環(huán)證通訊：最近我們的國(guó)民公公心很煩啊！為啥？辛苦打拼的天下居然被人賤買賤賣，是可忍孰不可忍，好歹公公也是中國(guó)首富。于是王健林被逼著做了一個(gè)決定，退出港股，回歸A股。13日是萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699.HK) 于聯(lián)交所買賣的最后交易日；9月20日，也就是一周后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將正式在聯(lián)交所除牌，離開(kāi)香港，殺向A股。萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699.HK）2014年12月在港交所上市，創(chuàng)下內(nèi)陸最大商業(yè)地產(chǎn)的上市神話，然而僅僅過(guò)了15個(gè)月，就匆匆逃離香江北上，究竟是為何?環(huán)證通小編來(lái)給你算算一筆賬，你就清楚了。
王健林的“A+H”股計(jì)劃
研究港股的小伙伴們都知道，相對(duì)于A股市場(chǎng)而言，港股更加便宜。
對(duì)于此次私有化，王健林王爸爸自己也表示逃離港交所是因?yàn)楣乐堤?/strong>。和一般的房地產(chǎn)公司不同，萬(wàn)達(dá)商業(yè)去年凈利潤(rùn)構(gòu)成當(dāng)中35%來(lái)自于固定租金業(yè)務(wù)。前年是30%，意味著每年增長(zhǎng)5.2%，2016年至少超過(guò)四成凈利超過(guò)租金行業(yè)，不能用簡(jiǎn)單房地產(chǎn)公司估值。而香港股指只有不到5倍，市值還低于凈資產(chǎn)。這種估值讓萬(wàn)達(dá)無(wú)法忍受。
而港股的低估值由來(lái)已久，顯然王健林王爸爸也不是第一次知道。所以萬(wàn)達(dá)商業(yè)一開(kāi)始的上市計(jì)劃就是“A+H”股模式。也就是在在香港和內(nèi)陸都上市。這種模式的好處除了可以搞兩次IPO，更重要的是在香港的后續(xù)融資。
香港是國(guó)際四大金融中心之一，有成熟的、高度發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)。企業(yè)融資、兩融資是純市場(chǎng)行為。反觀大陸資本市場(chǎng)，再融資是天大的“恩惠”，中國(guó)平安、中國(guó)人壽、中國(guó)石油這樣牛X的公司都不是想融就可以融的。特別是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)政府判斷房市過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，就會(huì)一刀切地停止所有房產(chǎn)上市公司的融資和再融資。
“A+H”模式短板
不過(guò)“A+H”模式最大的缺點(diǎn)是低估值的H股成為木桶的“短板”，拖累A股，降低公司的整體估值水平。
假如某公司凈利潤(rùn)2億，總股本1億，在A股上市后市盈率為15倍，則股價(jià)30元、市值30億。假如該公司發(fā)行了2000萬(wàn)H股，由于兩地估值水平懸殊，投資人南下“撿便宜”。最終A股、H股價(jià)格分別穩(wěn)定在20元和15港元，H/A比價(jià)為60%，總市值約合18.4億，生生被拖累38.7%！
以南方航空為例，A股價(jià)格為7.08元，H股是3.98港元，H/A比價(jià)為56%。中國(guó)人壽H/A比價(jià)是68%，比亞迪不到64%，廣汽集團(tuán)只有32%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“金隅股份”竟然只有25.52%……
小廣告來(lái)襲，所以關(guān)注環(huán)證通的小伙伴們，知道為啥買港股跟撿漏一樣了吧。
如果不私有化 王健林將損失千億身家
A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)市盈率一般為十幾倍。2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)凈利潤(rùn)超過(guò)300億，若在A股上市，按15倍市盈率，市值可達(dá)4500億。而在提出私有化之前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)H股價(jià)格對(duì)應(yīng)市值約合1200億人民幣，市盈率僅為4倍！
發(fā)行A股后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)總股本將達(dá)47.77億股，其中6.52億H股占比13.66%。假如H股拖累A股20%，王健林將損失千億身家，實(shí)在得不償失。
輕資產(chǎn)模式 王健林回歸A股的底氣
上文也已經(jīng)提到，相較于港股市場(chǎng)，A股市場(chǎng)大多數(shù)地產(chǎn)公司只能融資一次，而且還有政策的不穩(wěn)定因素。那么從港交所退市，回歸A股之后，王健林不擔(dān)心資金短缺嗎？
這和王健林的“輕資產(chǎn)模式”探索有關(guān)。
王爸爸的“輕資產(chǎn)經(jīng)”是：投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。
2015年10月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)讓了阜陽(yáng)、濱州、煙臺(tái)、營(yíng)口、連云港等地的五家項(xiàng)目公司。在上述地區(qū)建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所需42.2億資金由買方籌集，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將享受物業(yè)建成后凈租金收益的30%。這宗交易成為萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)模式”的樣板。
2016年計(jì)劃開(kāi)業(yè)50多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中超過(guò)20個(gè)采用“輕資產(chǎn)模式”，占比達(dá)到40%，這套商業(yè)模式探索的成功給了王健林棄港股回歸A股的底氣。
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萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在此次私有化過(guò)程中，要約收購(gòu)H股股份的資金全部來(lái)自財(cái)團(tuán)投資者，按照文件披露，萬(wàn)達(dá)商業(yè)牽頭在開(kāi)曼群島和英屬維京群島設(shè)立的9個(gè)投資實(shí)體，其中7個(gè)投資實(shí)體引入了包括杉杉控股、上海持睿、上海褚驊、中國(guó)中鐵、平安保險(xiǎn)、工銀國(guó)際、渤海產(chǎn)業(yè)、國(guó)泰君安等多家財(cái)團(tuán)投資者。這些財(cái)團(tuán)獲得的回報(bào)承諾是獲得流通股中2.11%到21.91%的股權(quán)配售。
在這9家機(jī)構(gòu)中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的子公司就有4家，另外5家為外部投資者。5家外部財(cái)團(tuán)，其背后隱藏著數(shù)量眾多的“中字頭”大鱷。比如中國(guó)中鐵（601390，SH）。中國(guó)中鐵持有中鐵國(guó)權(quán)投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱中鐵國(guó)權(quán)）45%的股權(quán)，而中鐵國(guó)權(quán)通過(guò)OrienteMagicoInvestmentFundL.P參與了萬(wàn)達(dá)私有化。與中國(guó)中鐵相似，工商銀行（601398，SH）也通過(guò)旗下工銀國(guó)際間接參與了萬(wàn)達(dá)私有化。此外，保利集團(tuán)也參與了進(jìn)來(lái)，但與上市公司保利地產(chǎn)（600048，SH）沒(méi)有關(guān)系。
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