受新政影響，近期杭城新開樓盤無論銷量還是銷售價(jià)格，都有明顯回調(diào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“限購令”出臺(tái)后首周(10月11日-17日)，杭州市區(qū)商品房共預(yù)定358套，環(huán)比下降49%；其中主城區(qū)共預(yù)定86套，環(huán)比下降81%。

　　相比住宅市場(chǎng)的遇冷，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了新的商機(jī)。9月份，位于下沙的杭州東部國際商務(wù)中心寫字樓預(yù)定連續(xù)奪冠。9月底，杭州市透明售房網(wǎng)爆出位于錢江新城的錢江時(shí)代國際廣場(chǎng)一套商鋪成交價(jià)高達(dá)90500元/平方米，超過了西湖邊的豪宅。

　　杭州贏商商業(yè)投資管理有限公司總經(jīng)理 方芳

　　從純投資的角度來說，市中心商鋪的投資回報(bào)率是最高的。但相應(yīng)的，資金投入也高。目前，杭州市中心商鋪的供應(yīng)量很少。

　　對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)較充分的社區(qū)商鋪，購房者應(yīng)根據(jù)板塊，盡量選擇體量和入住率高的樓盤。一旦找到平衡點(diǎn)，投資社區(qū)商鋪的回報(bào)率高，更為安全和穩(wěn)定。

　　專業(yè)市場(chǎng)的投資，相對(duì)社區(qū)商鋪投資回報(bào)率有可能高很多，但同時(shí)蘊(yùn)藏著高風(fēng)險(xiǎn)。購房者在房源的選擇上應(yīng)更加謹(jǐn)慎。

　　總體來說，目前杭州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供略大于求。購房者在房源選擇上，應(yīng)多考慮整體配套完善、交通環(huán)境好的板塊，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　杭州謝成龍商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 謝成龍

　　新政使得住宅投資受到打壓，不少購房者將目光轉(zhuǎn)向 “一鋪養(yǎng)三代”的商業(yè)地產(chǎn)，也就是通常所說的商鋪。

　　商鋪投資大致可分三類：社區(qū)底商和商街商鋪、地鐵換乘站臨近商鋪、大型綜合體附近商鋪。

　　初次投資商鋪或打算長(zhǎng)期持有的購房者，社區(qū)底商和商街商鋪投資選擇難度小、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格增幅穩(wěn)定，是投資首選。購房者可選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的大盤底商進(jìn)行投資，具體位置可選擇臨街或靠近小區(qū)主入口的商鋪。

　　地鐵開通日益臨近，地鐵商鋪的價(jià)值逐步得到體現(xiàn)，地鐵換乘站內(nèi)商鋪增值潛力巨大。投資時(shí)應(yīng)盡量選擇離地鐵換乘站近的商鋪。

　　未來杭州可以說滿城盡是城市綜合體，像運(yùn)河邊的遠(yuǎn)洋綜合體、下沙的東部國際商務(wù)中心綜合體等。大多數(shù)綜合體的商鋪開發(fā)商選擇自己持有，購房者可選擇臨近的底商或商街商鋪進(jìn)行投資。

　　商鋪投資首先應(yīng)注意高理性、低感性，別沖動(dòng)跟風(fēng)。

　　其次，商鋪投資相比住宅投資難度大很多，應(yīng)多咨詢專業(yè)人士，同時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察。

　　第三，很多購房者一出手就買個(gè)大空間，給出租造成困難。建議多選擇小間商鋪。

　　最后，很多商鋪以“售后返租”形式銷售，乍一聽投資回報(bào)率很高，但需注意：第一，羊毛出在羊身上，如果開發(fā)商把售價(jià)提高，再以每年高回報(bào)率返回，這樣的回報(bào)率還叫高嗎？第二，有些開發(fā)商承諾得很好，能不能兌現(xiàn)很難說，購房者應(yīng)慎重選擇。

　　商鋪投資的“三大紀(jì)律四項(xiàng)注意”

　　商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)選擇整體配套、交通環(huán)境好的區(qū)域

　　商業(yè)地產(chǎn)迎來投資春天

　　“限購令”一出，每個(gè)家庭只能在杭州新購1套商品住房的調(diào)控措施，令購房者在買商品房住宅時(shí)更加謹(jǐn)慎。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州“限購令”出臺(tái)首周，主城區(qū)預(yù)定量?jī)H86套，日均預(yù)定12套。杭州市區(qū)商品房共預(yù)定358套，環(huán)比下降49%；其中主城區(qū)共預(yù)定86套，環(huán)比下降81%。成交均價(jià)方面，杭州市區(qū)商品房成交均價(jià)為15040元/平方米，環(huán)比下降11%，其中主城區(qū)成交均價(jià)為19308元/平方米，環(huán)比下降11%。

　　二手房方面，杭州出臺(tái)新政實(shí)施意見后，二手房成交套數(shù)日漸下滑，從10月11日的116套，下滑至最低日均成交41套。從解約套數(shù)來看，新政出臺(tái)首周解約149套，環(huán)比前一周增加27.35%。

　　相比住宅市場(chǎng)的頻頻遇冷，沒有受到政策打壓的商業(yè)地產(chǎn)，成交出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。

　　10月7日，杭州東部國際商務(wù)中心預(yù)定58套寫字樓，奪得當(dāng)日預(yù)定之冠；10月8日，杭州15個(gè)寫字樓、商鋪成交，開創(chuàng)新一輪成交高峰；10月15日，位于下沙的中慶·第6大道成交13套寫字樓，江干區(qū)的三里家園成交12套寫字樓，位居當(dāng)日成交2、3名。

　　與此同時(shí)，嗅覺敏感的品牌房企，如保利、萬科、華潤(rùn)、金地、中糧等，不約而同加碼商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　萬科在杭州打造的良渚文化村玉鳥流蘇商業(yè)街區(qū)、良渚食街等，既滿足了社區(qū)居民的基礎(chǔ)生活需求，同時(shí)開創(chuàng)了全新的社區(qū)商業(yè)模式。萬科在全國的商業(yè)地產(chǎn)投資也不斷加碼。

　　今年3月，華潤(rùn)置地管理層提出，要將商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)比例上升至40%，在土地的儲(chǔ)備上，商業(yè)地產(chǎn)的比重也不斷提升。

　　中糧集團(tuán)宣布以R20;大悅城”為品牌，投資700億元，在全國打造35個(gè)“全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　龍湖地產(chǎn)位于北京常營(yíng)地塊的46萬平方米的住宅商業(yè)綜合體也將于下半年開工建設(shè)。北京龍湖正式涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

　　網(wǎng)友熱議商業(yè)地產(chǎn)投資

　　有關(guān)新政下商業(yè)地產(chǎn)投資的話題，在快房網(wǎng)網(wǎng)友中引起熱烈討論。有網(wǎng)友在論壇發(fā)起“2010年商業(yè)地產(chǎn)年？商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)真的來了？”的網(wǎng)絡(luò)投票，吸引了眾多網(wǎng)友參與。

　　有網(wǎng)友表示，商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控政策限制，按揭政策未變?！拔磥砣绻芡顿Y一套合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不失為一個(gè)不錯(cuò)的資產(chǎn)保值選擇?！?/p>

　　調(diào)查結(jié)果顯示，42%的網(wǎng)友認(rèn)為“限購令”下，房地產(chǎn)資金流向已經(jīng)轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)。另有21%的網(wǎng)友表示，購房者應(yīng)理性評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

　　除了熱議商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值，一些曾投資商業(yè)地產(chǎn)的“實(shí)戰(zhàn)派”網(wǎng)友紛紛現(xiàn)身說法。

　　網(wǎng)友“寧靜致遠(yuǎn)66”發(fā)表了一篇名為“社區(qū)商鋪和專業(yè)市場(chǎng)投資攻略”的帖子，吸引了近百位網(wǎng)友跟帖回復(fù)?！皩庫o致遠(yuǎn)66”2003年在濱盛路一帶投資了一間商鋪。7年來，該套商鋪售價(jià)從最初的8000元/平方米，上漲至目前的40000元/平方米。

　　“新政出臺(tái)后，購買二套住宅首付五成，貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，加大了買房成本?！拶徚睢墙?cái)嗔送顿Y性購房者的買房渠道，讓手上資金充裕的投資者把眼光重新放到受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。”“寧靜致遠(yuǎn)66”認(rèn)為。

　　“寧靜致遠(yuǎn)66”介紹，當(dāng)初買下錢江新城的商鋪，主要是看中周邊彩虹豪庭 、水晶城等高檔樓盤聚集，居民消費(fèi)能力高。同時(shí)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有學(xué)校、疾控中心、公建中心等配套，更是不少大型企業(yè)的總部所在地，人氣旺盛。“能夠盈利的商鋪，一是要有好的地段和鋪面位置，二是靠‘養(yǎng)’，要有3-5年的成長(zhǎng)期?！?/p>

　　網(wǎng)友“鄭李景”是從事商業(yè)地產(chǎn)銷售的業(yè)內(nèi)人士。他認(rèn)為，經(jīng)過歷次宏觀調(diào)控，購房者逐漸成熟。“新政帶來的影響，使人們開始重新轉(zhuǎn)變理財(cái)觀念，不僅是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，還包括股票、黃金等。”他認(rèn)為，杭州的商業(yè)地產(chǎn)一直被低估。“過去幾年中，商業(yè)用房的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于普通住宅。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該是同區(qū)域住宅的3-5倍?！薄班嵗罹啊蓖嘎叮贾葑≌淖饨鹉昊貓?bào)率往往低于3%，個(gè)別甚至只有1%。但商鋪和寫字樓的平均投資回報(bào)率達(dá)到5%-6%左右?！跋啾茸≌?，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更穩(wěn)定，抗跌性更強(qiáng)?！?/p>

　　新政實(shí)施給商業(yè)地產(chǎn)帶來的變化，快房網(wǎng)資深網(wǎng)友“天盛”頗有感觸?！疤焓ⅰ蓖嘎?，今年初他打算將濱江一套80平方米的酒店式公寓掛牌出售，連著兩個(gè)月無人問津。4月份新“國十條”出臺(tái)后，打電話咨詢的人突然多了起來?！艾F(xiàn)在每天差不多會(huì)接到七八個(gè)電話，價(jià)格都比較合適，反倒讓我難以抉擇?！薄疤焓ⅰ闭f。

　　預(yù)言帝“刀口邵”

　　個(gè)人贊成投資商鋪主要基于三點(diǎn)原因。

　　首先，投資商鋪的政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。最近出臺(tái)的調(diào)控政策，無論是提高首付和利率，還是“限購令”等，主要針對(duì)的都是住宅投資，商業(yè)地產(chǎn)并沒有受到很大影響。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)估值低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。從建筑成本來看，商業(yè)地產(chǎn)比住宅要高很多，但目前杭州市場(chǎng)普遍存在“住商倒掛”現(xiàn)象。譬如錢江新城，目前新房售價(jià)基本在40000元/平方米以上，但處于CBD核心區(qū)、品質(zhì)較好的寫字樓，售價(jià)只有30000元/平方米出頭。

　　最后，浙江是民營(yíng)企業(yè)的聚集地，從國家出臺(tái)的“新36條”等政策來看，政府對(duì)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展持鼓勵(lì)態(tài)度。民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展壯大也需要場(chǎng)地，相比住宅市場(chǎng)受到的打壓，商業(yè)地產(chǎn)在政策上的優(yōu)勢(shì)不言而喻。

　　需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大。目前，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)前景不明朗。建議購房者等經(jīng)濟(jì)走勢(shì)更加明朗后，再選擇投資商業(yè)地產(chǎn)。