我讓他回答我一個問題：你認為房子是資產(chǎn)嗎？
他答：那肯定是?。ㄟ@可能也是大部分人的回答）
我說：未必。
我的解釋如下：
1. “房子是資產(chǎn)”這是一般人常識的定義，但這個定義在投資學的概念里卻是不同的，在財務的概念里也是不一樣的。
2. 在投資學和財務的概念上，資產(chǎn)（Asset）和 負債（Liability）的定義是復雜的。但我們可以用一個簡單的標準來定義這兩個概念：資產(chǎn)既可以為你帶來現(xiàn)金（An asset is that puts money into your pocket.）的一種權利; 負債既你要付出現(xiàn)金（A liability is that takes money from your pocket.）的一項義務或責任。有了這個簡單的標準我們就可以鑒別什么是資產(chǎn)，什么是負債。
3. 假定在買房的時候引入資產(chǎn)和負債這一概念，我們就比較容易做出明智選擇。
下面我們可以通過一個實例來解釋資產(chǎn)和負債的概念：
假設條件：
位置： 北京北三環(huán)邊上
面積/單價： 一套公寓3居室住宅，120平米，8，000元/平米，
房產(chǎn)總值： 96萬元
月租金 ： 5，000元 X 12 = 60，000元/年 （* 假設為凈收入）
有了上述假設條件，我們要來判斷這是否是一個值得投資的房產(chǎn)，一個簡單而又實用的標準，即：租金回報率。
租金回報率= 租金/總房價
=6萬 / 96萬
= 6.25 %
假定銀行方面可以100%貸款給我們，那我們收回的租金剛好夠還銀行的貸款利息。6.25%剛好是現(xiàn)在我們做物業(yè)按揭的銀行利率！如果是20年分期償還的貸款，每月還本付息（供款）6，980元，物業(yè)出租的收入用于還款外，每月要從兜里往外掏 1，980元。根據(jù)現(xiàn)金流的流向，投資者是一個凈流出的狀況。所以，這不是一項值得投資的“資產(chǎn)（Asset）”。
從上述實例中我們可以得出幾個基本的判斷：
1. 6.25%的租金回報率是一個很重要的指標。假如租金回報率高于 6.25%，那就是一個值得考慮的投資標的；否則，低于租金回報率，就可以放棄。這里我們其實是把 “租金回報率” 當作 “貼現(xiàn)率（Discount Rate）來使用。如果我們把一項房產(chǎn)的投資當作永久性的的投資，那這個房產(chǎn)的凈現(xiàn)值（Net Present Value） = 6萬（年租金收入）/ 6.25% (貼現(xiàn)率)= 96萬 。貼現(xiàn)率是我們投資決策的一個很有效的工具。貼現(xiàn)率可以是銀行的利率；也可以是國債的利率；也可以是一個人投資期望的回報率。這完全視乎我們在投資時所愿承擔的風險和相對的回報期望。
2. 租金回報率既是一個重要的指標，那影響它的兩個變量：房價和租金就是我們衡量投資的不可或缺的因素。很多人在做房產(chǎn)投資時往往只注意房價，而不注重租金，實際上租金往往是一個更有效的尺度。租金的水平往往反映了市場的供求關系，同時反映了房價的走勢。因為，租金都是用現(xiàn)金支付的，即沒有用銀行的貸款。而房價中則有相當大的一部分是銀行的貸款。房價可以有泡沫，而租金不會有泡沫！ 房產(chǎn)價格的泡沫往往是因為寬松的信貸環(huán)境造成的，但租金則受信貸的影響較小。當房價和租金水平脫節(jié)時，就說明資產(chǎn)價格虛高。一般來說，租金回報率低于貸款利率，房產(chǎn)就不再有投資價值；如果低于存款利率，那房產(chǎn)市場將有暴跌的風險。1998年當香港的租金回報率低于2%時，香港地產(chǎn)市場的大幅下挫也就在所難免了。
3. 目前，北京，上海的租金回報率月在5—7%，面臨投資的一個上限。但這并不意味在這些城市的房產(chǎn)完全沒有投資機會。5-7%的租金回報率是平均水平，如果認真尋找，還是可以發(fā)現(xiàn)一些租金回報率不錯的資產(chǎn)。有些商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓和高級公寓的租金回報率甚至高達 10%或更高。我們可以從外資地產(chǎn)基金（REIF）投資的蹤跡中發(fā)現(xiàn)一二。他們一般會投資甲級寫字樓；高級公寓；大型商場和連鎖酒店。這些物業(yè)一般都會有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，年租金回報率不會低于8%。一項投資如果有年8%以上的凈現(xiàn)金流，你已經(jīng)穩(wěn)賺不賠。一項好的投資，不是在出賣以后才賺錢；而是在買進的時候就開始賺錢。
如果，一項物業(yè)投資的年租金回報在8%以上，再加上物業(yè)的升值（一般和當?shù)氐慕?jīng)濟增長同步），那這種投資應該是好于任何投資的。15年前香港的地產(chǎn)市場就像今天的上海，北京，很多升斗小民在投資物業(yè)十多年后成了千萬富翁。今天，國內(nèi)的很多城市都有這樣的機會。特別是沿海的城市，其情況猶如90年的香港。
