12月9日的中央政治局會(huì)議公告指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這不僅是2012年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宗旨與目標(biāo)，也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展之路?？梢哉f(shuō)，2012年甚至更長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向及目標(biāo)就在些基礎(chǔ)上建立。不過(guò)，這種房地產(chǎn)發(fā)展的原則性及目標(biāo)如何轉(zhuǎn)化可執(zhí)行的政策，則成了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正能以健康發(fā)展的關(guān)鍵。
到目前為止，無(wú)論是政府有些部門，還是理論界及市場(chǎng)人士，多數(shù)人對(duì)中央政府房地產(chǎn)政策的目標(biāo)是十分存疑的或認(rèn)為無(wú)法就此找到較為理想的答案。不過(guò)，在11月12日“2011中國(guó)市長(zhǎng)論壇”暨中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)第四屆五次常務(wù)理事擴(kuò)大會(huì)議上，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆則對(duì)這個(gè)問(wèn)題則給出一個(gè)可操作性的政策答案。
黃奇帆認(rèn)為，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，就是這個(gè)國(guó)家或城市的平均家庭收入6至7年能夠購(gòu)買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么樣才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)呢？總體上來(lái)說(shuō)，就是要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是“軍規(guī)”，是底線。宏觀上，如果這五個(gè)環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計(jì)都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)出現(xiàn)大起大落的狀況，就能夠?qū)崿F(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)此，盡管有不少需要完善的地方，但是，它給中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的原則性得以轉(zhuǎn)化具體可執(zhí)行政策有了清晰的思路。
首先，在現(xiàn)代文明社會(huì)，任何國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都是建立在它的基本功能的基礎(chǔ)上，即住房市場(chǎng)發(fā)展就是為了改善城市居民的基本居住條件，就是為了提高全體居民住房福利水平。這不僅表現(xiàn)在聯(lián)合國(guó)的《人居宣言》中，也表現(xiàn)為各個(gè)國(guó)家《住宅法》里。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目的及宗旨。只有這樣才是房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康發(fā)展的根本所在。而在黃市長(zhǎng)的演講中，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)就是如何讓城市居民用其6－7年收入購(gòu)買一套70－80平方米的普通商品房（這是房?jī)r(jià)理性回歸的基礎(chǔ)）。如果這樣那么房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)的住房就完全界定在居民基本住宅上而不是投機(jī)炒作賺錢的工具上。從2004年開始，我就多次撰文指出，如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)界定是一個(gè)消費(fèi)主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)大起大落，也就能夠健康有序的發(fā)展。這就是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。因此，如何把這個(gè)觀念制度化，創(chuàng)立《住宅法》勢(shì)在必行。這也是住房?jī)r(jià)格回歸理性的基本前提。
在黃市長(zhǎng)看來(lái)，一旦對(duì)房地產(chǎn)的功能界定清楚，政府就能夠計(jì)算出當(dāng)前、未來(lái)不同城市的住房供求關(guān)系，政府就能夠根據(jù)這種供求關(guān)系來(lái)保證住房市場(chǎng)生產(chǎn)。不過(guò)，在本文看來(lái)，要計(jì)算出當(dāng)前及未來(lái)國(guó)內(nèi)各城市的住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，還得對(duì)國(guó)內(nèi)城市住房進(jìn)行普查，在普查的基礎(chǔ)上對(duì)國(guó)內(nèi)所有的住宅建立檔案。這樣，政府不僅能夠了解中國(guó)住房市場(chǎng)的基本信息，也為新的房地產(chǎn)各種制度法律設(shè)立提供有效信息分析的基礎(chǔ)。
在黃市長(zhǎng)看來(lái)，可以通過(guò)控制地價(jià)來(lái)控制房?jī)r(jià)，認(rèn)為土地的價(jià)格占住宅的價(jià)格三分之一以下才為合理。因此，作為城市土地的供應(yīng)者，政府可能土地供應(yīng)的變化來(lái)調(diào)節(jié)土地的價(jià)格，并由此來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)。在當(dāng)前市場(chǎng)的情況下，這個(gè)思路沒(méi)有什么錯(cuò)。不過(guò)，土地價(jià)格決定因素應(yīng)該是房?jī)r(jià)而是土地的價(jià)格決定了房?jī)r(jià)。政府通過(guò)土地供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的作用，不僅在于增加或減少土地的供應(yīng)，而更重要的是對(duì)所供應(yīng)的土地設(shè)限。即對(duì)土地的拍賣，就得規(guī)定所拍賣土地應(yīng)該生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品，并用法律把它固化。
由于住房是一種消費(fèi)產(chǎn)品，在住房的稅收問(wèn)題更關(guān)注的是住宅的直接稅，即物業(yè)稅的征收上。通過(guò)住房的物業(yè)稅不僅可抑制居民的過(guò)度需求，也能夠達(dá)到收入再分配的作用。不過(guò)，征收住房物業(yè)稅是國(guó)際慣例，但是要建立起一個(gè)公正公平的物業(yè)稅（如果稅收不公平公正，所達(dá)到效果是十分有限的），需要不少基礎(chǔ)性的條件。在目前這些基礎(chǔ)性條件不滿足聽情況下，要出臺(tái)這個(gè)稅種比較困難。因此，在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，政府不僅要?jiǎng)?chuàng)造條件推出物業(yè)稅，更重要的是要針對(duì)性地對(duì)住房交易環(huán)節(jié)采取嚴(yán)厲稅收政策遏制住房投機(jī)炒作，可出臺(tái)更為嚴(yán)厲的住房交易稅及住房交易所得稅。這些香港、臺(tái)灣、新加坡等地都有成熟的經(jīng)驗(yàn)。
就到金融杠桿而言，住房按揭利率的差異化及首付比例，保證住房為基本消費(fèi)品的主要工具。如果有好的住房信貸差異化的政策，那么當(dāng)前的住房限購(gòu)、限價(jià)等行政手段就不需要了。比如，民眾購(gòu)買首套普通商品房，首付應(yīng)該在30%左右；對(duì)于第二套以上的商品房或者高級(jí)商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。在這里，黃市長(zhǎng)的重點(diǎn)放在住房購(gòu)買杠桿比例上，只要把首付比例確定在一個(gè)合理的范圍，那么住房投機(jī)炒作者就會(huì)退出市場(chǎng)。而對(duì)第三套以上的住房禁止住房按揭，對(duì)住房投機(jī)炒作更是嚴(yán)重的打擊。不過(guò)，金融杠桿還包括按揭貸款利率及信貸可獲得性。因?yàn)椋皇窃谑赘侗壤系南薅?，?duì)新進(jìn)入者立竿見(jiàn)影，而對(duì)存量住房作用無(wú)影響。因此，對(duì)于限制住房的投機(jī)炒作，還得對(duì)按揭貸款利率全面上調(diào)，加上物業(yè)稅，這樣才可把已有住房投機(jī)炒作逐漸擠出市場(chǎng)。已有的實(shí)證研究表明，早幾年的住房?jī)r(jià)格快速飚升，是與央行采取低利率政策有關(guān)的。因此，全面提高住房按揭貸款利率，也是金融杠桿的重要方面。對(duì)于利率全面提高，會(huì)影響第一套住房購(gòu)買者的支付水平問(wèn)題，政府可以采用住房貸款利率貨幣化補(bǔ)貼的方式，而不是當(dāng)前的由商業(yè)銀行直接的利率優(yōu)惠。
所謂配置格局就是保障住房的建設(shè)問(wèn)題。如果國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)投機(jī)炒作被擠出市場(chǎng)，那么絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入這個(gè)商品房市場(chǎng)。在這種情況下，保障性住房建設(shè)任務(wù)就不大，主要是解決城市少數(shù)弱勢(shì)居民的住房問(wèn)題。
總之，黃奇帆給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)清楚的答案，也是對(duì)中央政府最近住房政策的清楚詮釋。如果中央政府能夠在這個(gè)基本思路上再加上完善，那么房地產(chǎn)的價(jià)格回歸理性及房地產(chǎn)健康發(fā)展也就容易了。重慶的住房市場(chǎng)能夠化解問(wèn)題的辦法，也能夠在中央政府的原則性指導(dǎo)推行。這是2012年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展之路。
