chǎn)的規(guī)模要小很多，不過由于背靠大樹，日子過得并不算差。
然而，形勢比人強(qiáng)。2020年是很多房企的償債高峰，同時(shí)房地產(chǎn)市場的整體增長空間，已經(jīng)逐漸見頂，資金鏈壓力不斷凸顯。面臨巨大償債壓力的建工地產(chǎn)，同樣有點(diǎn)熬不住了。
在3月5日的官網(wǎng)上，可以找到一則建工地產(chǎn)的公司會(huì)議新聞，這則新聞的標(biāo)題是——“聚焦現(xiàn)金流，穩(wěn)中求進(jìn)，保持公司平穩(wěn)健康運(yùn)行，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展”。
現(xiàn)金流問題，的確是一個(gè)關(guān)乎“活下去”的難題。建工地產(chǎn)旗幟鮮明地提出來，將它擺在首要位置，可見地產(chǎn)市場宏觀壓力和疫情疊加之下，建工地產(chǎn)的經(jīng)營難題的確不小。
來源：網(wǎng)絡(luò)
好在建工地產(chǎn)有重慶建工在后面頂著，所以這次選擇關(guān)聯(lián)交易，84宗物業(yè)資產(chǎn)，作價(jià)2.81億元進(jìn)行了抵債。
84宗物業(yè)資產(chǎn)，包括新康橋、建工未來城、建工太陽公館、外灘商城等等。按照重慶建工的公告，它們都是建工地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，未來的升值空間較大。
只是債務(wù)壓頂，該抵還是得抵出去。而由于涉及關(guān)聯(lián)交易，這次以物抵債被上交所問詢，要求就抵債原因、手續(xù)辦理、資產(chǎn)用途等進(jìn)行答復(fù)。
02
放在重慶本土市場看，建工地產(chǎn)還是有一定競爭力的。
官網(wǎng)信息顯示，成立以來，建工地產(chǎn)陸續(xù)獲得了“2005年度重慶地產(chǎn)榜獲獎(jiǎng)名企”、“2011年度十佳地產(chǎn)”等多項(xiàng)榮譽(yù)，并連續(xù)8年位列重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，其中2019年排在第27位。
來源：建工地產(chǎn)官網(wǎng)
但此次的現(xiàn)金流危機(jī)，很難說是偶然或者意外，建工地產(chǎn)的榮譽(yù)背后，獨(dú)特的運(yùn)營模式帶來的一些經(jīng)營問題，很難被遮蓋。
由于背靠重慶建工，建工地產(chǎn)的很多土地，是地方因?yàn)楣こ藤Y金缺口抵給重慶建工的，這建立了拿地的優(yōu)勢。建工地產(chǎn)在開發(fā)時(shí)，又可以將周邊道路等建設(shè)交給建工，二者相互帶動(dòng)。
但這條路不是萬能的，作為國企的建工地產(chǎn)，同樣面臨著諸多束縛。關(guān)于這點(diǎn)，建工地產(chǎn)董事長李騁，在接受媒體采訪時(shí)的一段話很值得玩味：
“建工做地產(chǎn)開發(fā)可以說什么都不沾，既不像央企有強(qiáng)大的資金資源優(yōu)勢，也不像本地具有壟斷資源的部分國企有強(qiáng)大的社會(huì)關(guān)系整合能力，可以說在這十幾年中發(fā)展得非常痛苦。”
去年年底，“發(fā)展得非常痛苦”的建工地產(chǎn)，發(fā)布《重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引進(jìn)投資者的意向公告》，試圖增資擴(kuò)股的方式，引入一至二家投資者，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，提升競爭力。
而且，建工地產(chǎn)背后的重慶建工這顆大樹，也可謂麻煩不斷——因?yàn)榉杉m紛，它多次成為涉訴對象。
根據(jù)重慶建工2020年1月的公開披露，近幾年的糾紛對象，就包括龍潤科技、重慶業(yè)晉地產(chǎn)、重慶融華地產(chǎn)、貴州億杰置業(yè)等，涉及的糾紛達(dá)四十多起。
根據(jù)“藍(lán)騰財(cái)經(jīng)”的報(bào)道，去年7月，重慶建工擬融20億元小公募債被宣布“終止”，一個(gè)重要因素正在于，“涉訴案件過多”。
可見，對建工地產(chǎn)而言，無論大環(huán)境還是小環(huán)境，都不是順風(fēng)順?biāo)?。原本抗風(fēng)險(xiǎn)能力就敵不過那些通吃的頭部房企，債務(wù)壓力襲來，自然會(huì)被打回原形。
03
資金鏈拉響警報(bào)的建工地產(chǎn)，是當(dāng)前中小型房企生存困難的縮影。不過相對于那些私營地產(chǎn)企業(yè)，建工地產(chǎn)的壓力背后，又有著諸多特殊的國企元素。
過去很長一段時(shí)間，國企類地產(chǎn)公司因?yàn)橛泄俜奖尘?，銀行也愿意借錢，無論融資能力、資源儲(chǔ)備還是社會(huì)關(guān)系，都有著先天優(yōu)勢。
土地和資金儲(chǔ)備，是房企規(guī)模擴(kuò)張的兩大關(guān)鍵。而在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期，央企、國企在紛紛切入地產(chǎn)領(lǐng)域之后，憑借著特殊的身份，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)地王。
來源：克爾瑞
但這種競爭格局，也引發(fā)了諸多問題。比如行業(yè)公平，比如不利于脫虛向?qū)?，擺脫對房地產(chǎn)的路徑依賴等等。加上地產(chǎn)不是它們的主業(yè)，涉足地產(chǎn)開發(fā)后，容易出現(xiàn)資金鏈問題。
最近幾年來，從國家到地方層面，都多次要求國企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。以重慶為例，2016年就提出，將36戶市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)重組整合為3戶。
比如去年年初，四聯(lián)集團(tuán)公開轉(zhuǎn)讓重慶四聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。當(dāng)然轉(zhuǎn)讓的前提，也是因?yàn)樗囊?guī)模太小，且轉(zhuǎn)讓前還是沒能擺脫虧損狀態(tài)。
隨著房地產(chǎn)市場增長空間變小，加上國家層面的不鼓勵(lì)姿態(tài)，地方類地產(chǎn)國企的優(yōu)勢會(huì)被不斷削弱。
而且在監(jiān)管環(huán)節(jié)、決策程序上，它沒有私營房企那樣靈活，在瞬息萬變的地產(chǎn)業(yè)洗牌階段，經(jīng)營模式的問題會(huì)被放大，影響應(yīng)對能力，國企背景反而可能成為拖累。
地產(chǎn)黃金時(shí)代離去，存量競爭時(shí)代到來，行業(yè)集中是大勢所趨。
相對于大型央企和私營地產(chǎn)巨頭，接下來中小型地方國企地產(chǎn)企業(yè)，將普遍迎來更大的壓力，建工地產(chǎn)只是開始。
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