提到我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，很多人第一印象就是，過去這些年我們國(guó)家建造了太多的高樓大廈，尤其是一二線城市，摩天高樓撥地而起，越建越高，越建越密。事實(shí)上，過去幾年不僅各大城市間在暗中較量建造摩天大樓的高度和數(shù)量，同一城市的不同區(qū)域甚至也在你爭(zhēng)我斗，比誰建的樓高、樓多。
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安居客研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至到2019年底，我國(guó)擁有200米以上高樓860座。同時(shí)，我國(guó)還是擁有超高層住宅最多的國(guó)家。不僅如此，2015年后，隨著很多品牌房企紛紛布局三四五線城市，也帶動(dòng)了這些地方建高樓大廈的熱情。一些總?cè)丝诓蛔阄迨f的縣城，現(xiàn)在都已經(jīng)蓋起了四十多層的高層建筑。
有人說，這些高樓大廈的建立在某種程度上代表著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因?yàn)橥?jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方，修建的大廈和高樓也就越多。深圳、上海等地就是最好的例子。
這確實(shí)有一定道理，但很多人可能不知道，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)才能建高樓大廈其實(shí)只是其一，更為關(guān)鍵的原因有兩個(gè)：一是過去二十年我國(guó)城鎮(zhèn)化迎來了快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化率從36.22%提升至60.6%，二十年間城鎮(zhèn)凈增加了3.94億人口。城鎮(zhèn)人口大幅增加，對(duì)應(yīng)的是住房需求快速上升，在有限的土地上如何能滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，答案就是把房子建得更高，既能節(jié)約土地，又能提升空間利用率；二是同等占地面積且不受容積率限制的情況下，開發(fā)商建造的住宅層數(shù)越高利潤(rùn)越大。這也是很多開發(fā)商樂此不疲建造高層甚至是超高層建筑的主要原因。
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傳統(tǒng)的步梯房已經(jīng)逐漸被第四代電梯高層替代，現(xiàn)在的年輕人買房更是有很深的高樓情結(jié)。歸根結(jié)底是高層住宅有4大明顯的優(yōu)勢(shì)：采光通風(fēng)效果好、視野佳、噪音污染小、配有電梯上下樓非常便捷。
但本著長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，其實(shí)高樓（高層住宅、摩天商業(yè)、超高寫字樓等）也有很明顯的三大弊端：其一、現(xiàn)在遍地都是的三四十層高層住宅，未來拆遷的難度和成本都很高。過去老城區(qū)的很多老舊小區(qū)之所以能順利完成拆遷，根本原因是這些老房子樓層不高，拆遷后均可以建造更高的房子，有充足的利潤(rùn)空間。但是現(xiàn)在很多城市的高層、超高層高樓，未來是很難拆遷的，有專家計(jì)算過，現(xiàn)在30層的高樓，未來可能要建到50層才能盈利；
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其二、性價(jià)比低且維護(hù)難、成本高。拿高層住宅來說，超過11層公攤面積就已經(jīng)高達(dá)20%以上，購(gòu)買產(chǎn)證是100平的房子，最后實(shí)際可利用面積不足80平。不僅如此，購(gòu)房者還需要繳納對(duì)應(yīng)的取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)以及契稅費(fèi)、維修基金等。更重要的是，高層建筑等到十年、二十年后都必須進(jìn)行維護(hù)，尤其是電梯老化、外墻脫落、水電氣管基礎(chǔ)設(shè)施老化等，不僅維護(hù)難度大，而且花費(fèi)頗大。作為購(gòu)房者而言，其實(shí)高層住宅的性價(jià)比并不算高；
其三、居住體驗(yàn)差。高層、超高層住宅的容積率一般都很高，這意味著其居住體驗(yàn)都很差。容積率高，說白了就是小區(qū)樓層高，樓間距小，陽光照射的時(shí)間很短，很多人的家里都會(huì)陰暗潮濕，且容易滋生細(xì)菌霉菌。而且隨著后期入住率的提高，整個(gè)小區(qū)都會(huì)給人“鬧哄哄”、“很擁擠”的感覺。早晚想散散步，可能到處都是人。最主要的是，樓層一旦超過三十層，高層居民每天都要花很多時(shí)間等電梯，特別是早晚高峰期，頂樓上下樓可能需要半個(gè)小時(shí)以上。
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除此之外，高層住宅也使得火災(zāi)、地震等發(fā)生時(shí)的救援難度加大。尤其是火災(zāi)救援，現(xiàn)在消防配備的云梯普遍只能通到13、14層樓高，超過這個(gè)高度的高層住宅基本上都存在一定的救援難度。
基于以上分析，最近幾年很多專家學(xué)者都發(fā)言“不提倡再繼續(xù)建造高樓大廈”。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任周天勇甚至認(rèn)為，超高層住宅因?yàn)榇嬖诓疬w難、維護(hù)難等一系列問題，未來可能變成“永久貧民窟”。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)李曉江也覺得，高層住宅未來將面臨的電梯故障、設(shè)施老化等問題，也會(huì)使得其成為一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。
不止一些學(xué)者專家注意到了高層建筑的弊端，國(guó)家其實(shí)也早就注意到了全國(guó)各地瘋狂建造高樓大廈的不合理，并采取了一系列行動(dòng)——第一、過去兩年，住建部不僅多次以文件的形式要求各地“推進(jìn)城市更新和建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型”，更主張“未來老城區(qū)改造不再'大拆大建’”，更多的是以“原地改造”的方式。其中明確對(duì)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及的4層以上住宅加裝電梯也有明確指示，未來不管是新建住宅，還是需要改造的老舊住宅，4層以上符合條件的都必須加裝電梯。
第二、2020年04月27日住建部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》明文確定，2021年起住宅要實(shí)施“新標(biāo)準(zhǔn)”。
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換言之，從2021年起，住宅將實(shí)施“限高令”，我們總結(jié)主要內(nèi)容有四點(diǎn)：1、一線城市一般不得新建500米以上超高層“摩天樓”；2二線城市嚴(yán)格限制新建250米以上建筑；3、二三線城市新建100米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局；4、中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。
“停建”高樓？
通過住建部發(fā)布的“限高令”新規(guī)來看，很顯然國(guó)家這一次是來真的了：從2021年起，全國(guó)絕大多數(shù)城市都將“停建”高樓大廈。專家學(xué)者朱海斌總結(jié)認(rèn)為，未來除一線城市外，其它城市建設(shè)250米以上的超高層建筑幾乎不可能了。就算是一線城市，想繼續(xù)建500米以上的超高層“摩天樓”，也需要嚴(yán)格論證，層層審批，相較于前些年，獲批的概率微乎其微。而且過去很多二線省會(huì)城市熱衷于打造城市CBD的時(shí)代也將就此終結(jié)。特別是很多縣城，以建設(shè)多層住宅為主，其目的就是為了規(guī)避小縣城無序建設(shè)。
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而且基于前文的分析，其實(shí)高層住宅，尤其是超高層摩天大樓住宅，因?yàn)榇嬖谌竺黠@的弊端，現(xiàn)在也開始越來越不被追捧了。尤其是很多專家學(xué)者指出了，未來摩天大樓高層住宅很可能淪為“永久貧民窟”，其受歡迎程度大大降低。
住建部確定了住宅將實(shí)施新標(biāo)準(zhǔn)，這意味著未來兩類房子將吃香走俏：第一類是可以加裝電梯的老舊小區(qū)住宅。特別是底子好的老舊小區(qū)，未來經(jīng)歷過3大內(nèi)容的舊改后，其整體環(huán)境會(huì)有大幅提升，將在年輕購(gòu)房者中更吃香走俏。尤其是加之電梯之后，會(huì)大大方便樓棟居民的上下樓，特別是老人和小孩受益最明顯。須知，這些老城區(qū)的老舊小區(qū)，本身就有很有利的條件，不僅處于城市核心地段，往往周邊醫(yī)療、商業(yè)、學(xué)區(qū)等都配套充足，而且公攤面積非常小，未來具有很大的升值前景；
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第二類是新建的配有電梯的多層住宅。原因有兩個(gè)：其一、“限高令”的出臺(tái)，確定了未來各大城市繼續(xù)建造高層住宅的可能性很低，而高層住宅的減少，將大大提升多層住宅的需求，尤其是很多縣城，未來原則上不準(zhǔn)再繼續(xù)建高層住宅；其二、多層住宅本身居住體驗(yàn)感就比高層住宅有優(yōu)勢(shì)。這體現(xiàn)在三個(gè)方面：容積率低、公攤小、維護(hù)難度低費(fèi)用少。所以，未來那些新建的配有電梯的多層住宅，尤其是戶型設(shè)計(jì)方正、新穎的多層住宅，更能俘獲年輕人的芳心，未來會(huì)更吃香、更走俏，這意味著其未來的升值前景不可小覷。
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