一、房產(chǎn)繼承概述
（一）繼承權(quán)的法律特征：①繼承權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，通過(guò)繼承實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)。②繼承權(quán)以人身關(guān)系為基礎(chǔ)，繼承人和被繼承人存在婚姻、血緣等關(guān)系。③繼承權(quán)的實(shí)現(xiàn)要有一定的法律事實(shí)。法律規(guī)定的繼承權(quán)只是繼承人享有的一種期待權(quán)；只有被繼承人死亡這一法律事實(shí)出現(xiàn)以后，繼承權(quán)才成為既得權(quán)，開(kāi)始遺產(chǎn)繼承。
（二）房產(chǎn)繼承的主體：①法定繼承人；②非法定繼承人（可通過(guò)遺囑繼承房產(chǎn)）。
（三）房產(chǎn)繼承的客體：根據(jù)《繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)”，房產(chǎn)繼承的客體為公民的房屋。
（四）房產(chǎn)繼承的方式：①遺囑繼承；②法定繼承。
二、房產(chǎn)繼承，繼承公證并非必要的前置程序
國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》于2016年1月1日起正式開(kāi)始實(shí)施。其第十四條規(guī)定：“因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)?！奔又?016年7月5日司法部發(fā)文廢止了《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，房產(chǎn)繼承必須公證的規(guī)定已經(jīng)廢止了。
北京市規(guī)劃國(guó)土委印發(fā)《北京市不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》），該規(guī)范于2017年1月1日起正式實(shí)施。按照這一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人在繼承或受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)有權(quán)選擇公證或直接申請(qǐng)按有關(guān)程序進(jìn)行核驗(yàn)和登記，繼承（受遺贈(zèng)）公證將不再是一項(xiàng)必要措施。
我國(guó)實(shí)行遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承的原則，也就是說(shuō)，對(duì)公民個(gè)人遺產(chǎn)的繼承，如果財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人生前立有遺囑，只要該遺囑是合法有效的，必須按遺囑繼承。無(wú)遺囑的情況下，發(fā)生法定繼承，法定繼承應(yīng)先經(jīng)過(guò)繼承公證。
三、繼承房產(chǎn)的流程圖及辦理公證的兩種情形
（一）存在合法有效的遺囑的情形下，辦理遺囑公證
遺囑公證是指公證機(jī)關(guān)對(duì)遺囑人立遺囑的真實(shí)性和合法性給以證明。我國(guó)《繼承法》規(guī)定：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。立有數(shù)份遺囑，內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn)。自書(shū)、代書(shū)、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。”公證遺囑效力最高。公證遺囑的內(nèi)容，僅能夠通過(guò)公證新的遺囑來(lái)改變，繼承將按照最后一份新立的公證遺囑執(zhí)行。
（二）無(wú)遺囑、遺囑的情形下開(kāi)始法定繼承，法定繼承須辦理繼承公證
繼承公證指依法證明繼承人的繼承行為真實(shí)性、合法性，確認(rèn)繼承人的繼承權(quán)的活動(dòng)。
四、房產(chǎn)繼承的兩種方法四種路徑
（一）存在遺囑或遺贈(zèng)的情形下，通過(guò)遺囑繼承或遺贈(zèng)取得房產(chǎn)
須提供被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關(guān)系證明等材料申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。
（二）不存在遺囑或遺贈(zèng)的情形下，通過(guò)法定繼承取得房產(chǎn)
法定繼承又有三種路徑：
1、“協(xié)商繼承”，也就是全部繼承人之間如果能協(xié)商一致達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)分配協(xié)議的，可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議、繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系證明以及其他必要的材料申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記；
2、公證繼承，也就是被繼承人死亡后，繼承人申請(qǐng)繼承公證，憑繼承權(quán)公證書(shū)申請(qǐng)辦理房屋過(guò)戶登記；
3、訴訟繼承，全部繼承人之間不能協(xié)商一致或者無(wú)法取得繼承權(quán)公證的，則需要到法院提起繼承糾紛之訴，待法院判決、調(diào)解后，持法院出具的生效法律文書(shū)申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。
五、繼承房產(chǎn)后，再次出售房屋應(yīng)參照正常的二手房交易流程與手續(xù)辦理
例如，父親有一套2008年購(gòu)買并取得房產(chǎn)證的房屋，甲某2015年繼承該房產(chǎn)。甲某在公證部門(mén)辦理公證手續(xù)后，到房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得了新的房產(chǎn)證。2017年，甲某欲出售該房屋。
1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）第四條規(guī)定，個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購(gòu)買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得住房的合法、有效法律證明文書(shū)，到地方稅務(wù)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。
2、甲某繼承該房屋時(shí)，甲某作為法定繼承人免征個(gè)人所得稅。2017年甲某出售該房屋，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]33號(hào)）規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活住房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。
本例中，甲某雖然自2015年繼承房屋到2017年出售房屋僅有2年時(shí)間，但繼承房屋后再次對(duì)外銷售，購(gòu)房時(shí)間應(yīng)按原購(gòu)房時(shí)間確定，甲某所得房屋的購(gòu)房時(shí)間為2008年，至2017年自用已超過(guò)5年，且為家庭唯一生活用房，則在出售時(shí)可免征房屋交易時(shí)的個(gè)人所得稅。
（文/萇樂(lè)）
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