去年，中國的城鎮(zhèn)化率正式邁入60%的大關(guān)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也正式進(jìn)入下半場。
近20年的高速發(fā)展，從齊頭并進(jìn)到現(xiàn)在的八仙過海。
新年伊始，疫情來襲，更是加劇了這種效應(yīng)。
大量中小房地產(chǎn)企業(yè)無法組織起有效銷售，業(yè)務(wù)陷入停滯，資金出現(xiàn)緊張。
萬科再次喊出“活下去”，碧桂園則認(rèn)為“城鎮(zhèn)化勢不可擋”，融創(chuàng)則在整理自己的籌碼，以便在 “地產(chǎn)洗牌”當(dāng)中大浪淘沙。
恒大呢？
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掙破負(fù)債“緊箍咒”
3月31日下午，中國恒大以線上直播方式舉行了2019年全年業(yè)績發(fā)布會。
在本次發(fā)布會上，許家印通過“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的新戰(zhàn)略給出了恒大的下半場方案
“高增長”增的是銷售，要多賺錢；“控規(guī)模”控的是土地儲備，要少花錢；“降負(fù)債”是要少欠錢，把公司質(zhì)量與發(fā)展?jié)摿μ嵘先ァ?/span>
戰(zhàn)略再好，如果沒法落在實處，也就是一句空話。
行勝于言，看看一季度恒大的銷售成績，你就知道許家印的底氣何在。
即使面臨有史以來最嚴(yán)重的意外事件沖擊，借助網(wǎng)上賣房，恒大業(yè)績一枝獨秀：
一季度恒大實現(xiàn)1465億元的銷售額，同比大增23%；銷售回款1133億，大增55%，位列行業(yè)排名第一，刷新一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。
房地產(chǎn)是一個密集型行業(yè)，為了達(dá)到高速增長的目的，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式。
通過儲備大量土地，達(dá)到快速發(fā)展，與此同時的一個負(fù)面作用就是沉淀了大量資金推高負(fù)債。
這也就決定了，負(fù)債是每一個地產(chǎn)公司的“緊箍咒”。
在“房住不炒”的大環(huán)境下，降負(fù)債成為了整個行業(yè)的集體訴求，但形成路徑依賴的房企想要改變自己的核心經(jīng)營模式真的那么容易？
壯士斷腕何其難哉！
恒大是第一個將“降負(fù)債”以公司戰(zhàn)略的地位確定下來的房企，他是怎么做到的？他又是從何處而來的底氣？
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多年積淀首戰(zhàn)功成
中國恒大集團(tuán)董事局主席許家印，曾于2012年、2014年和2015年在上千人的記者及投資者年報業(yè)績發(fā)布會上講過：“越是市場不好的時候，越能展現(xiàn)恒大的功底”。
第一季度的逆勢破冰，恒大贏就贏在對未來運營模式的思考比別人先走了好幾步，這先走的幾步，更是奠定了新戰(zhàn)略成功實施的堅實基礎(chǔ)。
公開資料顯示，讓網(wǎng)上賣房成為現(xiàn)實的恒房通早在2014年就已經(jīng)上線。
也就是說，早在6年前，恒大就已開始考慮未來運營模式的轉(zhuǎn)變，探索線上購房的種種可能。
這六年間，關(guān)于網(wǎng)上賣房可行性的討論甚囂塵上，但無論業(yè)內(nèi)怎樣講，恒大都沒有放棄對這種可能性的嘗試。
這種真正的思考、積淀，讓恒大得以在這次疫情里奪得先機(jī)，也讓“高增長”在執(zhí)行之前就成為囊中之物。
恒大表示，今年力爭實現(xiàn)銷售8000億，2022年力爭實現(xiàn)銷售破萬億。而隨著“網(wǎng)上賣房”戰(zhàn)略深入，以及市場逐步恢復(fù)常態(tài)，加上政策面日益寬松，恒大要實現(xiàn)8000億的銷售目標(biāo)，只是時間問題。
與高增長相比，控規(guī)模、降負(fù)債都屬于典型的穩(wěn)健發(fā)展戰(zhàn)略。
恒大表示，恒大的土地儲備未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
想完成這一點，沒有恒大傲視同行的土地儲量與土地質(zhì)量是不行的。
多年之前，土地儲量還在為房地產(chǎn)企業(yè)的重要評價標(biāo)準(zhǔn)的時候，恒大已經(jīng)悄悄將重心放在了儲“質(zhì)”之上。
2017年初，恒大就開始由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。并通過穩(wěn)健的拿地政策，恒大手里最大的土地儲備成為了中國最優(yōu)質(zhì)的土地儲備。
到如今，一二線城市占比大約67%，三線城市大約33%。這些城市GDP超過1000億元，人口在100萬以上，有高鐵、高速公路，靠近北上廣深等核心城市。
年報顯示，恒大擁有2.93億平米土地儲備，對于家底殷實的恒大而言，只需充分利用充足的土地儲備，在大幅增加現(xiàn)金回款的同時減少買地支出，就可大幅降低債務(wù)總額，這是其他房企無法比擬的巨大優(yōu)勢。
因此，“高增長、降負(fù)債”的這對矛盾，在恒大巨大的資源體系中完全可能化為無形。
恒大鐵一樣的隊伍，更是為按時按量完成“降負(fù)債”目標(biāo)上了一把保險。
許家印說：“恒大在企業(yè)管理上擁有深厚功底，通過狠抓隊伍建設(shè)、制度建設(shè)和文化建設(shè)，形成從嚴(yán)管理、獎罰分明的管理文化，及強(qiáng)大的團(tuán)隊執(zhí)行力?！?/span>
恒大人向來對細(xì)節(jié)“錙銖必較”。管理、產(chǎn)品、成本控制都做的尤為出色。
在管理上，恒大素來狠抓隊伍、制度和文化建設(shè)，形成強(qiáng)大的團(tuán)隊執(zhí)行力；
在產(chǎn)品打造上，所有環(huán)節(jié)都從嚴(yán)管控，通過打造環(huán)節(jié)精品提升產(chǎn)品品質(zhì)，不斷增加產(chǎn)品附加值；
在現(xiàn)場業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，許家印算了一筆賬：
“18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。”
一個嶄新穩(wěn)健的恒大呼之欲出。
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戰(zhàn)略先行順勢而上
商界前輩柳傳志有一個著名的管理三要素：“搭班子、定戰(zhàn)略、帶隊伍”，定戰(zhàn)略正是這三要素的核心。
而許家印就是一個典型的戰(zhàn)略型企業(yè)家，他敏銳的捕捉到了中國經(jīng)濟(jì)的每一個脈搏，通過制定戰(zhàn)略，讓恒大這艘小船逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)的巨輪。
此次的新戰(zhàn)略跟以往一樣，都是“戰(zhàn)略大師”許家印與恒大人對市場脈動精準(zhǔn)的判斷、內(nèi)外兼修的氣質(zhì)，以及超越路徑依賴的戰(zhàn)略實施能力的見證。
恒大1996年在廣州成立，1997年首個樓盤金碧花園銷售8000萬，2013年銷售額首破千億，2019年銷售額突破6000億。
24年來，恒大飛速發(fā)展，每個重要節(jié)點恒大都因時制宜地調(diào)整戰(zhàn)略，緊抓機(jī)遇。
2013年，許家印在年度工作會議上提出“大智慧、大戰(zhàn)略、大發(fā)展、大勝利”的戰(zhàn)略，制定了“到2020年實現(xiàn)銷售額5500億、土地儲備超過3億平方米、解決就業(yè)超過200萬人”的奮斗目標(biāo)，結(jié)果這一目標(biāo)提前三年實現(xiàn)。
從2017年以來，恒大開始注重高質(zhì)量發(fā)展。2018年，公司開始實施“新恒大、新起點、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”重大戰(zhàn)略決策，實施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式。
在“規(guī)模+效益型”戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，2018年恒大交出了業(yè)界最優(yōu)秀的成績單之一，盈利能力大幅增長，多項指標(biāo)創(chuàng)行業(yè)最高紀(jì)錄。
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分析人士指出，恒大2018年能成為極少數(shù)業(yè)績逆市大增的房企，前瞻性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型尤為關(guān)鍵，同時其在產(chǎn)品打造和成本控制等方面的深厚“功底”也為業(yè)績提升提供重要保障。
2020年，恒大此次提出的“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的戰(zhàn)略，其實可以看做是是2017年以來恒大高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的延伸和細(xì)化。
三年布局鑄成開年的一日之功，這說明了新戰(zhàn)略預(yù)期目標(biāo)達(dá)成也就是一個時間問題。
在分析人士看來，未來房企之間的分化會很明顯，而行業(yè)向頭部企業(yè)集中的趨勢也非常明顯。而擁有強(qiáng)大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊執(zhí)行力的恒大，在3年后率先過萬億，將負(fù)債率降到理想狀態(tài)，是意料之中的事情。
我們等待那一天的到來。
