【案情介紹】
甲乙簽訂房屋租賃合同，由乙承租甲所有的房屋，租金若干，租期2年。乙承租半年后，甲通知乙欲出賣該房屋。乙表示報價太高，要求降價。甲不允。5天后，甲便與丙簽訂房屋買賣合同，并到房產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。丙要求乙立即搬出房屋，遭乙拒絕，發(fā)生糾紛。
【問題】
丙是否有權(quán)終止租賃合同？為什么？
【評注】
本案涉及債權(quán)物權(quán)化問題。債權(quán)的物權(quán)化是指相對性的債權(quán)具有對抗一般人的效力。債權(quán)的物權(quán)化主要體現(xiàn)在不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化上。租賃權(quán)本為債權(quán)，僅具有相對性，但不動產(chǎn)租賃，特別是房屋租賃，其與一般的財產(chǎn)租賃相比，具有不同的特點(diǎn)：
(1)房屋租賃往往具有長期性，企業(yè)租賃房屋往往涉及生產(chǎn)和經(jīng)營安排，對承租人而言，往往具有較長的預(yù)期，如果不考慮這一特點(diǎn)，對于承租人的生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性具有較大的損害。個人租賃房屋往往涉及生活安排的方便性。相對固定的租賃關(guān)系是房屋租賃合同的基本特征。
(2)房屋租賃往往涉及承租人的居住權(quán)問題，而居住權(quán)既是最基本的人權(quán)，又具有絕對權(quán)的特征。任何他人，包括房屋出租人，均負(fù)有不得侵害承租人居住權(quán)的義務(wù)，因此，房屋承租權(quán)具有物權(quán)化的傾向。
為了解決房屋出租人和承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，我國現(xiàn)行法律依據(jù)房屋承租權(quán)的物權(quán)化原理作出了相應(yīng)規(guī)定，如《民通意見》第119條第2款規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！逗贤ā返?29條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。此即買賣不破租賃原則，其目的在于維護(hù)承租人即房客的合法利益。
本案中，甲與乙之間存在有效的租賃合同，在甲要出賣承租房屋時，先行通知了乙，乙拒絕在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。甲便與丙簽訂了房屋買賣合同。該房屋買賣合同合法有效，甲與丙之間辦理了房屋過戶手續(xù)。丙依法取得了該房屋的所有權(quán)。丙成為出租房屋的新的所有人。對于甲與乙之間的原租賃合同，丙應(yīng)予以承受，直至該合同期限屆滿，因此在該合同的有效期限內(nèi)，丙成為該租賃房屋新的出租人，應(yīng)接受原租賃合同的約束，不得要求承租人乙搬家騰房。
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請
點(diǎn)擊舉報。
