近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展，投資者把越來越多的資金投向商鋪。伴隨著商鋪投資的高額回報，其風(fēng)險也相對較大。業(yè)內(nèi)專家指出，通常投資者需要著重關(guān)注以下五個方面。
近年來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展加速，與此同時，商業(yè)地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些問題。比如備受爭議的售后返租，有些地產(chǎn)商的做法是“羊毛出在羊身上”。開發(fā)商先把銷售價格提高，然后再把提高的這部分資金返還給投資者，實(shí)質(zhì)上等于投資者自己給自己返租。風(fēng)格創(chuàng)意地產(chǎn)整合傳播機(jī)構(gòu)執(zhí)行創(chuàng)意總監(jiān)譚理華先生指出，投資商鋪，要盡可能規(guī)避商鋪的投資風(fēng)險，這就需要投資者在投資之前必須對商鋪有較為充分的了解和調(diào)研，這是實(shí)現(xiàn)良好收益的前提條件。
通常投資者需要著重關(guān)注以下幾個方面。
地理位置
人們常說投資商鋪首先要看地段，其次要看地段，最后還要看地段。商鋪的地理位置對商鋪的成敗往往具有舉足輕重的作用。商鋪具有極強(qiáng)的區(qū)域性，黃金地段是收益的保障，黃金地段包括眾多的人口、便利的交通、良好的人文環(huán)境等。商鋪不是住宅，一旦所在的地理位置沒有較大的人流量作為支撐，商鋪將很難堅持下去。如今的銀座地下購物廣場，生意非常紅火，可以說濟(jì)南生意最火的購物中心，就是因為該購物中心處于濟(jì)南最繁華的濼源大街一帶，是整個濟(jì)南市的核心區(qū)。
招商情況
商鋪?zhàn)鳛闋I業(yè)場所僅僅依靠黃金地段是不夠的，商鋪出售之后商業(yè)運(yùn)營的好壞將直接影響到商鋪未來的收益?，F(xiàn)在的投資者理性程度逐漸增強(qiáng)，更傾向于在商鋪完成全部或大部分招商工作之后才決定進(jìn)行投資。像濼安廣場，由于ITAT的整體進(jìn)駐，在商鋪出售之前便完成了招商工作，這便給投資者增加了投資的信心。
業(yè)態(tài)定位
特別是一些大型專業(yè)市場，如果定位欠缺，難以及時調(diào)整掉頭，很容易受到地段制約或經(jīng)營環(huán)境的影響。業(yè)主投資的時候，要看開發(fā)商對商家的選擇，是否是參照商鋪周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營狀況，是否能夠做到業(yè)態(tài)互補(bǔ)，可以迎合，也可以另辟蹊徑。
比如，商鋪周邊經(jīng)營服飾類商品，就像濟(jì)南的洛口，那么在商家的選擇上，便可以考慮相關(guān)業(yè)態(tài)的商戶；商鋪周邊若為社區(qū)型服務(wù)業(yè)態(tài)，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)多達(dá)幾十種，別的店面如果做餐飲店，可以選擇做早點(diǎn)店、蛋糕坊，只要立足于社區(qū)消費(fèi)，就會達(dá)到良好的互補(bǔ)性，增強(qiáng)整體商業(yè)的凝聚力。
同時還要考慮入駐商鋪的商家的實(shí)力，如果某種業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和，就應(yīng)該回避此類業(yè)態(tài)，如果某類商家實(shí)力很強(qiáng)，也要回避此類業(yè)態(tài)，以免加劇不必要的市場競爭，加大經(jīng)營風(fēng)險。
新老商圈
老的商圈鋪面與新崛起的商圈鋪面各具優(yōu)勢。在老的商圈，消費(fèi)者已經(jīng)養(yǎng)成了固定的消費(fèi)習(xí)慣，已經(jīng)形成了一定規(guī)模。比如濟(jì)南的海鮮大市場，洛口區(qū)域的一些專業(yè)批發(fā)市場，長期的文化和影響的積淀，為投資者做好了充分的前期市場。雖然新商業(yè)圈的形成需要時間的沉淀，但作為投資者來說，在新商圈沒有形成之前，投資者所投入的資金相對較少，新的商圈一旦形成，其增值潛力便會體現(xiàn)出來。
理性投資
無論什么時候，投資都需要理性。前段時間出現(xiàn)的人人炒股的熱潮，讓更多的人體驗到了心跳的感覺。投資是為了追求收益，而不是為了追求刺激。譚先生認(rèn)為當(dāng)前一些投資者和開發(fā)商要杜絕冒進(jìn)思想，投資時切忌頭腦發(fā)熱。不然后期經(jīng)營一旦出現(xiàn)問題，后果是不堪設(shè)想的。當(dāng)然，從濟(jì)南乃至全國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看，總的趨勢是不錯的。對商業(yè)地產(chǎn)的未來，譚先生持樂觀態(tài)度。
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律師三點(diǎn)提醒
投資者在購買商鋪的過程中，需要注意哪些法律問題呢？日前，有關(guān)律師寄語廣大商鋪的中小投資者，購買商鋪應(yīng)注意三大法律問題：
公攤問題：日前，商用物業(yè)在銷售過程中，雖然對商鋪的公攤都有明確的規(guī)定，但對商鋪超出所規(guī)定的公攤面積部分怎么處理，許多開發(fā)商卻矢口不提。律師認(rèn)為，有相當(dāng)部分的商鋪糾紛，都是由于開發(fā)商在銷售過程中，沒有很好處理商鋪公攤面積，而消費(fèi)者在購房合同中又忽略了對商鋪公攤面積的約定。
相鄰權(quán)問題：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商鋪的相鄰權(quán)通常是指商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營過程中所涉及的通風(fēng)、采光、通行等等。它是單位物業(yè)的重要組成部分，并直接影響到物業(yè)的使用以及經(jīng)營。在物業(yè)日常的經(jīng)營活動中，有關(guān)商鋪相鄰權(quán)的紛爭也是時有發(fā)生。
物業(yè)管理問題：相對于住宅而言，商業(yè)用地(尤其是商鋪)物業(yè)的后期管理將直接影響到物業(yè)的保值、增值。不僅如此，商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營業(yè)態(tài)等的收取、分?jǐn)?、使用和管理，一旦管理、服?wù)不善，極容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，許多消費(fèi)者(投資者)與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。
