物業(yè)公司會計核算辦法
××××公司
第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定
1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。
1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
2 經(jīng)營收入的確認及其時間
2.1企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。
2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。
3 經(jīng)營收入會計科目處理
3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細核算。
3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。
第二章 成本費用核算管理規(guī)定
1 成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。
2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：
2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。
2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。
2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的“待攤費用”及“預(yù)提費用”，均應(yīng)計入當年度損益。
2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。
3 成本核算及科目設(shè)置
3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。
3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。
3.3 物業(yè)管理成本的核算
3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。
3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。
3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。
3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照《****財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。
第三章 物業(yè)工程的核算
1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。
2 物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細賬進行核算。
2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔,則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費用支出，再按一定標準分配計入各有關(guān)項目。
2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。
2.3 工程完工交付使用的核算。
第四章 維修基金的核算
1 科目設(shè)置應(yīng)在“專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
2 維修基金的核算
2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—本金”。
2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—利息收入”。
2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應(yīng)付款—代管基金”的貸方。
2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章
第五章 代收款項的核算
企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細并按往來單位進行核算。
第六章 現(xiàn)金流量分類根據(jù)
****集規(guī)字[2005]第17號文件，結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點，對現(xiàn)金流量的分類規(guī)定如下：
1 現(xiàn)金流量的具體分類：序號 小博科代碼 大博科代碼 項 目 名 稱 具 體 歸 集 范 圍
一、 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量
1、 111 201 銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金銷售商品、提供勞務(wù)及其他業(yè)務(wù)收入實際收到的現(xiàn)金，如，物業(yè)管理及其經(jīng)營、材料銷售、出租收入、代理中介等業(yè)務(wù)所收到的現(xiàn)金
2、 112 202 收到的稅費返還 收到返還的各種稅費，包括地方性財政返還收入
3、 113 203 收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目外收到的與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流入，包括各種管理費收入、罰沒收入、個人賠償款、職工備用金及個人各種代墊還款、存款利息收入、質(zhì)保金等
4、 121 204 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金購買材料、商品、接受勞務(wù)實際支付的現(xiàn)金，主要包括主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)性支出所支付的現(xiàn)金，具體指物業(yè)管理成本支出（含物業(yè)非在編現(xiàn)場操作人員工資）
5、 122 205 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付給在職職工的工資、獎金、福利、各種社會保障性支出及個人所得稅等。固定資產(chǎn)等在建工程職工支出不在此項
6、 123 206 支付的各種稅費 企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費，不包括固定資產(chǎn)等資本化稅費支出
7、 124 207 支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目以外的與經(jīng)營活動有關(guān)的支出，如罰款支出、個人備用金及各種代墊款現(xiàn)金支出、管理費用及營業(yè)費用現(xiàn)金支出等
二、 投資活動現(xiàn)金流量
1、 211 301 收回投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或到期收回（除現(xiàn)金等價物以外）的短期投資、長期股權(quán)投資、長期債權(quán)投資本金所收到的現(xiàn)金
2、 212 302 取得投資收益所收到的現(xiàn)金 企業(yè)因股權(quán)性和債權(quán)性投資而取得的股利、利息所收到的現(xiàn)金
3、 213 303 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額處置收入減處置費用后的凈額，包括保險賠償性收入。（支出數(shù)以負數(shù)反映）
4、 214 304 收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 反映企業(yè)除上述項目以外的與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金收入
5、 221 305 購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金企業(yè)購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，不包括資本化利息及融資租賃費
6、 222 306 投資所支付的現(xiàn)金企業(yè)權(quán)益性和債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金（含投資支付的手續(xù)費），包括委托銀行貸款、暫列入往來科目的投資。
7、 223 307 支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 反映企業(yè)除上述項目外與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金支出
三、 籌資活動現(xiàn)金流量
1、 311 401 吸收投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)收到的投資者投入的現(xiàn)金，包括發(fā)行股票、債券等方式籌集資金實際收到的款項凈額（發(fā)行收入減支付的傭金等發(fā)行費用的凈額）
2、 313 402 借款所收到的現(xiàn)金企業(yè)舉借各種長短期借款收到的現(xiàn)金，包括銀行貸款（含委托貸款）、向集團外單位借款所收到的現(xiàn)金
3、 314 403 收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金（集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)各種往來款）反映企業(yè)收到的除上述項目外與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金，包括接受現(xiàn)金捐贈、集團內(nèi)撥款、押金、代收款項、代收維修資金等
4、 321 404 償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金反映企業(yè)償還債務(wù)本金所支付的現(xiàn)金，包括銀行還貸（含委托貸款還貸）、償還向外單位所借款項等
5、 322 405 分配股利、利潤或償還利息所支付的現(xiàn)金企業(yè)支付的股利、利息等現(xiàn)金支出，包括計入固定資產(chǎn)價值、財務(wù)費用和項目開發(fā)成本的各種借款利息、票據(jù)貼息及融資租賃費
6、 324 406 支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金（集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)各種往來款）反映企業(yè)支付的除上述項目以外的與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括捐贈支出、集團內(nèi)撥款歸還代收款項、劃轉(zhuǎn)維修資金等現(xiàn)金支出
四、匯率變動對現(xiàn)金的影響
1.現(xiàn)金流量發(fā)生時的記帳匯率與現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額中外幣現(xiàn)金凈增加額期末匯率之間的折算差額
2 “將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量”補充資料的填列序號 小博科代碼 大博科代碼 項 目 名 稱 具 體 歸 集 范 圍
1 701 701 凈利潤 反映企業(yè)當期實現(xiàn)的凈利潤，按利潤表中“凈利潤”填列
2 702 702 計提的資產(chǎn)減值準備 反映企業(yè)計入當期損益的八大資產(chǎn)減值準備計提數(shù)，按八大資產(chǎn)減值準備科目分析填列
3 703 703 固定資產(chǎn)折舊 反映企業(yè)計提的計入當期損益的累計折舊，按“累計折舊”明細科目分析填列
4 704 704 無形資產(chǎn)攤銷 計入當期損益的無形資產(chǎn)攤銷數(shù)，按“無形資產(chǎn)”明細科目分析填列
5 705 705 長期待攤費用攤銷 反映計入當期損益的長期待攤費用攤銷數(shù)。具體按“長期待攤費用”明細科目分析填列
6 706 706 少數(shù)股東損益 編制合并報表的企業(yè)，在合并利潤表中反映少數(shù)股東的損益按合并利潤表“少數(shù)股東損益”數(shù)填列
7 707 707 未確認的投資損失編制合并報表的企業(yè)，在合并資產(chǎn)負債表中反映的子公司超過母公司投資賬面價值的那部分虧損，按合并資產(chǎn)負債表“未確認投資損失”填列
8 708 708 待攤費用的減少（減：增加） 反映企業(yè)當期待攤費用的增減數(shù)，按“待攤費用”科目期初期末差額填列
9 709 709 預(yù)提費用的增加（減：減少）反映企業(yè)當期預(yù)提費用的增減數(shù)，按“預(yù)提費用”科目期初期末差額填列。項目開發(fā)預(yù)提成本不在此列
10 710 710 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失（減：收益）反映企業(yè)處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)發(fā)生的凈損益，按“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”明細科目分析填列
11 711 711 固定資產(chǎn)報廢損失反映企業(yè)固定資產(chǎn)盤虧（或盤盈）的凈損益，按“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”明細科目分析填列
12 712 712 財務(wù)費用反映企業(yè)本期發(fā)生的屬于投資活動和籌資活動并計入當期損益的利息支出等財務(wù)費用(含項目開發(fā)利息支出)。利息收入不在此列。按“財務(wù)費用”、“開發(fā)成本”明細科目分析填列
13 713 713 投資損失（減：收益） 反映企業(yè)投資所發(fā)生的凈損益，按“投資收益”科目填列
14 714 714 遞延稅款貸項（減借項） 反映企業(yè)本期遞延稅款的凈增加或凈減少，按“遞延稅款”科目分析填列
15 715 715 存貨的減少（減：增加） 反映企業(yè)存貨的減少或增加，按存貨下屬科目期初期末差額填列
16 716 716 經(jīng)營性應(yīng)收項目的減少（減：增加）只反映企業(yè)與經(jīng)營活動有關(guān)的應(yīng)收明細科目的減少或增加，應(yīng)扣除計入“其他應(yīng)收款”等科目中集團內(nèi)外投資和籌資性活動往來款項，按“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”、“預(yù)付賬款”、“應(yīng)收補貼款”及其他流動資產(chǎn)科目期初期末差額填列
17 717 717 經(jīng)營性應(yīng)付項目的增加（減：減少）只反映企業(yè)與經(jīng)營活動有關(guān)的應(yīng)付明細科目的增加或減少，應(yīng)扣除計入“其他應(yīng)付款”等科目中集團內(nèi)外投資和籌資性活動往來款項，按“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”、“其他應(yīng)付款”、“預(yù)計負債”、“長期應(yīng)付款”、“專項應(yīng)付款”等科目期初期末差額填列
18 799 799 其他 其他需調(diào)整和反映的項目
第七章 附則
六、本辦法未盡事宜，按照《公司財務(wù)管理制度》執(zhí)行
