現(xiàn)在很多小區(qū)的物業(yè)糾紛，主要是業(yè)委沒有成立，或者業(yè)委會(huì)不能代表業(yè)主利益。對(duì)物管沒有約束，你對(duì)你家物管工作滿意嗎？歡迎在文末留言吐槽。非常不幸，筆者所住的小區(qū)，是其中的典型代表，因?yàn)槲飿I(yè)糾紛成了網(wǎng)紅小區(qū)，很多業(yè)主不熟悉業(yè)委會(huì)成立具體規(guī)則，有的人說要全部入住才能成立業(yè)委會(huì)，有的說必須由開發(fā)商成立業(yè)委會(huì)，下面是四川省物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)的具體實(shí)施細(xì)則，對(duì)四川省物業(yè)管理?xiàng)l例做了詳細(xì)通俗的注釋，在關(guān)鍵的相關(guān)法律法規(guī)后面做了備注，把容易出錯(cuò)的地方給大家標(biāo)注了出來，本細(xì)則適用于四川省內(nèi)所有小區(qū)。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第十七條 依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
因買賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。（業(yè)主指產(chǎn)權(quán)證上的名字，并且和身份證上名字每一個(gè)字都必須一樣，不能想當(dāng)然認(rèn)為是一個(gè)家庭的就算業(yè)主，法律不認(rèn)你那個(gè)，我們小區(qū)業(yè)委會(huì)成員就出現(xiàn)了這種不合法的情況）
第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。(租房也有參與物業(yè)管理的權(quán)利，但是為了保險(xiǎn)起見，業(yè)委會(huì)成員參照上一條）
第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，實(shí)行一人一票，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但在首次業(yè)主大會(huì)上建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。（一家算一票，你在一個(gè)小區(qū)買了兩套也只算一票，開發(fā)商沒有賣的房子就算有100套都只算一票）
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；（傳說中的雙過半，指接房面積達(dá)到一半或者套數(shù)達(dá)到一半）
（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上；（第一批接房滿兩年，對(duì)接房業(yè)主條件降低為百分之二十以上就可以召開）
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。（業(yè)委會(huì)正式成立，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自新的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)合同自動(dòng)終止，不管前期物業(yè)和業(yè)主的合同上面簽訂的幾年合同，都自動(dòng)終止）
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)。（先由開發(fā)商提出業(yè)委會(huì)籌備，開發(fā)商沒有提出參照下面一條）
符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。（只需要百分之十的業(yè)主就可以提出成立業(yè)委會(huì)）
保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會(huì)或由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門、物業(yè)使用人、居民（村民）委員會(huì)成立管理委員會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)相關(guān)職責(zé)。
第二十二條 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起15日內(nèi)會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（街道辦和房管局物管科組織）
籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和居民（村民）委員會(huì)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二。（指籌備組成員業(yè)主必須占三分之二及以上）籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。（在小區(qū)公示）
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）或者居民（村民）委員會(huì)組織業(yè)主推薦。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。（組長(zhǎng)是街道辦的，業(yè)主不能擔(dān)任）
第二十三條 籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；
（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積；
（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案，提出候選人建議名單；
?。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
?。┱匍_首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。（開發(fā)商應(yīng)該給籌備資金，開發(fā)商不給，可以請(qǐng)業(yè)主捐贈(zèng)或者墊支）
第二十四條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
?。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；
（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ㄋ模┗I集和使用專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施；
?。ㄎ澹┲贫?、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規(guī)程；
?。┓?、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。
第二十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會(huì)的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數(shù)組成，任期3年或者5年。（你們只有執(zhí)行權(quán)，執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)的決定）
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。（每次決定必須公示，自己拍照存檔）
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到備案材料后抄送縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門：
?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；
?。ǘ┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
?。ㄈI(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。toupi
業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。（拿這幾樣材料先到街道辦備案，街道辦再把這幾樣?xùn)|西交到房管局物管科，得到物管科的批復(fù)文件，才能去刻章）
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（注意這里）
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；
?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
?。ㄈ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┞犎I(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
?。ǘI(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模ｍ?xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況；
?。I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
?。ㄆ撸┢渌麘?yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿90日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)要求其限期改選；逾期不改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。（假如前期業(yè)委會(huì)做得讓業(yè)主不滿意，請(qǐng)你們看看業(yè)委會(huì)任期是到什么時(shí)候）
第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處 （鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助收回。
業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止或被罷免的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起7日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；
?。ǘ┮蚪】档仍騿适男新氊?zé)能力的；
?。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定罷免其委員資格：
?。ㄒ唬┡灿谩⑶终紭I(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（二）索取收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益；
?。ㄈ├寐殑?wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
?。ㄋ模┬孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；
?。ㄎ澹┙?jīng)業(yè)主委員會(huì)二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；
?。I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。
第三十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開展工作：
?。ㄒ唬┤w業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益；（配套停車場(chǎng)，配套會(huì)所，小區(qū)電梯廣告，小區(qū)內(nèi)其他所有公攤面積的廣告收益）
?。ǘ┤w業(yè)主共同交納；
（三）業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式。（捐贈(zèng)，墊支都可以）
工作經(jīng)費(fèi)開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管工作經(jīng)費(fèi)，并每半年向業(yè)主書面公告收支情況。
我再總結(jié)一下成立業(yè)委會(huì)的具體流程，當(dāng)然，我是以業(yè)主自己發(fā)起業(yè)委會(huì)成立的條件來說這個(gè)事情，上面文章黑色字體是我本人給大家做的注釋。
第一步：接房后估計(jì)面積過半，或者戶數(shù)過半，由百分之十以上的業(yè)主給街道辦提出書面申請(qǐng)
第二步：街道辦收到申請(qǐng)15日內(nèi)，會(huì)同物管科建立籌備組。
第三步：籌備組成立90日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)。是召開業(yè)主大會(huì)，不是你們想當(dāng)然貼個(gè)告示就完事，必須讓業(yè)主投票，唱票，所有投票證據(jù)請(qǐng)保留，所有過程最好手機(jī)錄音錄像。由街道辦牽頭，業(yè)主及業(yè)主代表等參加，通知業(yè)主開業(yè)主大會(huì)，最好的方式是用簽名單讓業(yè)主簽名，外地業(yè)主請(qǐng)打電話的時(shí)候錄音，表示你們已經(jīng)通知了業(yè)主，通知沒有到位，以后會(huì)留下隱患，有反對(duì)業(yè)主會(huì)質(zhì)疑業(yè)委會(huì)的合法性。
第四步：業(yè)委會(huì)選出代表后，30日內(nèi)把資料交給街道辦，街道辦抄送房管局物管科，得到房管局及街道辦的備案批復(fù)就可以去刻章，至此，業(yè)委會(huì)就合法成立了，可以開展工作。
特別提醒：每次會(huì)議決定請(qǐng)必須在小區(qū)顯目位置公示，并且公示時(shí)間足夠，每次拍照存檔，有必要買一張當(dāng)天的報(bào)紙，把日期一同拍照。
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