開發(fā)商捂鋪、中介通過虛假租賃合同抬價、投機分子炒轉(zhuǎn)讓費……總之,鋪價短期內(nèi)飆高,讓那些真正想做商鋪投資的人望而生畏。加之有大型的商業(yè)地產(chǎn)投資公司浮水,這些投資者顯得更加夾縫了。
如何撥開商鋪浮云,買到價格合理的商鋪,是一門技術(shù)活。
要領(lǐng)一 租金調(diào)查才可靠
按照商鋪的抬價邏輯,提高租金報價抬高售價是手段之一。
那么,買鋪首先應(yīng)該去了解的應(yīng)該是這間商鋪真實的租金。
一般情況下,可以先去做同地段同業(yè)態(tài)商鋪的租金調(diào)查,如果多個鋪面租金與賣家報價相當(dāng)則真實性較好。
但是也很有可能同地段商鋪的租金掌握在同一賣家手里,對買鋪人來說租金的調(diào)查難度較大,調(diào)查范圍也更廣一些,可以涉及到周邊更多的商鋪,同時買鋪人就必須了解自己即將買的這間商鋪未來能夠獲得的業(yè)態(tài)經(jīng)營利潤是多少。如果利潤能夠支撐租金,那也是值得購買的。
要領(lǐng)二 租金也有成長性
租金的成長性相對較復(fù)雜,對于大多數(shù)沒有長期接觸市場的購鋪者來說比較不好判斷,它跟區(qū)域的商業(yè)價值、發(fā)展規(guī)劃;商鋪的位置、產(chǎn)品設(shè)計、體量;包括交通的便捷性、通達性等需要參考的因素較多也復(fù)雜,建議購鋪者多留心上述幾點,應(yīng)多向業(yè)內(nèi)人士咨詢輔以判斷。
要領(lǐng)三 商業(yè)街并非包治百病
對于投資者來說,開發(fā)商的招商只準(zhǔn)成功,一旦失敗就痛不可耐。投資客劉大爺正是如此,早年花了20萬投資新城市廣場 (論壇 新聞)一個鋪位,現(xiàn)在即便他降價以18萬的價格想要出手,卻因為商場空置多年、毫無收益、根本無增值、更無人敢接手,他的這次投資別說賺錢,想要收回成本都難。
因此投資者在購買商鋪時切莫被開發(fā)商宣傳“某某某品牌會入駐”就一葉障目,如若是有許多招商成功先例的開發(fā)商還可以放膽姑且一試,否則還是自己多考察一下商鋪周邊的具體情況,判斷所謂的品牌有無可能入駐才是。
要領(lǐng)四 認(rèn)清“包租”真相
實際上,據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),承諾包租的項目往往簽訂合同年限不會超過5年,大多在3年以內(nèi)。
對于投資者來說,沖著“包租”買鋪子,需要分析的是3年以后其宣傳的租金是否能真實被市場所接受,否則包租期滿之日就是被打回原形之時。
要領(lǐng)五 多方收集資訊
買鋪人還應(yīng)善于收集資訊,而并不僅僅將視線停留在那些早已被炒熱的熱點項目上。關(guān)注新的政策和規(guī)劃,許多機會也就隱藏在海量的資訊里。
資深的商業(yè)地產(chǎn)投資者均認(rèn)為,商鋪是淘出來的,在購鋪前,至少需要進行長達10余日的市場調(diào)研,包括區(qū)域、地段、現(xiàn)有業(yè)態(tài)、人氣,以及商業(yè)地產(chǎn)涉及到的提帶率、落客點等幾十項指標(biāo)的研究。這也非常考驗投資買鋪人的專業(yè)度。
