??樂(lè)居財(cái)經(jīng) 劉婷 周亮 發(fā)自武漢
??今天全國(guó)樓市的頭條給了武漢，武漢樓市的頭條給了融創(chuàng)中國(guó)（01918）。4月23日，武漢一口氣推出十宗地，吸引了包括融創(chuàng)、越秀、保利等房企在內(nèi)的二十余家房企前來(lái)?yè)尩?；“并?gòu)?fù)酢比趧?chuàng)一改撿漏作風(fēng)，大手筆砸下152億在公開市場(chǎng)拿下四宗地塊。
??盡管多家房企競(jìng)相拿地，融創(chuàng)本輪拿下的四宗地塊中有三宗地卻不存在競(jìng)爭(zhēng)者，甚至此前均曾遭遇流拍。在這種背景下，融創(chuàng)為何仍堅(jiān)持拿地？拿地后盈利空間是否可觀？融創(chuàng)又將如何深耕武漢？時(shí)間會(huì)給我們答案。
??融創(chuàng)斥資152億元連奪武漢四宗地
??進(jìn)入2019年，資金面逐步改善，房企頻頻舉牌土地市場(chǎng)，樓市逐漸步入“小陽(yáng)春”。易居研究院中國(guó)百城土地儲(chǔ)備相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，4月份全國(guó)352個(gè)城市累計(jì)出讓土地1574幅，當(dāng)前4月份的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)了今年3月份全月的成交數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月份70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比普遍上漲，其中一線城市二手房售價(jià)環(huán)比上漲0.3%。
??市場(chǎng)一片向好的勢(shì)頭下，武漢的土拍市場(chǎng)迎來(lái)一波小高潮。今日，武漢一口氣推出十宗地塊，吸引了包括融創(chuàng)、越秀、金茂、保利、陽(yáng)光城、景瑞、美的、雅居樂(lè)在內(nèi)的二十余家房企前來(lái)?yè)尩亍?/p>
??在這場(chǎng)土拍盛宴中，最大的主角非融創(chuàng)莫屬。在三個(gè)小時(shí)的競(jìng)拍中，融創(chuàng)以152.38億的價(jià)格大手筆競(jìng)得宗關(guān)、漢鋼、江夏四宗地塊。十點(diǎn)十分，武漢融創(chuàng)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)28755萬(wàn)元摘得P（2019）029號(hào)地塊，樓面地價(jià)1482.22元/平，溢價(jià)率19%。樂(lè)居財(cái)經(jīng)注意到，該地塊規(guī)定開發(fā)商要建不得低于180米的標(biāo)志性建筑。這也意味著，融創(chuàng)將在江夏區(qū)建立一個(gè)新地標(biāo)。
??拿下地標(biāo)項(xiàng)目之外，備受關(guān)注的P（2019）039號(hào)宗關(guān)地塊與P（2019）032、033號(hào)漢鋼地塊均被融創(chuàng)收歸囊中。其中P（2019）039號(hào)起價(jià)70億、起拍樓面地價(jià)14478元，刷新去年1月30號(hào)由萬(wàn)科拿下的漢宜片的單總價(jià)紀(jì)錄。該地塊位于宗關(guān)解放大道旁，硚口核心地理位置，緊挨已經(jīng)通車的軌道交通1號(hào)線和3號(hào)線，未來(lái)還規(guī)劃有軌道交通12號(hào)線。周邊新房項(xiàng)目有中建御景星城、時(shí)代新世界、興華尚都國(guó)際、新華尚水灣等，均價(jià)28000元/平左右，二手房小區(qū)主要有江景時(shí)代、安廈花園、秦水名邸等，均價(jià)在1.7萬(wàn)到1.9萬(wàn)每平之間。
??業(yè)內(nèi)計(jì)算拿地成本的公式為：（地價(jià)*1.32+6000）*1.05，其中1.32為資金成本，按照4年周期計(jì)算，6000為建安成本，1.05為營(yíng)業(yè)稅或抵扣后的增值稅。以此推算，P（2019）039號(hào)宗關(guān)地塊的成本價(jià)約為2.6萬(wàn)元/平，按目前新房售價(jià)情況來(lái)看，融創(chuàng)拿下該地塊尚有盈利空間。
??融創(chuàng)拿下的漢鋼兩宗地塊的P（2019）032號(hào)地塊成交總價(jià)385000萬(wàn)元，樓面地價(jià)6987元/平；P（2019）033號(hào)地塊成交總價(jià)410000萬(wàn)元，樓面地價(jià)10250元/平，溢價(jià)率24%。以上述公式推算，漢鋼兩宗地塊的P（2019）032號(hào)地塊的成本價(jià)約1.6萬(wàn)元/平；P（2019）033號(hào)地塊的成本價(jià)約為2萬(wàn)元/平。
??值得注意的是，P（2019）039號(hào)的宗關(guān)地塊以及P（2019）032、P（2019）033號(hào)漢陽(yáng)鋼廠地塊此前均曾經(jīng)遭遇流拍。業(yè)內(nèi)人士對(duì)樂(lè)居財(cái)經(jīng)表示，他們對(duì)于漢陽(yáng)鐵廠、宗關(guān)兩宗地塊十分有興趣，但鑒于難度過(guò)高無(wú)法參與。因地塊商業(yè)占比過(guò)大、均價(jià)過(guò)高、條件過(guò)于苛刻等原因，遏制了諸多品牌房企參與的可能性。
??明知山有虎，偏向虎山行。在流拍后仍敢接盤，融創(chuàng)對(duì)武漢市場(chǎng)的看好可見一斑。此輪融創(chuàng)大手筆砸向武漢，主要原因有三：首先，武漢市場(chǎng)潛力巨大，2019年全市住房保障和房屋管理工作會(huì)資料顯示，2018年武漢新房成交均價(jià)在19個(gè)副省級(jí)以上城市中居第13位，新房銷量居全國(guó)第3位。其次，目前融創(chuàng)集中布局核心一二線城市，土儲(chǔ)中約有85%分布于一二線城市，未來(lái)一線和強(qiáng)二線將是融創(chuàng)發(fā)力的增長(zhǎng)點(diǎn)，武漢是融創(chuàng)在華中布局的重點(diǎn)城市；第三、要想發(fā)展，首先要有地。截至2018年年末，融創(chuàng)在武漢擁有總土地儲(chǔ)備477.92萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備386.22萬(wàn)平方米，2017年末對(duì)應(yīng)數(shù)值分別為517.72萬(wàn)平方米和420.50萬(wàn)平方米。對(duì)比可知融創(chuàng)在武漢的土地儲(chǔ)備正在縮水，如果再不拿地恐怕難以支撐其發(fā)展。
??孫宏斌的武漢情結(jié)
??事實(shí)上，孫宏斌與武漢的結(jié)緣可追溯到他的大學(xué)時(shí)期。1979年至1983年，孫宏斌就讀于武漢水利水電大學(xué)治河系，此后，該校正式并入武漢大學(xué)。孫宏斌表示對(duì)武漢很有感情，笑稱許多人的初戀都在武漢，投資武漢既是出于感情也是出于對(duì)市場(chǎng)的看好。
??2015年8月，“并購(gòu)?fù)酢笔召?gòu)美聯(lián)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司，正式進(jìn)入武漢；2016年初，融創(chuàng)攜手星海集團(tuán)共同開發(fā)后湖躍進(jìn)村；兩個(gè)月后，融創(chuàng)又從中航地產(chǎn)手中拿下華中金融城地塊，計(jì)劃開發(fā)融創(chuàng)中心。
??“今年絕對(duì)是當(dāng)之無(wú)愧的武漢年?！?017年，孫宏斌常常占領(lǐng)武漢樓市新聞的頭條，在這一年期間，他到武漢的次數(shù)比過(guò)去十五年加起來(lái)的還要多。2017年8月，融創(chuàng)與武漢簽約融創(chuàng)第二總部、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目，融創(chuàng)體育公園項(xiàng)目，融創(chuàng)華中金融城二期及融創(chuàng)青山文創(chuàng)科技城。至此，融創(chuàng)在武漢便已經(jīng)布局11個(gè)項(xiàng)目，速度令人側(cè)目。
??此后，融創(chuàng)通過(guò)合作開發(fā)、招拍掛、并購(gòu)等方式拿地，進(jìn)一步深耕武漢。
??當(dāng)被問(wèn)及這些年來(lái)武漢最大的變化時(shí)，孫宏斌調(diào)侃說(shuō)武漢越來(lái)越熱了，一方面是天氣越來(lái)越熱了，另一方面是外界對(duì)武漢的投資也越來(lái)越熱了。進(jìn)軍武漢四年來(lái)，孫宏斌毫不掩飾對(duì)武漢市場(chǎng)的看好?！拔錆h現(xiàn)在是全中國(guó)當(dāng)之無(wú)愧的投資熱土，無(wú)論是城市本身的發(fā)展機(jī)遇，還是各種創(chuàng)業(yè)和投資政策，都極具吸引力。并且一個(gè)城市花這么大的力氣來(lái)吸引人才，在全世界都是第一次?！?/p>
??“一旦進(jìn)到武漢就必定深耕，別人三十個(gè)城市才能實(shí)現(xiàn)的銷售額，我們只用十來(lái)個(gè)城市就可以實(shí)現(xiàn)，這就是深耕?！痹趯O宏斌的規(guī)劃里，武漢已經(jīng)不再是橫向的布局，而是縱向的深耕。
??有意思的是，2018年10月19日，武漢融創(chuàng)基業(yè)投資控股有限公司正式更名為武漢融創(chuàng)基業(yè)控股集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資金也進(jìn)行了變更由1000萬(wàn)增到10億。同時(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行變更，由原來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房屋祖?zhèn)愖兏鼮樯虡I(yè)運(yùn)營(yíng)管理、工程項(xiàng)目管理服務(wù)、園區(qū)管理服務(wù)、旅游信息咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，此舉意味著融創(chuàng)在武漢的布局將更加多元，由原來(lái)單一的地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向文旅、文化等方向。
??三個(gè)月后的一次合作印證了業(yè)內(nèi)的猜想。1月15日，武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在青島東方影都舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。根據(jù)協(xié)議，雙方將大力推進(jìn)包括金融、文化、旅游、地產(chǎn)等在內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目合作。孫宏斌在現(xiàn)場(chǎng)表示，未來(lái)融創(chuàng)將依靠自身品牌優(yōu)勢(shì)，和武漢地產(chǎn)集團(tuán)共同推動(dòng)武漢市舊城改造、城市建設(shè)，以及長(zhǎng)江主軸經(jīng)濟(jì)帶等全國(guó)重點(diǎn)城市區(qū)域項(xiàng)目拓展等。
聯(lián)系客服
