| 新政出臺致房產(chǎn)買賣擱淺 |
| 買賣雙方雖解除協(xié)議仍需付中介傭金 |
2010年4月3日，中原物業(yè)公司與姜先生、孫女士簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，由孫女士出資購買姜先生名下的石門二路某號房產(chǎn)，雙方約定房屋總價(jià)為195萬元。在簽署的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議中，約定了房屋總價(jià)款、房款分期支付方式等內(nèi)容。同日，中原物業(yè)公司還分別與姜先生、孫女士簽訂了傭金確認(rèn)書，約定姜先生需支付傭金為1萬元、孫女士需支付傭金為1.95萬元。同時(shí)約定支付時(shí)間為簽訂買賣合同時(shí)，若遲延支付傭金，中原物業(yè)公司有權(quán)追索逾期違約金。
同年4月22日，姜先生與孫女士在房地產(chǎn)買賣協(xié)議上添加了約定內(nèi)容：因?qū)O女士資金出現(xiàn)問題，原定2010年4月23日簽訂買賣合同，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意于2010年5月16日簽訂正式買賣合同，原孫女士第二期房價(jià)款付款方式，改為自籌資金加銀行貸款方式支付，其他條款按原協(xié)議不變。
同年5月15日，姜先生與孫女士又簽署了一份雙方解除購房協(xié)議：孫女士欲購姜先生名下石門二路某號房屋一套，雙方原定于2010年4月23日簽訂買賣合同，因4月17日貸款新政策出臺，使得孫女士不能如期履行，經(jīng)雙方協(xié)商將簽訂合同時(shí)間推遲至2010年5月16日，又逢政策原因?qū)O女士銀行貸款無法落實(shí)，購房資金仍不能按時(shí)到位，經(jīng)協(xié)商后由姜先生授權(quán)，由孫女士另找到新買家以不低于原購房價(jià)格，在2010年5月16日前購買該房屋并簽訂買賣合同，雙方的原簽訂房屋買賣協(xié)議為協(xié)商解除，于2010年5月19日前退回孫女士已支付了購房定金10萬元。涉及終止原房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議的購房傭金問題，姜先生委托孫女士與房產(chǎn)中介商溝通解決。而涉案該房屋，已于2010年6月18日，因買賣權(quán)利人變更為張某名下。
2010年11月上旬，中原物業(yè)公司分別起訴姜先生、孫女士到法院，稱公司早在2010年4月3日，完成了對孫女士購買姜先生房屋的居間介紹。買賣雙方已簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議，姜先生、孫女士應(yīng)依約向公司支付傭金款項(xiàng)，現(xiàn)兩人均未履行給付義務(wù)，請求法院予以判決孫女士支付1.95萬元、姜先生支付1萬元及滯納金。
法庭上，姜、孫辯稱，因國家實(shí)施房產(chǎn)新政，導(dǎo)致孫女士無法獲得貸款所致。聲稱該起房屋買賣未簽訂網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，認(rèn)為沒有在房產(chǎn)交易中心簽訂正式買賣合同，中原物業(yè)公司收取傭金及滯納金于法無據(jù)。
法院審理認(rèn)為，中原物業(yè)公司與孫女士、姜先生簽訂的居間協(xié)議、傭金確認(rèn)書合法有效。中原物業(yè)公司促成雙方簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議后，有權(quán)收取傭金。據(jù)此，法院依法作出上述判決。（李鴻光）
■法官說法■
提供居間服務(wù) 理當(dāng)獲得傭金
審理此案的法官認(rèn)為，涉案房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議、傭金確認(rèn)書及房地產(chǎn)買賣協(xié)議，均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。該起房屋買賣經(jīng)中原物業(yè)公司居間，孫女士與姜先生簽訂了房地產(chǎn)買賣協(xié)議，該協(xié)議雖由中介商提供，但雙方對買賣標(biāo)地、價(jià)款、履行期限、違約責(zé)任等均作了約定，具備了房地產(chǎn)買賣合同的主要條款，雙方當(dāng)事人簽字認(rèn)可后，可認(rèn)定該房屋買賣合同成立。無論是法律規(guī)定或各方之間的合同約定，房地產(chǎn)買賣協(xié)議簽訂應(yīng)認(rèn)定中原物業(yè)公司的居間成立，中原物業(yè)公司有權(quán)向姜先生、孫女士收取傭金。然而，買賣雙方在簽訂了中原物業(yè)公司提供的房地產(chǎn)買賣協(xié)議后，又做了解除，不再簽訂網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)交易。中原物業(yè)公司雖促成了該起房屋買賣合同的成立，但未為交易雙方提供簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的網(wǎng)上操作服務(wù)，未在房屋產(chǎn)權(quán)過戶等方面提供后續(xù)服務(wù)，居間服務(wù)并未全部完成，應(yīng)視情扣減傭金數(shù)額。鑒于中原物業(yè)公司多次提供居間服務(wù)，且系姜先生、孫女士自身的原因所導(dǎo)致，法院可酌情扣減傭金數(shù)額。
（李鴻光）
