承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指承租人在出租人出賣其租賃物時(shí)，在同等條件下具有優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。這種優(yōu)先購買權(quán)的基本特征有四：其一、它是承租人的一種法定權(quán)利，即由法律直接規(guī)定（合同法第二百三十條）；其二、它是承租人所享有的對(duì)出租人出賣出租物的請(qǐng)求權(quán)；其三、它是專屬于承租人的權(quán)利，此權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓也不能繼承轉(zhuǎn)移；其四、它是一種附條件的形成權(quán)，即以同等條件為前提（胡康生主編《中華人民共和國合同法釋義》，法律出版社1999年4月第1版，第340頁）。
筆者認(rèn)為，承租人之優(yōu)先購買權(quán)既然是一種法律賦予的權(quán)利，理所當(dāng)然即有保護(hù)之必要。而且，即便是法律賦予之權(quán)利，也會(huì)因?yàn)閲樽兓l(fā)生變化，或因?yàn)榱⒎ㄗ兓l(fā)生變化，承租人優(yōu)先購買權(quán)作為債權(quán)屬性，在物權(quán)條件下更會(huì)如此。
一、國情變化對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的影響
上世紀(jì)八十年代，筆者因作戰(zhàn)負(fù)傷轉(zhuǎn)業(yè)到基層人民法院工作。那個(gè)時(shí)期，不但連法院的辦公用房十分緊張，而且干警的居住條件更為緊張。在當(dāng)時(shí)，我國房屋資源正處于非常匱乏的狀態(tài)，解決房屋生活層面的居住相當(dāng)困難，房屋租賃關(guān)系是否穩(wěn)定直接關(guān)乎承租人生存利益之居住權(quán)能否得到保障。這就是當(dāng)時(shí)建立承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的社會(huì)基礎(chǔ)。而從司法方面看，也極力體現(xiàn)民法的人性理念與正義價(jià)值，以公民生存權(quán)為視角，在承租人優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)問題上堅(jiān)持財(cái)產(chǎn)交易安全讓度于生存權(quán)的司法走向，即便是善意取得，也得讓位于優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)與維護(hù)善意取得發(fā)生沖突情況下，認(rèn)為二者乃是特權(quán)與一般債權(quán)之關(guān)系，認(rèn)定租賃權(quán)帶有人權(quán)性質(zhì)，其法律地位理當(dāng)大于物權(quán)和一般債權(quán)（楊洪達(dá)在2004年7月11日人民法院報(bào)上對(duì)“是保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)還是維護(hù)善意取得” 一案的點(diǎn)評(píng)）。
由于我國改革開放的推行，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，我國公民的居住條件有了較大的改善。農(nóng)村建制鎮(zhèn)的擴(kuò)大，城市房屋建設(shè)的大幅度增長，使我國在特殊時(shí)期建立起來的承租人優(yōu)先購買權(quán)的社會(huì)基礎(chǔ)條件發(fā)生了深刻的變化。加之我國市場經(jīng)濟(jì)的確立，導(dǎo)致承租人優(yōu)先購買權(quán)的社會(huì)功能日趨萎縮，“買賣不破租賃”規(guī)則引致出租人所有權(quán)讓度于租賃權(quán)的現(xiàn)象遭到了市場經(jīng)濟(jì)秩序的沖擊。在第三人善意、有償取得租賃物所有權(quán)并辦理登記公示手續(xù)情況下，如果因承租人主張宣告該租賃物轉(zhuǎn)讓無效，以犧牲公示公信力及財(cái)產(chǎn)交易安全為代價(jià)實(shí)現(xiàn)承租人的利益保護(hù)，明顯與市場經(jīng)濟(jì)秩序的要求相悖（2005年第10期《人民司法》載王建華《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制性法律保護(hù)》一文）。因此，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)之發(fā)展，居住條件之改善，市場經(jīng)濟(jì)之確立，直接挑戰(zhàn)“買賣不破租賃”規(guī)則，使承租人優(yōu)先購買權(quán)之保護(hù)受到了強(qiáng)有力的限制。此乃時(shí)代發(fā)展的之必然，任何力量皆無法阻止。
二、立法變化對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的影響
我國在法律層面規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)，主要有1999年3月15日九屆全國人大二次會(huì)議通過的《合同法》第二百三十條規(guī)定，以及最高人民法院1988年4月2日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》（以下簡稱《貫徹意見》）第118條規(guī)定。合同法的規(guī)定是：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”該條從立法上確立了承租人優(yōu)先購買權(quán)制度。《貫徹意見》規(guī)定：“出租車出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！陛^長時(shí)間以來，司法就是嚴(yán)格按照上列法律和司法解釋規(guī)定保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的。
2007年3月16日，十屆全國人大五次會(huì)議通過了《物權(quán)法》，并于同年10月1日起施行。最高人民法院即于2008年12月18日公布的《關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》中，認(rèn)定最高人民法院1988年4月2日《貫徹意見》第118條規(guī)定的“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，出租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效”與《物權(quán)法》的規(guī)定發(fā)生沖突，應(yīng)予廢止。之所以廢止118條，除與物權(quán)法發(fā)生沖突原因外，該條也帶來大量的問題，有專家認(rèn)為主要有三：一是認(rèn)定房屋買賣合同無效不利于保護(hù)買受人的交易安全，二是認(rèn)定房屋買賣無效不利于誠信市場之建立，三是認(rèn)定買賣無效對(duì)承租人沒有帶來多少實(shí)際利益（《公檢法辦案指南》2013年第4期載劉貴祥《侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同效力》一文）。2009年6月22日，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《租賃解釋》）第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！边@表明，承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害情況下，承租人可以主張損害賠償請(qǐng)求權(quán)，但無權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，亦即優(yōu)先購買權(quán)不能對(duì)抗財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
三、現(xiàn)實(shí)條件下承租人優(yōu)先購買權(quán)之保護(hù)
從上列國情變化、法律變化引發(fā)的承租人優(yōu)先購買權(quán)功能之弱化，表明這一優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)喪失了生存權(quán)對(duì)抗所有權(quán)、債權(quán)對(duì)抗財(cái)產(chǎn)交易安全之功能。依照《物權(quán)法》規(guī)定的“物權(quán)法定原則”，在法律未規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)為物權(quán)情形下，該權(quán)利不應(yīng)納入物權(quán)保護(hù)范疇，不具有排他性權(quán)利。而《合同法》第二百三十條規(guī)定的承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，應(yīng)理解為承租人的法定優(yōu)先締約權(quán)，此屬于債權(quán)性質(zhì)，不具有對(duì)抗第三人的效力（《公檢法辦案指南》2009年第9期載關(guān)麗《關(guān)于租賃解釋涉及的若干問題》一文）。因此，承租人優(yōu)先購買權(quán)之保護(hù)，只能在現(xiàn)有法律框架下盡力而為。
按照《租賃解釋》第二十一條的規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，可以主張損害賠償請(qǐng)求權(quán)。筆者的理解是：第一，承租人優(yōu)先購買權(quán)并未因此喪失，仍屬于承租人的一項(xiàng)權(quán)利；第二，這種權(quán)利屬于債權(quán)性質(zhì)，受法律采護(hù)；第三，凡侵犯這種權(quán)利，將承擔(dān)法律責(zé)任，賠償承租人由此造成的損失。但由于沒有規(guī)定賠償范圍，尚須相關(guān)司法解釋予以明確，或由最高法院相關(guān)業(yè)務(wù)部門作出統(tǒng)一規(guī)定。在未作統(tǒng)一之前，司法實(shí)務(wù)中可以結(jié)合個(gè)案之實(shí)際，參考較為成熟的學(xué)理解釋意見，妥善處理。對(duì)于出租人違反法定的保護(hù)義務(wù)，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為，其損害賠償?shù)姆秶粌H包括侵權(quán)行為造成的直接損失，即所受損害造成的現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)因損害行為而減少，更應(yīng)包括侵權(quán)行為所造成的履行利益的損失，即讓財(cái)產(chǎn)權(quán)益回復(fù)到權(quán)利未受侵害之狀態(tài)。因之，具體損失可以考慮以下幾個(gè)方面：第一、搬家損失。即無法行使優(yōu)先購買權(quán)而被迫搬家所支出的必要費(fèi)用；第二、租金損失。即在租賃合同有效期內(nèi)，該房被出賣后，租賃合同到期日前的租賃期內(nèi)承租人將無需支付房租，減少該部分房租之支出；第三、差價(jià)損失，即履行利益的損失。侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的主體，應(yīng)當(dāng)賠償承租人房屋出賣時(shí)所定的價(jià)格與該房屋現(xiàn)在市場價(jià)格之間的差額損失（宋良剛、范小華發(fā)表于《法律適用》2014年第二期《承租人優(yōu)先購買權(quán)之侵權(quán)賠償問題的理論與實(shí)證研究》）。
筆者認(rèn)為，在司法實(shí)務(wù)中貫徹《租賃解釋》第二十一條規(guī)定時(shí)，亦即該條賦予承租人侵權(quán)賠償請(qǐng)求權(quán)卻不能主張出租人與第三人的房屋買賣合同無效時(shí)，也應(yīng)當(dāng)防止出租人與第三人惡意串通而簽訂買賣合同，以此損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形發(fā)生。一旦承租人主張，即應(yīng)要求承租人舉證，或者承辦法官依職權(quán)調(diào)查取證，一旦查證屬實(shí)，承租人依照《合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定和《民法通則》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定，主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這并不違背《租賃解釋》第二十一條的規(guī)定（2009年第9期《公檢法辦案指南》）載關(guān)麗《關(guān)于租賃解釋涉及的若干問題》）。
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