當(dāng)前,在我國大力建設(shè)保障性住房的重要時(shí)期,如何對原有直管公房進(jìn)行有效地管理和使用,充分實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源配置效能的最大化,促使直管公房朝租賃型保障房進(jìn)行有效的轉(zhuǎn)換,是我們當(dāng)今需要研究和解決的任務(wù)和課題。
淺談直管公房向租賃型保障房的轉(zhuǎn)換
【摘要】當(dāng)前，在我國大力建設(shè)保障性住房的重要時(shí)期，如何對原有直管公房進(jìn)行有效地管理和使用，充分實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源配置效能的最大化，促使直管公房朝租賃型保障房進(jìn)行有效的轉(zhuǎn)換，是我們當(dāng)今需要研究和解決的任務(wù)和課題。
【關(guān)鍵詞】直管公房；管理和使用；轉(zhuǎn)換
引言
直管公房向租賃型保障房（廉租房、公共租賃住房）的轉(zhuǎn)換，是指河南省現(xiàn)有的直管公房政策和管理模式與當(dāng)前河南正在實(shí)施的租賃型保障房在政策和管理模式上的銜接和轉(zhuǎn)化。 國有直管公房是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建，產(chǎn)權(quán)歸國家所有并由房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修的房產(chǎn)。作為社會(huì)主義國家的一種社會(huì)公共資源，從建國初期開始，它為解決城鎮(zhèn)居民家庭住房、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起過積極的作用。1993年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)［1994］43號）的出臺，使公有（直管）住房租金的改革取得了突破性進(jìn)展，住房商品化程度不斷提高。如河南省截止到2005年上半年，實(shí)行租賃管理的公有（直管）住房對現(xiàn)住戶執(zhí)行的租金標(biāo)準(zhǔn)由2000年前的建筑面積每平方米平均0.8元調(diào)整為185-2元，占當(dāng)時(shí)工資收入的10%，個(gè)別城市達(dá)到了工資收入的15%。從全國來看，截止到2005年上半年，除新疆外大部分省市公有（直管）住房租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了建筑面積每平方米1.4-4.88元左右。這一時(shí)期公有住房的出租或使用，大大緩解了城鎮(zhèn)職工家庭住房困難的緊張局面。
1.直管公房向租賃型保障房轉(zhuǎn)換的必要性
隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展和我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷建立，直管公房原有的經(jīng)營和管理模式出現(xiàn)了諸多難題：論文網(wǎng)（1）管理體制不明，模式僵化；（2）政策、法規(guī)不建全，無章可循；（3）長期不變的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使“租不養(yǎng)房”的局面日益嚴(yán)重；（4）部分公房閑置或被無償使用，使房屋的社會(huì)效益逐年下降。導(dǎo)致直管公房私下轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、買賣等違法現(xiàn)象不斷發(fā)生，也致使政府為住房困難家庭提供的社會(huì)福利制度遭到不同程度的弱化和破壞。因此，加快直管公房經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)換已勢在必行。
2.直管公房向租賃型保障房轉(zhuǎn)換的可行性
直管公房的租金是由政府確定、低于市場標(biāo)準(zhǔn)的福利性租金，它所供應(yīng)的對象是城鎮(zhèn)無房居民家庭。并且其對特困家庭或不同時(shí)期參加革命的離退休干部，還可經(jīng)有關(guān)部門審核后實(shí)行租金減免。由此可見，直管公房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的公共產(chǎn)品和維持居民正常生活的保障品。它所具有的福利性、公益性、補(bǔ)貼性這種和保障性住房共有的特質(zhì)和功能，決定了直管公房可以向目前政府積極倡導(dǎo)的保障性住房進(jìn)行轉(zhuǎn)換。
3.轉(zhuǎn)換的途徑和措施
為充分體現(xiàn)政府實(shí)施保障性住房的惠民政策，確保直管公房轉(zhuǎn)化后“保障”功能的可持續(xù)性，考慮到公平和效率的統(tǒng)一，轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)采取以下措施：
（1）對直管公房現(xiàn)狀在全省范圍內(nèi)進(jìn)行一次徹底的摸底、清查全面排查直管公房的使用狀況和危舊程度，按戶建立直管公房狀況信息檔案。對直管公房的數(shù)量、面積等情況進(jìn)行一次全面的清查、核實(shí)，將未入賬核算的直管公房進(jìn)行重新估價(jià)入賬，達(dá)到賬目能夠真實(shí)、全面反映房屋的現(xiàn)狀和價(jià)值。同時(shí)，按房屋危舊程度制訂維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，保證房屋使用安全。對那些可繼續(xù)使用的成片公房小區(qū)，可用現(xiàn)行保障房建設(shè)中央投資獎(jiǎng)補(bǔ)資金進(jìn)行維修和整固，升級改造后納入租賃型保障房供應(yīng)范圍。
（2）明確房屋產(chǎn)權(quán)，完善合同管理制度
直管公房的產(chǎn)權(quán)歸屬是其向租賃型保障房順利轉(zhuǎn)換的前提和基礎(chǔ)。從直管公房的來源
