国产一级a片免费看高清,亚洲熟女中文字幕在线视频,黄三级高清在线播放,免费黄色视频在线看

打開APP
userphoto
未登錄

開通VIP,暢享免費(fèi)電子書等14項(xiàng)超值服

開通VIP
[經(jīng)驗(yàn)交流]與一線地產(chǎn)商老總交流紀(jì)要(不公開的~) ,對一線城市價(jià)格看淡。
 3月份的銷量超預(yù)期已經(jīng)讓高層怒不可遏,近期對地產(chǎn)下重手的概率非常大,短期內(nèi)政策肯定還是以打擊房地產(chǎn)商為主??赡芪磥?年時(shí)1線城市微跌,而2、3線城市開始上漲。指望政府拖到6.、7、8月份新房放出量來之前都不出政策基本上是奢望。(評:政策分3個(gè)層次。1、收縮流動(dòng)性,稅費(fèi)的微調(diào)。2、物業(yè)稅,3、放開郊區(qū)土地供給(政府評估過中國人口對耕地的侵占,結(jié)論是對耕地影響不大),具體的措施實(shí)際上是中央和地方政府的博弈。)
  
    怎樣評估房價(jià)貴還是不貴?
    1、房價(jià)收入比:不能和國外直接作比較,每個(gè)城市應(yīng)該有自己的比例,人口密度越大越高,收入差距越大越高。(評:世界上房價(jià)離譜的地區(qū)基本上都是收入差距大的,如孟買、莫斯科。)
    2、均衡價(jià)格:收入和房價(jià)進(jìn)行配對,如果較低收入人群買到了較好的房子就是房價(jià)過低,反之依然。例子:一個(gè)家庭的收入在一個(gè)城市排名10000,如果你可以買到這個(gè)城市10000以內(nèi)房子,那目前的房價(jià)就不貴。(評:這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),見仁見智了,但在中國有房改這回事,很多人從無產(chǎn)者變成了有產(chǎn)者,雖然收入“不配”有房子,但實(shí)際上他們在資產(chǎn)泡沫中獲利很多。城市的新進(jìn)白領(lǐng)甚至金領(lǐng)不如一個(gè)月3000、4000的土著,不算新鮮。)
    3、租金收益率:長期資產(chǎn)配置的指標(biāo)。(評:租金收益率就是EPS~泡沫說白了就是個(gè)估值問題?。?br>    
    房價(jià)上漲周期標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作:
    >1剛性需求入市(評:09年年初)
   ?。?炒房者入市
   ?。?改善性需求入市
   ?。?置產(chǎn)配置者入市(評:指3不購房者:不論價(jià)格、不租、不售)
    >5炒房者離場(評:目前一線城市的炒房者已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)2、3線城市了)
    >6恐慌性剛需入市(評:目前就是這種狀況)
    
     觀察最高端的住房交易情況來預(yù)測政策變化?(princes club比我們有更強(qiáng)的政策敏感性,他們手里的房子都是最高端的)——答案是否定的。princes club是任何政策都影響不到的群體(包括信貸和物業(yè)稅),同時(shí)他們也是3不選手。
    
     現(xiàn)在有一個(gè)怪象就是以前當(dāng)?shù)貎r(jià)的增速大于房價(jià)增速時(shí),其周轉(zhuǎn)率上升企業(yè)盈利。但是現(xiàn)在地價(jià)增速高于房價(jià)增速時(shí),其周轉(zhuǎn)率上升企業(yè)反而吃虧。(評:面粉和面包的關(guān)系,什么情況下面包房會屯面粉放慢周轉(zhuǎn)?——面粉瘋漲并限制供應(yīng)。)
 
答疑部分:
  
  問題一:關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)近期表現(xiàn)
     現(xiàn)階段政策打壓的力度有所上升,2月份稍有停頓。但是,通常3月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與全年呈現(xiàn)一種反向關(guān)系。今年3月份銷售速度是有史以來最高的,因此今年很可能有一個(gè)轉(zhuǎn)向,亢奮情緒不能持續(xù)。(評:此經(jīng)驗(yàn)有待事實(shí)檢驗(yàn))
    
    問題二:關(guān)于信貸調(diào)控政策評價(jià)
     信貸對房地產(chǎn)影響大于任何手段。信貸的特點(diǎn)主要有(1)差異化執(zhí)行,各地區(qū)情況不一樣,比如09年北京、上海、杭州等地的房價(jià)已經(jīng)高于07年最高點(diǎn),深圳以及其他二三線城市還沒有到達(dá)07年水平。(2)該手段比較靈活,收回流動(dòng)性較為容易。(評:對于信貸的影響個(gè)人感覺有所高估。)
    
    問題三:關(guān)于物業(yè)稅的評價(jià)
     物業(yè)稅是政府和學(xué)者研究一致達(dá)成的關(guān)于控制房價(jià)的觀點(diǎn),就連許多房地產(chǎn)開發(fā)商都這么認(rèn)為,但是物業(yè)稅在具體的操作上有技術(shù)障礙。(1)物業(yè)稅上升,那么土地出讓金就會下降,這是地方政府不愿意的狀況。(2)征收物業(yè)稅成本較高,逐步征收繁瑣。(3)評估市場困難。(4)立法程序慢。(5)盡管政府和學(xué)界認(rèn)同,但是民間卻是相反的聲音。主要基于三個(gè)原因:a.財(cái)產(chǎn)稅,在中國土地是租借的,對租用收財(cái)產(chǎn)稅,法理之外。b.對于開征物業(yè)稅會造成負(fù)擔(dān)增加的恐懼感。c.名義上的壓低房價(jià)。實(shí)質(zhì)是增加購房人的負(fù)擔(dān)來獲取壓低價(jià)格的目的。(評:這世界上,除了自身利益,沒有我D解決不了的困難。民間的聲音,姑妄聽之。)
    
    問題四:物業(yè)稅的開征對哪部分人影響最大。
     物業(yè)稅開征的影響可以通過物業(yè)稅率/貼現(xiàn)率來進(jìn)行衡量。由于富人的貼現(xiàn)率大于窮人,因此窮人的購買能力損失更嚴(yán)重,在這種情況下可能會有免稅條則出臺,比如90平方米以下免征之類,這種情況下對于中產(chǎn)階級影響最大。(評:物業(yè)稅的征收難度主要是剝奪底層人士生存權(quán)的社會矛盾問題,如果出臺,一定要有減免政策。正在被消滅的消費(fèi)支柱要杯具~)
    
    問題五:政府可能實(shí)施的其他控制房價(jià)政策
     主要有以下幾種可能。(1)通過物價(jià)局打壓。06—07年曾經(jīng)有過一房一價(jià)政策,不允許漲價(jià),但是房地產(chǎn)商也有許多應(yīng)對辦法,如高報(bào)價(jià)格或者虛報(bào)成本或者將成本歸入裝修等等手段。(2)土地出讓改為限價(jià)房。其實(shí)等于重新定一次價(jià)。限價(jià)房與普通商品房的收益率其實(shí)很難有比較,主要看市場情緒。如果市場認(rèn)為房地產(chǎn)向好,那么限價(jià)房收益率高;反之普通商品房收率高。(3)限外令。原來曾經(jīng)有過限制外國人購房,但是現(xiàn)在可以實(shí)施限制外地人購房。(4)預(yù)收款監(jiān)管。廣州以前一直實(shí)施,包括廣東除深圳外其他地區(qū)也在實(shí)施,只是力度不一樣?,F(xiàn)在天津也在實(shí)行。(評:個(gè)人感覺這些可能性都不大,即使實(shí)施也沒什么效果。)
    
    問題六:關(guān)于房地產(chǎn)周期
     房地產(chǎn)周期主要是這么循環(huán)。自住購房—投資者(炒房客)—自住兼投資—投資者退出—自主兼投資者退出。現(xiàn)在處于恐慌性購買階段,面臨拐點(diǎn)。京滬杭房地產(chǎn)牛市已經(jīng)走完,去年下半年已經(jīng)開始進(jìn)入退潮期,政策可能會加速拐點(diǎn)的到來。
    
    問題七:關(guān)于銷售/賣出房的比率(注水和漏水的關(guān)系)
     這個(gè)比率07年大于1,08年大約在0.63,09年在1.51(相當(dāng)于賣3套供給2套)。預(yù)計(jì)2010年1Q—3Q還會大于1。如果政策實(shí)施會引起市場波動(dòng)。很多問題可能將會提前出現(xiàn)。新開工數(shù)量會下降,補(bǔ)存貨會下降,2—3年內(nèi)可能會出現(xiàn)無房可售的尷尬局面。劇烈波動(dòng)周期又會開始,今年下半年有可能會與08年相似,但是不會像08年那么嚴(yán)重。
    
    問題八:能否從供給層面解決房地產(chǎn)問題
     增加不可能解決房價(jià)問題。有一個(gè)數(shù)字是城市建成區(qū)擴(kuò)張面積速度03年已經(jīng)達(dá)到最高峰,從04年開始已經(jīng)往下走,現(xiàn)在都沒有達(dá)到03年水平。(評:此一時(shí),彼一時(shí)。個(gè)人認(rèn)為供給的放開還是很厲害的,此處被低估。)
    
    問題九:關(guān)于核心城市的房價(jià)
     核心城市的房價(jià)要下跌。最快二季度末開工數(shù)量就有可能減少,2010年二三線城市還會有上漲。還有就是一些城市的地位與房價(jià)不符合,如重慶。另外全國只有天津一個(gè)城市土地供應(yīng)無限。
本站僅提供存儲服務(wù),所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布,如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容,請點(diǎn)擊舉報(bào)
打開APP,閱讀全文并永久保存 查看更多類似文章
猜你喜歡
類似文章
李稻葵:新一輪限購新政,好比發(fā)燒前吃一顆“阿司匹林”
韓國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史分析
2018房產(chǎn)政策最新消息
上海房地產(chǎn)新政有哪些
2017年我國房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測分析
樓市展望:2014年房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測
更多類似文章 >>
生活服務(wù)
分享 收藏 導(dǎo)長圖 關(guān)注 下載文章
綁定賬號成功
后續(xù)可登錄賬號暢享VIP特權(quán)!
如果VIP功能使用有故障,
可點(diǎn)擊這里聯(lián)系客服!

聯(lián)系客服