編者按：中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近10年的高速發(fā)展，已成為我國市場經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，一個房地產(chǎn)項目的投資額少則幾千萬元，多則上億元、幾十億元、甚至上百億元。大規(guī)模的項目開發(fā)，單靠開發(fā)商的自有資金是難以完成的。一個項目要成功運作，通過各種融資途徑取得足額的資金投入是重要保證。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)融資模式及流程
一般來說，房地產(chǎn)項目的資金來源主要有以下幾個方面：開發(fā)商自有資金，銀行貸款及施工企業(yè)墊資，售房款的再投入。項目的啟動需要開發(fā)商投入自有資金， 項目計劃立項、建設(shè)規(guī)劃審批、簽訂土地出讓合同、進(jìn)行土地的三通一平等前期工作主要依靠開發(fā)商自有資金完成。開發(fā)商投入完成上述工作后一般能取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證臨證、施工許可證。取得了上述文件后，開發(fā)商即可向銀行申請貸款，獲得開發(fā)項目的主要資金來源，通常取得銀行貸款需要以在建工程進(jìn)行抵押。另一方面，項目建設(shè)過程中，開發(fā)商往往要求施工企業(yè)墊資，墊資施工是業(yè)界的一項潛規(guī)則。獲得來自施工企業(yè)的資金支持，也是開發(fā)商的融資途徑之一。項目開發(fā)達(dá)到預(yù)售條件后，開發(fā)商即申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售、銷售，將售房資金投入項目后續(xù)開發(fā)。以上是房地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資模式及流程。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)融資法律問題
上述房地產(chǎn)融資流程主要包括在銀行貸款、墊資與售房款三個方面；涉及四方主體：開發(fā)商、銀行、施工企業(yè)、購房人；從各方主體利益保護(hù)的角度而言，其中的法律問題主要表現(xiàn)為在建工程抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、買受人商品房交付請求權(quán)之間的沖突。
2.1 相關(guān)法律制度概述
2.1.1 在建工程抵押權(quán)概述
根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條的規(guī)定，所謂在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法解釋》）第47條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。
2.1.2 建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)概述
《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”?！逗贤ā返?/span>286條的規(guī)定，是在建設(shè)工程合同制度中確立了一項新的法律制度，承認(rèn)建設(shè)工程承包人對建設(shè)工程享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。2002年6月27日，最高法院法釋（2002）16號《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》），對《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的范圍、期限等具體內(nèi)容作出了進(jìn)一步解釋。
2.1.3 買受人商品房交付請求權(quán)概述
《批復(fù)》第2條規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”也就是說，相對于施工企業(yè)的工程價款優(yōu)先受償權(quán)，已經(jīng)支付全部或者大部分款項的買受人在請求商品房交付方面享有優(yōu)先權(quán)。
2.2 現(xiàn)存法律問題
綜上，針對房地產(chǎn)融資模式中涉及到三種不同形式的權(quán)利：在建工程（房屋）抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、買受人商品房交付請求權(quán)。
2.2.1 買受人商品房交付請求權(quán)與在建工程（房屋）抵押權(quán)的沖突買受人商品房交付請求權(quán)與在建工程抵押權(quán)通常不會產(chǎn)生沖突，按現(xiàn)行的操作模式，開發(fā)公司為避免在建工程抵押影響項目銷售，通常都與銀行事先洽商好了逐步解除抵押的時間和步驟，在消費者購買房屋時，項目貸款銀行會解除對售出部分設(shè)定的抵押；若買受人申請銀行按揭的，雖然也需要以所購房屋設(shè)定抵押，但其性質(zhì)與參與主體均發(fā)生了轉(zhuǎn)變，兩者之間若產(chǎn)生沖突屬于買受人商品房交付請求權(quán)與在房屋抵押權(quán)的范疇。但上述操作模式并不是一種法定程序，因此仍存在買受人商品房交付請求權(quán)與在建工程抵押權(quán)發(fā)生沖突的可能性。
另一方面，實踐中，一些開發(fā)商為填補資金缺口，實現(xiàn)滾動開發(fā)的融資需要，在商品房預(yù)售（買賣）合同簽訂后，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人之前，又將該房屋作為抵押物抵押給銀行而獲取貸款。由此也可能產(chǎn)生買受人商品房交付請求權(quán)與房屋抵押權(quán)的沖突。
依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，在開發(fā)商不履行償還貸款義務(wù)時，債權(quán)人（抵押權(quán)人）可對該抵押房屋的折價、變賣的價款優(yōu)先受償，而買受人因其通過商品房買賣合同對該房屋享有的只是債權(quán)請求權(quán)，沒有對抗第三人的效力，也不能請求免除設(shè)定于房屋之上的抵押負(fù)擔(dān)。和上述法律原則一致，《商品房買賣合同解釋》第8條規(guī)定，在商品房買賣合同成立以后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任，但是無法請求開發(fā)商交付房屋。也就是說，抵押貸款是優(yōu)先于商品房買受人的債權(quán)的。
2.2.2在建工程（房屋）抵押權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的沖突
在《批復(fù)》施行前，對建設(shè)工程中的被拖欠工程價款與在建工程抵押權(quán)沖突時，司法實踐大多以合同約定的違約責(zé)任和《擔(dān)保法》及其解釋的相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)。依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，以在建工程抵押權(quán)形式作為擔(dān)保的的銀行債權(quán)可以高枕無憂?！杜鷱?fù)》實施后，被拖欠工程價款在一定程度上取得了對抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)，可優(yōu)先于抵押權(quán)以項目工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。銀行債權(quán)本可就抵押房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，現(xiàn)在卻變成其次受償了，即在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的情況下，必須確保工程價款優(yōu)先償付后，銀行抵押債權(quán)才能優(yōu)于其他一般債權(quán)受償。
針對拖欠工程款中的施工企業(yè)墊資部分，最高法院研究室人員明確指出，施工企業(yè)墊資如果確實已經(jīng)物化到工程中，則該墊資屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶?。就是說，就施工企業(yè)墊資及銀行貸款這兩種房地產(chǎn)融資形式來說，墊資具有優(yōu)先地位?！杜鷱?fù)》的出臺實施，對采用司法途徑解決工程價款拖欠問題提供了有力的支持，施工企業(yè)通過行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)解決拖欠工程價款問題成為可操作的現(xiàn)實，受到建筑業(yè)界的普遍歡迎，但這對銀行信貸資產(chǎn)的安全卻產(chǎn)生了較大的沖擊。
2.2.3買受人商品房交付請求權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的沖突
如前所述，《批復(fù)》第2條規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。也就是說，相對于施工企業(yè)的工程價款優(yōu)先受償權(quán)，已經(jīng)支付全部或者大部分款項的買受人在請求商品房交付方面享有優(yōu)先權(quán)。最高法院研究室人員對此的解釋是，消費者購買商品房是一種生存權(quán)利，同時還關(guān)系到社會的穩(wěn)定；而承包人的權(quán)利主要是一種經(jīng)營權(quán)利，生存權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)利受到保護(hù)。
2.2.4 多種權(quán)利共存情況下的沖突
如前所述，買受人的商品房交付請求權(quán)是不能對抗抵押權(quán)的，只能行使債權(quán)請求權(quán)來獲得救濟(jì)。根據(jù)《批復(fù)》的規(guī)定，買受人的商品房交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。這樣一種兩兩相勝的微妙關(guān)系，導(dǎo)致了多種權(quán)利共存情況下法律關(guān)系的復(fù)雜化。
現(xiàn)舉一例說明：
某商品房工程，取得預(yù)售許可證后，進(jìn)行預(yù)售。已售出部分，解除了原來設(shè)定的在建工程抵押，由購房人申請了按揭貸款，用所購房屋設(shè)定了抵押；在購房款支付方面，部分購房人支付了超過50%的購房款，部分支付不足50%；現(xiàn)該商品房項目竣工驗收合格，因開發(fā)商拖欠工程款，施工企業(yè)于法定期限內(nèi)提起訴訟要求行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，申請人民法院將該工程依法拍賣，以該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。
該例中出現(xiàn)了商品房交付請求權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)，其中抵押權(quán)又可細(xì)分為在建工程抵押權(quán)及房屋抵押權(quán)。在同一項目中出現(xiàn)了上述多種權(quán)利沖突并存的復(fù)雜局面。
筆者認(rèn)為，該例中，就未出售的房屋部分施工企業(yè)享有優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行依據(jù)建工程抵押權(quán)具有第二順位的受償?shù)匚?；對售出房產(chǎn)中購房款支付未超過50%的部分，施工企業(yè)也優(yōu)先受償權(quán)，購房人由于付款未超過50%,故無權(quán)對抗施工企業(yè)要求以房屋拍賣以該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，同時按揭銀行依據(jù)房屋抵押權(quán)也優(yōu)先于購房者具有第二順位的受償?shù)匚?；對售出房產(chǎn)中購房款支付超過50%的部分，施工企業(yè)無優(yōu)先受償權(quán)，該房屋應(yīng)當(dāng)依法交付購房人，按揭銀行于該房屋上設(shè)立的抵押權(quán)不受影響。
通過以上分析，我們初步了解了房地產(chǎn)融資過程中各方主體之間的一些權(quán)利沖突問題。以上復(fù)雜的法律關(guān)系，為律師非訴法律服務(wù)提供了充分的操作空間。房地產(chǎn)開發(fā)融資過程中采取不同的操作方案，各方主體的權(quán)利將受到截然不同的影響。本文篇幅所限，茲不贅述。
作者：協(xié)力所 周蘭萍 龍文杰
